Смета на работы по ремонту квартиры: подбор и сравнение вкладов, кредитов, кредитных карт, автострахование, калькулятор ОСАГО и каско, рейтинг страховых компаний

Пример сметы (цены 2023 года) на капитальный ремонт 2-х комнатной квартиры 56 кв.м

Наименование работЕд. изм.КоличествоРасценкаСтоимость работ
Очистка потолка от побелки, краски,водоэмульсионким256854760
Очистка стен от обоевм2117607020
Демонтаж линолеума,ковролина на клеюм249653185
Демонтаж плинтуса напольногоп.м.53683604
Демонтаж плитки со стенм2331133729
Демонтаж плитки с пола (керамической)м27113791
Демонтаж дверного блока (за 1 еденицу)шт.5150750
Демонтаж штукатурки со стенм215011316950
Демонтаж штукатурки с откосовп. м.151131695
Демонтаж цементной стяжки до 5см.м25622512600
Демонтаж эл.точек (механизмы)шт20571140
Демонтаж люстрышт43001200
Демонтаж унитазашт1225225
Демонтаж раковинышт2225450
Демонтаж смесителяшт2150300
Демонтаж полотенцесушителяшт1225225
Демонтаж ваннышт.1525525
Устройство стяжки до 5 см. (с устройством маяков)м235251575
Устройство гидроизоляции сухими смесямим233751125
Укладка плитки на полм2311253375
Облицовка плинтуса керам. плиткойп.м55252625
Грунтовка стен на 1 разм21460840
Штукатурка (выравнивание стен)м2145257350
Грунтовка стен на 1 разм21460840
Шпатлевка стенм2141652310
Оклейка стен натуральными обоямим2145257350
Грунтовка потолка на 1 разм2375225
Выравнивание потолка до 3х см. (штукатурка)м234501350
Грунтовка потолка на 1 разм2375225
Шпатлёвка и шлифовка потолкам23248744
Грунтовка потолка на 1 разм2375225
Проклейка потолка армировочной сеткойм23165495
Грунтовка потолка на 1 разм2375225
Шпатлёвка и шлифовка потолка под покраскум23285855
Грунтовка потолка на 1 разм2375225
Окраска потолка на 2 разам23270810
Устройство стяжки до 5 см. (с устройством маяков)м225251050
Устройство гидроизоляции сухими смесямим22375750
Укладка плитки на полм2211252250
Грунтовка стен на 1 разм21360780
Штукатурка (выравнивание стен)м2135256825
Грунтовка стен на 1 разм21360780
Облицовка стен каф.плиткойм213105013650
Монтаж уголка пластикового по плиткеп.м.1068680
Затирка швов плитким2131501950
Монтаж керамического бордюрап.м.121501800
Грунтовка потолка на 1 разм2275150
Выравнивание потолка до 3х см. (штукатурка)м22450900
Грунтовка потолка на 1 разм2275150
Шпатлёвка и шлифовка потолкам22248496
Грунтовка потолка на 1 разм2275150
Проклейка потолка армировочной сеткойм22165330
Грунтовка потолка на 1 разм2275150
Шпатлёвка и шлифовка потолка под покраскум22285570
Грунтовка потолка на 1 разм2275150
Окраска потолка на 2 разам22270540
Устройство стяжки до 5 см. (с устройством маяков)м255252625
Устройство гидроизоляции сухими смесямим253751875
Укладка плитки на полм2511255625
Грунтовка стен на 1 разм220601200
Штукатурка (выравнивание стен)м22052510500
Грунтовка стен на 1 разм220601200
Облицовка стен каф. плиткойм220105021000
Монтаж уголка пластикового по плиткеп.м.1068680
Затирка швов плитким2201503000
Монтаж керамического бордюрап.м.121501800
Грунтовка потолка на 1 разм2575375
Выравнивание потолка до 3х см. (штукатурка)м254502250
Грунтовка потолка на 1 разм2575375
Шпатлёвка и шлифовка потолкам252481240
Грунтовка потолка на 1 разм2575375
Проклейка потолка армировочной сеткойм25165825
