Является ли балкон фасадом жилого дома. Балкон. за чей счёт ремонт балконной плиты. Ремонт ограждения балкона за чей счет
Является ли балкон фасадом жилого дома. Балкон. за чей счёт ремонт балконной плиты
Согласно приложению 3 к Методическим рекомендациям по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности, утвержденным приказом Госстроя России от 10 ноября 1998 г. N 8, балкон - выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка, служащая для отдыха в летнее время.
Многие задаются вопросом: балкон - это продолжение квартиры, ее часть? Кто является собственником балкона? Ведь если собственником балкона является собственник квартиры, из которой предусмотрен выход на данный балкон, то бремя несения расходов на поддержание балкона в надлежащем техническом состоянии ложится на самого собственника жилого помещения. А это значит, что если балконная плита стала осыпаться, трескаться, то средства на приведение ее в нормальное состояние должен тратить собственник квартиры.
Подобные вопросы возникают у граждан из-за непонимания различий между понятием "балконная плита " и, собственно, "балкон ".
Балконная плита представляет собой внешнюю оргаждающую конструкцию, которая в силу закона является общий собственностью всех собственников помещений многоквартирного дома.
Об этом прямо указано в Постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 , согласно п 2 которого, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).
Позиция Верховного Суда РФ
Верховный Суд РФ в Определении от 17 января 2012 г. N КАС11-789 подтвердил позицию, согласно которой, балконная плита относится к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме. Так, в определении указано, что "оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного помещения. Балконные плиты, отнесенные к ограждающим несущим конструкциям, включаются в состав общего имущества как конструктивные части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость. С учетом технических особенностей этих конструкций балконные плиты отвечают основному признаку общего имущества как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме.
Суд обоснованно признал, что подпункт "в" пункта 2 Правил, в части, предусматривающей включение в состав общего имущества балконных плит, не противоречит вышеназванным пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, которыми установлено, что ограждающие несущие конструкции, к которым отнесены балконные плиты, являются общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме. Приведенными нормами не предусмотрено, что ограждающие конструкции, к которым отнесены балконные плиты, должны быть предназначены для обслуживания всех или нескольких помещений в многоквартирном доме".
Кто является собственником балкона?
Для ответа на этот вопрос следует провести аналогии с собственностью на жилое помещение - квартиру. Кто является собственником квартиры? Ведь, например, несущая стена вашей квартиры, является одновременно стеной квартиры вашего соседа, а плиты перекрытий, являющиеся вашим полом и потолком, являются одновременно потолком и полом для квартир ваших соседей, проживающих этажом ниже и этажом выше. Таким образом, плиты перекрытий, несущие стены являются в общей долевой собственности, потому как обслуживают более одного помещения в доме.
Получается, что вы не являетесь единоличным собственником ни несущих стен, ни плит перекрытий, служащих полом и потолком вашей квартиры. Что же оставется в вашей собственности?
Фактически, вы собственник трехмерного пространства, заключенного в стенах квартиры, которая по сути является структурной астью многоквартирного дома. Вы также собственник элементов декора, отделки вашего жилого помещения - обои, подвесные потолки, паркет и т.п. Собственность же на квартиру - это юридическая фикция, призванная обеспечить определенность для населения без погружения в сложные материи, простоту в понимании.
Аналогичным образом, дело обстоит с балконами. Балконная плита - общая долевая собственность собственников квартир в силу закона. Однако это не значит, что внутреннее пространство балкона с элементами отделки также является общей собственностью.
Следует учитывать, что устроенные (самовольно или с разрешения органа местного самоуправления) козырьки, навесы, крыши на балконы не будут являться общей долевой собственностью всех собственников квартир дома, равно как остекление балкона не повлечет возникновения общей собственности на стеклопакеты и оконные рамы. Эти "улучшения" будут являться вашей собственностью со всеми вытекающими последствиями по несению бремени содержания и ответственностью за п
mirhat.ru
общедомовое имущество или нет: понятие и особенности
Горячие обсуждения по вопросу, является ли балкон частью общедомового имущества, обусловлены разницей в понимании владельцев квартир понятий «элемент конструкции» и «личное пространство». К определению «общедомовое имущество» пытаются привязать свободный доступ входить всем жильцам. Разница трактовок действующих норм законодательства подавалась в виде исков в судебные инстанции, вплоть до Верховного Суда. Так, 17.01.2012 года, Апелляционная комиссия Верховного Суда РФ вынесла определение №КАС11-789. Рассмотрим, как распределено право долевой собственности.