Грунтовка потолка на 1 разм2575375
Шпатлёвка и шлифовка потолка под покраскум252851425
Грунтовка потолка на 1 разм2575375
Окраска потолка на 2 разам252701350
Устройство стяжки до 5 см. (с устройством маяков)м2175258925
Укладка ламинатам2173005100
Монтаж плинтуса напольного пластикогоп.м171202040
Грунтовка стен на 1 разм241602460
Штукатурка (выравнивание стен)м24152521525
Грунтовка стен на 1 разм241602460
Шпатлевка стенм2411656765
Шлифовка стен под обоим241602460
Оклейка стен обоями в два уровням2412108610
Грунтовка потолка на 1 разм217751275
Выравнивание потолка до 3х см. (штукатурка)м2174507650
Грунтовка потолка на 1 разм217751275
Шпатлёвка и шлифовка потолкам2172484216
Грунтовка потолка на 1 разм217751275
Проклейка потолка армировочной сеткойм2171652805
Грунтовка потолка на 1 разм217751275
Шпатлёвка и шлифовка потолка под покраскум2172854845
Грунтовка потолка на 1 разм217751275
Окраска потолка на 2 разам2172704590
Устройство стяжки до 5 см. (с устройством маяков)м22352512075
Укладка ламинатам2233006900
Монтаж плинтуса напольного пластикогоп.м181202160
Грунтовка стен на 1 разм241602460
Штукатурка (выравнивание стен)м24152521525
Грунтовка стен на 1 разм241602460
Шпатлевка стенм2411656765
Шлифовка стен под обоим241602460
Оклейка стен обоями в два уровням2412108610
Грунтовка потолка на 1 разм223751725
Выравнивание потолка до 3х см. (штукатурка)м22345010350
Грунтовка потолка на 1 разм223751725
Шпатлёвка и шлифовка потолкам2232485704
Грунтовка потолка на 1 разм223751725
Проклейка потолка армировочной сеткойм2231653795
Грунтовка потолка на 1 разм223751725
Шпатлёвка и шлифовка потолка под покраскум2232856555
Грунтовка потолка на 1 разм223751725
Окраска потолка на 2 разам2232706210
Устройство стяжки до 5 см. (с устройством маяков)м265253150
Укладка плитки на полм2611256750
Монтаж плинтуса напольного пластикогоп.м101201200
Грунтовка стен на 1 разм220601200
Штукатурка (выравнивание стен)м22052510500
Облицовка кухонного фартука каф.плиткой (10х10)м2318005400
Затирка швов плитким23150450
Грунтовка стен на 1 разм220601200
Шпатлевка стенм2201653300
Оклейка стен натуральными обоямим22052510500
Выравнивание потолка до 3х см. (штукатурка)м264502700
Грунтовка потолка на 1 разм2675450
Шпатлёвка и шлифовка потолкам262481488
Проклейка потолка армировочной сеткойм26165990
Шпатлёвка и шлифовка потолка под покраскум262851710
Окраска потолка на 2 разам262701620
Монтаж провода до 2,5 кв. мм. открытоп.м.2755013750
Монтаж эл.точек по бетонушт244139912
Монтаж вентиляторашт1525525
Монтаж люстры с подключениемшт49003600
Врезка в магистральшт2450900
Монтаж труб канализации в штрабе(кирпич,гипс)шт62101260
Монтаж вентиляшт2375750
Монтаж фильтров грубой очистки водышт2375750
Установка счетчиков ХВС,ГВСшт27001400
Устройство утеплителя трубып.м.81881504
Установка ваннышт122502250
Установка раковины с тумбойшт115001500
Установка полотенцесушителяшт.118001800
Установка раковинышт.212002400
Установка одностворчатой дверишт.513506750
Монтаж вентиляционной решеткишт.2150300
Монтаж лючкашт.1375375
Погрузка, доставка материала (с учетом стоимости ГАЗели)1 машина96255625
Вывоз мусора (с учетом стоимости ГАЗели)1 машина518759375
Итого:499303

Смета на ремонт квартиры


Профессиональное составление сметы на ремонт квартиры, доверенное специалистам, позволяет избежать основных технических ошибок при планировании ремонтных расходов. Опытные сметчики знают, какие затраты надо включить в сметный расчёт, чтобы средства, отложенные для ремонта, «вдруг» не закончились в средине процесса. Кроме того, они знают, на какие статьи расходов нужно выделить больше денег, чем кажется на первый взгляд, потому что на практике такие работы связаны с большими затратами.

Содержание статьи

  • Общие правила ремонтного сметного расчёта

  • Особенности состава сметы на ремонт квартир разного типа

  • Взаимодействие с подрядчиками при планировании ремонтных расходов
    • Указанные в документе размеры

    • Виды работ

    • Материалы

Но одновременно с этим привлечение специалистов может и увеличить общую стоимость ремонта не только на цену составления сметы, но и на все работы по ремонту, особенно если смету составляет тот же человек или организация, которые будут проводить ремонтные работы. Чтобы смета на ремонт квартиры была точной, исчерпывающей, но не завышенной, необходимо самим знать основные правила сметного расчёта.

Общие правила ремонтного сметного расчёта

При составлении сметы на ремонт квартиры обычно все предстоящие расходы делят на две основные категории: прямые расходы и накладные.

  1. Прямые затраты. В этой категории учитываются оплата работы исполнителям, стоимость материала и эксплуатации механизмов.

  2. Накладные расходы. В эту категорию входят работы, обеспечивающие условия для организации и ведения процесса. В ходе ремонта необходимо привезти стройматериал, что связано с расходами на оплату грузовика, поднять стройматериал в квартиру, что предполагает оплату работы грузчиков, обеспечить вынос мусора и уборку помещения, оплатить работу снабженца, если закупкой стройматериалов занимается нанятый исполнитель. Всё это составляет приблизительно 15% от стоимости прямых затрат, а в случае вывоза строительного мусора при демонтаже перегородок – ещё больше.

Стоимость работы можно высчитать, взяв за основу нормы времени (трудозатраты), которые нужны для выполнения той или иной работы в часах. Размер оплаты измеряется путём умножения часовой ставки рабочего на норму времени. На практике при выборе исполнителя, заказчик чаще сравнивает не столько соответствие нормативных показателей сметным, сколько стоимость одинаковых работ на одинаковом по площади участке, выбирая тех исполнителей, у кого дешевле. Такой общий сравнительный подход, однако, не даёт возможности оценить разницу в квалификации работников. Чтобы обойти занижение цены менее квалифицированными конкурентами, некоторые профессиональные бригады вводят «коэффициент» на профессионализм. В таких сметах указывается минимальная стоимость работ, а потом эти минимальные цены индексируются , в зависимости от выбора заказчиком работников разной квалификации и опыта.

В общей классификации существует ещё один вид затрат – сметная прибыль, которую при ремонте квартир частными исполнителями обычно не насчитывается.

Такие средства (плановые накопления) необходимы для покрытия расходов на развитие производства, стимулирование работников своей организации, уплату налогов и погашение расходов подрядчиков. Чаще всего, нанятая за наличные бригада и, тем более, отдельный исполнитель не ставят перед собой такие задачи и поэтому уже окончательную стоимость своей работы расписывают по конкретным статьям расходов – видам работ. Однако ремонтно-строительная организация, с высокой вероятностью внесёт дополнительные проценты в сметный состав (обычно это от 8% до 15% себестоимости). Как и остальные неочевидные моменты по ремонту, этот следует предварительно оговаривать с нанимаемой организацией.

Все виды работ организованы в табличной части сметы по разделам. Каждый раздел касается какого-то одного конструктивного элемента квартиры: стен, потолка, пола. Кроме того, грамотный образец сметы будет содержать раздел с перечислением накладных расходов. Для каждой работы указывается единица измерения, которая потом соотносится с общими характеристиками квартиры, вынесенными в «шапку» документа: количеством комнат, общей ремонтируемой площадью, высотой стен, объёмом. Кроме наименования работ и единиц измерения, в документе присутствуют графы количества, цены и итоговой суммы. Нередко для удобства перечень работ и применяемых при этом материалов вписывается рядом в табличную часть одной сметы.

Особенности состава сметы на ремонт квартир разного типа

При составлении любого договора на ремонт квартир, содержание которого отражает сметный расчёт, оговариваются виды работ, которые необходимо будет оплатить отдельно. Так, если в договоре указано, что исполнитель берёт на себя обязанность выполнить какую-либо определённую работу в пределах сметного расчёта – вывезти мусор, привести стройматериал, разгрузить его и поднять на этаж и т. д., – значит, стоимость его работы по этим статьям расходов уже включена в основную цену. Если нет, то подобные расходы появляются отдельной строкой с указанием всех расценок.