Правовые основания
Жилищный кодекс РФ (ЖК) гласит, что правила содержания общего имущества в многоквартирных домах устанавливаются Правительством РФ (ст. 39). Такие Правила были утверждены 13.08 2006 г. (Постановление № 491).
П/п «В», п. 2 Правил относит плиты балконные, которые ограждают несущие конструкции, к составу имущества, принадлежащему по праву общей долевой собственности всем собственникам отдельных помещений многоквартирного дома.
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (п/п 4.2.4.2) распределяют балконы к несущим конструкциям.
Ст.36, ч. 1 ЖК закрепляет отнесение ограждающих конструкций к общему имуществу.
Законодательные акты не предусматривают отнесения к общедомовой собственности только тех элементов, которые обслуживают несколько помещений. Балконные перекрытия включены в общую целостную конструкцию каждого здания, как ограждающие, обеспечивающие показатели устойчивости, прочности.
Решение ВС РФ
В определении № КАС11-789 апелляционной комиссии сказано, что отнесение элементов конструкций балкона отдельной квартиры к общей собственности никак не противоречит Жилищному или Гражданскому кодексу. ВС РФ признал плиту балкона (лоджии) не предназначенной для использования больше, чем в одной квартире, но относящейся к имуществу для общего владения жильцами здания.
Распределение ответственности
К общедомовому имуществу относятся: плита, наружное ограждение, внешние стеныВладельцы приватизированных квартир делятся на два лагеря по своему отношению к необходимости ремонта балкона:
- Часть своей квартиры (летняя площадка). При покупке жилья так указывают в некоторых договорах. Соответственно, личная территория обустраивается ими по своему желанию.
- Составляющая фасада дома. Ремонт обязана производить управляющая компания (УК) или ЖЭУ.
Если обобщить вместе все нормативные документы, получается такое распределение:
- В общедомовое имущество относят:
- плита;
- наружное ограждение;
- внешние стены.
- Индивидуальное пользование:
- перила;
- окна;
- двери;
- самостоятельно установленный козырек, остекление, дизайнерские решения.
Поэтому ответственность за содержание конкретного элемента этой части жилого помещения может отличаться.
Дополнительное согласование необходимо для навешивания на наружную часть ограждения ящиков с цветами, других выступающих, утяжеляющих несущие части, предметов.
Как относиться к распределению собственности
В многоэтажных домах стены, полы, потолки разделяют квартиры, их не делят между жильцами – это долевая собственность. Для учета «жизненного пространства» применяют площадь жилых и подсобных помещений, измеряемых в м². Такое пространство обустраивают отделочными материалами, заполняют предметами пользования, ограничивают возможность войти любому желающему. Фактическая собственность на квартиру, как совокупность строительных материалов, всего лишь юридический термин.
Так и трактуется право использования балкона с выходом из помещения, находящегося в частном владении, – пространство, указанное в техническом паспорте квартиры,для жильца.Улучшение обстановки путем установки навесов, легких каркасных конструкций для защиты от непогоды и солнца, их ремонт, обслуживание, относятся на баланс владельца квартиры, будут его частью его собственности. Некоторые варианты перестройки требуют согласований в разрешительных органах. Конструктивные элементы дома принадлежат всем участникам жилищного товарищества.
Показательно, что такие же отношения между жильцами возникают при решении вопросов размещения рекламных конструкций, баннеров на наружной поверхности лоджий. Общим собранием всех собственников протокольно решается вопрос о согласии на размещение плаката. Более того, решение удалить самовольно размещенную рекламную продукцию (жильцом, посторонним, арендатором) тоже принимается всеми домовладельцами.
Те части дома, которые не разделены соглашениями всех участников по каким-то другим критериям, делят на всех равными частями. Если один владелец сделал неотделимое улучшение своей части, его доля может быть, соответственно, увеличена. Устраняемые улучшения находятся в собственности жильца.
Именно для эксплуатации здания, как комплекса технологических систем, разработан механизм долевого участия всех владельцев отдельных квартир.
Ремонт общедомового хозяйства
Услуги обслуживания, ремонта, их объемы, требования по качеству, регулярность, учитываются в сумме платы на содержание всех помещений, утвержденной на общем собрании (если хозяйство в ведении УК), управлением ТСЖ.
Акт комиссионного осмотра подается на рассмотрение собрания ТСЖ. Собрание правомочно в принятии решения о ремонте при согласии 2/3 голосов от общего числа участников.
Для принятия компетентного решения о производстве ремонта в связи с аварийным состоянием общего имущества (балконных плит, имеющегося ограждения) на имя директора УК направляется заявление. Один экземпляр, обязательно, должен быть на руках владельца квартиры – заявителя на случай обращения в суд по причине отказа. О том, как проводится ремонт общедомового хозяйства смотрите на этом видео:
Собрание владельцев принимает решение о возникшей необходимости выделения денег на ремонт по заявлению жильца, с учетом письменных предложений, предоставленных УК, о предполагаемом сроке начала капитальных работ, требуемом объеме и видах работ, сметной стоимости строительных материалов, графике выделения средств, других существенных условий.
Собственника квартиры могут обязать устранить сделанные изменения долевой части здания, если они нарушают установленные нормы. При отказе выполнить требования направляется обращение Государственной жилищной комиссии для инспекции нарушений.
Изменения по учету
Лоджию, балкон, как правило, относят к общей площади и оплачивают с понижающими коэффициентами. Если хозяин выполняет переустройство, объединяет с прилегающей комнатой, то данная площадь переходит в разряд отапливаемой с соответствующими начислениями по теплу.
На практике, управляющие компании часто не включают такие площади, как балконы, в перечни имущества дома при заключении договора. Дополнительно подтверждают обязанность владельца квартиры содержать свою часть имущества рассылкой и вручением уведомлений об очистке конструкций от снега зимой. С учетом таких обстоятельств, суд становится на сторону компании.
Отдельным моментом будет право собственности на одну комнату в отдельной квартире. В этом случае владелец не имеет права ограничивать пользование балконом всеми жильцами квартиры, выделять его из общей части.
Похожие статьи:
balkon.expert
за чей счет в Минске отремонтируют проблемные балконы
Жилье тоже ветшает, порой угрожая жизни окружающих. Особенно тревожно за балконы. Ведь они создают угрозу не только для жильцов дома, которые выйдя ненароком на проблемную конструкцию, могут вдруг рухнуть вниз с высоты, но и для тех, кто ходит под этими балконами. Получить по голове многокилограммовой плитой вряд ли кто пожелает. В ходе недавнего весеннего осмотра жилфонда Минска специалисты выявили 3469 балконов, нуждающихся в ремонте, в том числе 198 из них требуют ремонта в первую очередь. Как их будут приводить в надлежащий вид, узнавала корреспондент «Рэспублікі».Ржавчина дома не щадит
Балконы ремонтируют за счет бюджетных средств и отчислений граждан Минск, дом № 16 по улице Московской. Фасад здания со стороны проезжей части спрятался под зеленой сеткой. Здесь ремонтируют угловой балкон. Несколько недель назад его гордо украшала лепнина, а балясины поддерживали перила. Но от былого великолепия на фасаде осталась лишь выцветшая краска. Сейчас из стены выступают консоли — балки, поддерживающие конструкцию. Сварщик Дмитрий Высоцкий колдует над стальным каркасом, на который позже ляжет новая бетонная плита. Через 20 дней она наберет прочность не меньше 70 процентов, то есть бетон застынет до нужной кондиции, и на новый балкон уже можно будет выходить без опаски. Хотя хозяевам рекомендуют все же подождать с этим действием — лучше сделать это, когда на свое место вернутся лепнина и балясины из бетона. Таких балконов в доме с семидесятилетней историей целых три. Причина столь обстоятельного ремонта — историческая ценность здания. Другие балконы в этом доме строители просто укрепят.