В данном случае, важно максимально подробно ознакомиться с каждой составляющей работ, разделив детальный ремонтный процесс построчно. Обобщающие описания опасны тем, что уже в ходе ремонта может обнаружиться новая статья расходов. Так, смета на ремонт однокомнатной квартиры, в среднем, содержит порядка 200 строк, где, например, демонтаж перегородок складывается из:

  • разборки кирпичных перегородок до 12 см (если стена толще, и работа становится, соответственно, более трудоёмкой, то такой демонтаж выносится отдельной строкой с расценками),

  • разборки деревянных перегородок,

  • демонтажа плинтуса,

  • демонтажа розеток и выключателей на разбираемых стенах.

Причём каждая из этих работ, как и вывоз мусора, может оплачиваться отдельно. Это особенно актуально при переделке квартиры в студию, когда ремонт предполагает образование большого количества строительного мусора.

Ремонт квартиры в новостройке в целом всегда менее затратный, чем в ремонт в квартирах старых домов, где замены почти всегда требует сантехника и окна. При составлении сметного расчёта для многокомнатной квартиры, руководствуясь общим принципом разделения на элементы, целесообразно каждую комнату оформлять отдельным разделом. Так будет проще сравнить расчёты и при необходимости внести коррективы.

Кроме того, важно прописать в примечании к смете и в договоре, входит ли стоимость расходных материалов – от кистей и валиков, до защитной плёнки и мешков для мусора – в стоимость работ или за них необходимо будет доплачивать отдельно. При независимой оплате такие расходы часто проводятся строкой «Прочие затраты».

Взаимодействие с подрядчиками при планировании ремонтных расходов

Даже примерная смета на ремонт квартиры выполняет две функции:

  • Первая – основная – она позволяет спланировать бюджет ремонта.

  • Вторая – неочевидная, но тоже очень полезная – она позволяет выбрать добросовестного и профессионального исполнителя. Если составлением сметы занимается специалист, по содержанию получившегося документа можно судить о его квалификации и честности. То же самое можно сказать, предложив специалисту оценить собственноручно составленный документ. Но для этого необходимо знать, на что обращать внимание и какие вопросы задавать.

Если речь идёт о готовой смете, которую нужно оценить на предмет присутствия лишних или завышенных расходов, внимание, в первую очередь, следует обратить на три основных параметра: объёмы (размеры), виды работ, материалы.

Указанные в документе размеры

При оценке объёмов и площади помещения, которое предстоит ремонтировать, целесообразно провести самостоятельно контрольный замер хотя бы одной-двух стен помещения или площади стен одной комнаты.

  • Во-первых, это позволит прямо сравнить собственные значения со значениями, внесёнными в документ сметчиками, и при расхождении потребовать уточнений.

  • Во-вторых, так можно обнаружить, присутствуют или исключена в «чужом» расчёте площадь окна и дверного проёма, которые при большинстве облицовочных работ можно не учитывать.

  • В-третьих, это покажет отношение исполнителя к расходу материала. Об экономности можно судить по тому, например, включён ли в общую длину периметра плинтус на кухне за рабочей поверхностью и перед дверью. Экономный исполнитель либо исключит эти расходы, либо отдельно оговорит их с заказчиком.

В целом, сам факт согласования с заказчиком важных вопросов, которые могут сэкономить деньги владельца квартиры, признак, как минимум, ответственного исполнителя.

Виды работ

Именно в описании этого раздела, чаще всего, могут возникать погрешности. Владелец квартиры часто недооценивает количество работ на одном и том же участке, а нанятый специалист (составитель сметы и исполнитель в одном лице) – переоценивает. Например, цена за 1 м2 на работу по монтажу перегородки из гипсокартона может различаться в 2 раза, поскольку разные составители вкладывают в эту статью расходов разное содержание.

В одном случае напишут цену за готовую перегородку, в стоимость которой уже вошли работы:

  • по креплению металлического профиля (каркаса),

  • по укладке утеплителя между листами,

  • по креплению ленты-уплотнителя,

  • по креплению самих гипсокартонных панелей,

  • по обработке и затирке швов.