Местный житель Иван, правда, с таким подходом к ремонту не согласен. Молодой человек показывает на проржавевшую до дыр балку балкона: разве можно это просто укрепить? Конструкция того и гляди рухнет кому-нибудь на голову, а по проекту ее нужно просто укрепить.
Такие нюансы часто случаются, не скрывает директор организации-подрядчика «Колюр и С» Анатолий Мартиневский. Особенно, когда проект ремонта составляется на дом с солидной историей. Проектировщик не может предугадать, в каком состоянии находятся отдельные металлоконструкции. А состояние их, как видим, бывает разное. Взять те же изъеденные ржавчиной балки.
Анатолий Мартиневский уточняет детали: специалисты разбирают конструкции, снимают с них старые ограждения, а затем вызывают проектировщиков. Те дополнительно обследуют балконы и принимают техническое решение по их дальнейшему ремонту. Опыт ремонта у фирмы большой: за 20 лет ее специалисты дали вторую жизнь почти 4000 минским балконам.
Мой дом — моя собственность
Вообще, заново балконы перестраивают довольно редко. И таких домов в Минске не так много. В Московском районе столицы, например, отдельно отремонтировали балконы в домах № 12 по улице Волоха, а также № 8 и № 16 по улице Московской. Чаще всего конструкции усиливают и укрепляют при капитальном ремонте, уточняет Максим Тишук, главный инженер ЖКХ № 1 Московского района. За прошлый год на подведомственной ему территории отремонтировано 50 балконов. Всего в Минске с начала года отремонтировано 275.
Отдельная история – ремонт остекленных лоджий. С их хозяевами, бывает, сложнее договориться. Люди не хотят разбирать рамы из-за затраченных на их установку средств. Отказываются пускать на порог специалистов ЖЭС или ЖРЭО, мол, нечего ходить по частной собственности. А случись беда — под статью пойдут именно коммунальщики. Хотя большинство подобных остеклений незаконно. Как решается ситуация в таком случае?
— Через суд, — уточняет Максим Тишук. — Понятно, что благоустраивать балконы или лоджии можно. Главное, предварительно проконсультировавшись в ЖЭС.
Иногда балконы держатся и на таких конструкциях
Крепкое будущее
Вернемся к ремонту. В списки ремонтируемых балконы попадают после их ежегодного обследования. Весной и осенью коммунальщики проверяют балконы в многоэтажках. Если дефекты видны невооруженным глазом, объект вносится в план текущего ремонта. Если внешне все в порядке, но жильцам состояние балкона внушает опасение, специалисты проверяют несущую способность и дают заключение. Ремонт аварийной конструкции запланируют в самое ближайшее время. Если есть угроза обрушения отдельных частей балкона, выход на него опечатывается и опломбировывается до устранения опасной ситуации. Таких балконов в Минске сегодня 75. Все они опечатаны, под ними установлены ограждающие конструкции. Наиболее критическая ситуация отмечается в Советском районе в домах по проспекту Независимости, 43 и улице Я.Коласа, 53. Сегодня прорабатывается вопрос выполнения работ по демонтажу за счет средств комиссии по чрезвычайным ситуациям, уточнил генеральный директор ГО «Минское городское жилищное хозяйство» Виталий Смирнов.Всего в городе первоочередного ремонта требуют 198 балконов.
ЦИФРА
На техническом обслуживании ЖКХ районов Минска находится 3 675 домов со 180 тысячами балконов. Срок эксплуатации 151 тысячи балконов – более 40 лет.
Полная перепечатка текста и фотографий запрещена. Частичное цитирование разрешено при наличии гиперссылки.Заметили ошибку? Пожалуйста, выделите её и нажмите Ctrl+Enter
Понравился материал? Поставьте ему оценку. www.sb.by