В другом случае понятие «монтажа перегородки» будет включать только крепление панелей (иногда – только одной панели), а все остальные работы пройдут в смете отдельными строчками. То есть, при беглом сравнении в первом варианте сметы «монтаж перегородки» будет стоить гораздо дороже, чем во втором, но при сложении всех работ, относящихся к фактическому процессу обустройства перегородки, стоимость реальных работ в первом случае может оказаться значительно ниже.

Ряд затрат при самостоятельном расчёте и исполнении в смете должен присутствовать обязательно, а при расчёте, который готовится к исполнению другими, – по договорённости. Так, например, стоимость расходных материалов, которые неизбежно придётся задействовать в работе – кисти, валики, шлифовальные круги и наждачная бумага, пилки, средства защиты и т. д. – должны быть учтены при составлении сметы «для себя», но могут уже «по умолчанию» включаться в стоимость работы при выполнении её подрядчиком. В любом случае в примечании к документу эти вопросы лучше оговаривать.

Материалы

При составлении сметы на ремонтно-облицовочные работы своей квартиры необходимый для этого материал, чаще всего, включается в виде отдельного раздела в состав сметного документа. Но его можно выносить и в самостоятельный документ, разделяя работы (услуги) и материалы, которые необходимо задействовать в работе. При этом выбор статей затрат и закупку материалов владелец квартиры далеко не всегда производит самостоятельно. В этом случае следует:

  • проверять по чеку соответствие сметной стоимости материала и фактической с учётом фасовки и марки материала,

  • проверять количество привозимого материала тому количеству, которое указано в смете,

  • сравнить приведённые подрядчиком в смете цены на материалы со среднерыночными,

  • не допускать добавления к стоимости материалов процента транспортных затрат, поскольку они практически всегда идут отдельной статьёй расходов.

Кроме этого, составители смет нередко включают в её состав налоговые отчисления (НДС) или непонятные коэффициенты, на которые умножается работа. В некоторых случаях при использовании определённых методов сметных расчётов применение коэффициентов оправдано. При индивидуальных ремонтах квартир сметные расчёты, как правило, носят упрощённый характер, но крупные организации могут по традиции переносить методологию расчёта строительства и ремонта крупных объектов на аналогичные работы по мелким объектам. Однако если смета и последующий ремонт выполняется частной бригадой с наличной оплатой и без сопроводительных документов, внесение дополнительного процента НДС вызывает вопросы и должно насторожить заказчика.



Сколько в среднем стоит ремонт в Нью-Йорке?

ПРАКТИЧЕСКОЕ РУКОВОДСТВО

ПОДЕЛИТЬСЯ:

Средняя стоимость ремонта в Нью-Йорке за квадратный фут

Независимо от того, ремонтируете ли вы весь нью-йоркский дом из коричневого камня или квартиру-студию, стоимость зависит от площади помещения. ремонтируемое пространство, уровень отделки, а также дополнительные расходы, включая любые сборы за кооператив / кондоминиум и временное жилье.

Для базового ремонта с внутренней или внутренней кишкой средняя стоимость в Нью-Йорке составляет от 100 до 200 долларов за квадратный фут, включая рабочую силу и складские материалы (с рино с кишкой на более высоком уровне). Ожидайте потратить от 200 до 400 долларов за квадратный фут на более дорогой ремонт и до 800 долларов за квадратный фут в крайних случаях — в зависимости от качества отделки и приспособлений и степени индивидуальной настройки.

Эта цифра также зависит от текущего состояния собственности: довоенные кооперативы и дома из коричневого камня часто создают свои собственные уникальные проблемы, такие как неудобные планировки, которые не подходят для современного образа жизни, и/или устаревшая сантехника и проводка.

Поскольку двух абсолютно одинаковых проектов не бывает, средние значения в расчете на квадратный фут менее предсказуемы. Тем не менее, понимание того, как рассчитывается число за квадратный фут, поможет вам оценить, за что вы будете платить — и что будет дополнительно.

Ваша стоимость может варьироваться в зависимости от:

  • времени, затраченного на проектирование
  • сложности согласований и разрешений
  • квалифицированной рабочей силы и фактических затрат на строительство
  • материалов и отделки
  • количества доработок 

    • 900 21 невысказанная стоимость (см. ниже) .

Профессиональный совет

Профессиональный совет:

Отремонтировав более 50 000 квадратных футов в Нью-Йорке, Bolster понимает, как направлять жителей Нью-Йорка в решении любых задач, связанных с ремонтом, от навигации по достопримечательностям до воссоздания довоенных деталей, и дает им полное представление о основные этапы проекта. «Bolster — единственная компания по ремонту, которая предлагает фиксированную стоимость авансом. После того, как мы проведем комплексную проверку и проверим существующие условия вашей собственности, мы покроем непредвиденные расходы по проекту», — говорит генеральный директор и соучредитель Bolster Анна Карп. Готовы начать свой ремонт? Узнать больше >>

Стоимость ремонта дома из коричневого камня по сравнению с кондоминиумом или кооперативом

Хотя ремонт многоквартирного дома или кооператива в Нью-Йорке обычно не требует такого объема работ, который выполняют дома из коричневого камня, существуют препятствия, связанные с кооперативом и имеющиеся квартиры и здания могут компенсировать любую экономию средств, в том числе:

  • Многоэтапный процесс утверждения, который может занять несколько месяцев.
  • Строгие требования к страхованию ответственности, налагаемые на подрядчиков стоимостью от 1 до 5 миллионов долларов, плюс некоторые здания требуют 1 миллион долларов на транспортные средства подрядчика.
  • Более высокие затраты на оплату труда, поскольку для выполнения небольших работ совету директоров требуются лицензированные специалисты.
  • Строгое время начала и окончания, ограничивающее то, что можно сделать в определенный день или неделю. То же самое с запретом на работу в праздничные и выходные дни.
  • Работа с несколькими соседями и строительным персоналом (и чаевые последним по мере необходимости).
  • Строительные правила, которые могут потребовать от вас обновления водопроводных линий при замене светильников, иногда за ваш счет.
  • Возможные штрафы за просрочку платежа после установленной даты окончания.

Если вы ремонтируете дом из коричневого камня, даже несмотря на то, что у вас нет доски, с которой можно было бы спорить, и вы более свободны в том, что вы можете делать (за исключением каких-либо применимых ограничений района), ваш ремонт, скорее всего, выйдет далеко за рамки того, что связано с интерьером. ремонт квартиры, потенциально включая:

  • Ремонт конструкции и крыши.
  • Внешний ремонт, в том числе реставрация фасада и покраска крыльца и перил.
  • Модернизация HVAC.
  • Модернизация электрооборудования.
  • Более масштабные изменения макета.
  • Надстройка или надстройка, с пристройками на уровне сада или на крыше.

Таким образом, средняя стоимость квадратного фута, как правило, находится в одном и том же диапазоне для курятников, кондоминиумов и домов из коричневого камня и в конечном итоге зависит от уровня ремонта, который вы проводите.

Помимо расходов, включенных в приведенную выше формулу расчета площади в квадратных футах, существуют и другие расходы, связанные с ремонтом кооператива или квартиры. В конечном счете, вам нужно будет уточнить у своего собственного совета, какие сборы (и потенциальные штрафы) задействованы, поскольку они могут сильно различаться в разных зданиях. Как минимум, вы можете рассчитывать на авансовый платеж в размере от 250 до 500 долларов, или правление может потребовать невозмещаемый депозит, который зависит от процента от общей стоимости ремонта. (Например, 1 % от стоимости ремонта стоимостью 750 000 долларов будет составлять 7 500 долларов США.)

Профессиональный совет

Профессиональный совет:

Независимо от того, ремонтируете ли вы довоенный кооператив с двумя спальнями или дом из коричневого камня площадью 4000 квадратных футов, Bolster гарантирует красиво оформленный ремонт дома без риска и в рамках бюджета. «Ожидайте безупречную коммуникацию, обслуживание в белых перчатках и абсолютно никаких неожиданных затрат», — говорит генеральный директор и соучредитель Bolster Анна Карп. Готовы начать свой ремонт? Узнать больше >>

Некоторые советы также берут на себя расходы на пересмотр ваших планов их архитектором с оговоренной почасовой или проектной ставкой, что в сумме составляет от 1000 до 2000 долларов. Иногда здание требует, чтобы вы заплатили архитектору здания, чтобы он следил за вашим ремонтом от начала до конца, проверяя ключевые моменты, например, перед закрытием стен, и отчитываясь перед советом. Это может добавить еще от 8000 до 12000 долларов на вашу вкладку Рено. Вам также может быть начислена плата (скажем, 50 долларов США) за каждый день, когда бригада перемещает оборудование, а также штраф за проекты, которые выходят за рамки первоначальной даты окончания. (Предложение: попросите архитектора включить это в соглашение с подрядчиком, чтобы ваш подрядчик нес ответственность за опоздание.)

Затраты на капитальный ремонт

Планируете провести капитальный ремонт квартиры или дома из коричневого камня, т. е. довести существующее пространство до стоек, сантехники и электропроводки? Если это так, потенциальные затраты, как правило, выше, чем на не связанные с кишечником («косметические») обновления, такие как замена кухонных шкафов и / или сантехники, из-за необходимости более сложного планирования (со стороны архитектора) и разрешения Департамента строительства.

Средняя стоимость ремонта внутренних помещений с использованием материалов среднего класса за квадратный фут составляет от 250 до 300 долларов за квадратный фут.

Например, чтобы отремонтировать довоенную квартиру площадью 2500 квадратных футов, вы должны потратить от 625 000 до 750 000 долларов. Удвойте эту цифру для первоклассных обновлений.

Профессиональный совет

Профессиональный совет:

Отремонтировав более 50 000 квадратных футов в Нью-Йорке, Bolster понимает, как помочь ньюйоркцам справиться с любой задачей ремонта, от навигации по достопримечательностям до воссоздания довоенных деталей, и дает им полное представление о проекте. вехи. «Bolster — единственная компания по ремонту, предлагающая фиксированную стоимость авансом. После того, как мы проведем комплексную проверку и проверим существующие условия вашей собственности, мы покроем непредвиденные расходы по проекту», — говорит генеральный директор и соучредитель Bolster Анна Карп. Готовы начать свой ремонт? Узнать больше >>

Аналогичным образом, ремонт дома из коричневого камня площадью 3200 квадратных футов стоит в среднем от 800 000 до 960 000 долларов и включает в себя обновление механики, замену кухни и ванных комнат, ремонт полов и обновление крыши, окон и фасада. Но если вы вносите серьезные структурные изменения (например, достраиваете заднюю часть или добавляете верх) и выбираете отделку и мебель самого высокого уровня, ваша общая стоимость может быть ближе к 1,6 миллионам долларов. При ремонте дома из коричневого камня в историческом районе одобрение Комиссии по достопримечательностям приблизит общую сумму к более чем 2 миллионам долларов.

Хотя эти цифры могут показаться большими, капитальный ремонт всей вашей квартиры или коричневого камня может принести вам наибольшую выгоду, особенно если вы планируете оставаться в доме не менее пяти лет. Затраты на ремонт (работа и материалы) со временем будут только расти, а выполнение работы по частям в конечном итоге будет стоить вам больше денег и неудобств. Большие рабочие места также более привлекательны для качественных архитекторов и подрядчиков, некоторые из которых не примут ничего, кроме этого.

Стоимость ремонта кухни и ванной комнаты

Хотя Нью-Йоркские кухни и ванные комнаты могут быть небольшими, стоимость их ремонта невелика.

Сколько стоит ремонт кухни в Нью-Йорке?
Ожидайте платить от 25 000 до 40 000 долларов за ремонт кухни среднего класса и намного выше (от 90 000 долларов и выше) в зависимости от размера и уровня отделки.

Размер вашей кухни является лишь одним из факторов, так как, как правило, приходится решать вопросы, связанные с сантехникой, электричеством и строительством (например, демонтаж стен).

Выбор фурнитуры и отделки является основным фактором, влияющим на общую стоимость. Небольшая кухня с высококачественными материалами и техникой может в конечном итоге обойтись дороже, чем ремонт большой кухни с более экономичными вариантами.

Если вы предпочитаете акции (например, из крупных магазинов, таких как Home Depot или Lowes), таких как GE или Frigidaire, рассчитывайте потратить от 400 до 3000 долларов на каждое устройство. Дизайнерские модели (например, Wolf и Viking) и холодильники (Sub-Zero и Liebherr) будут стоить от 6 000 до 10 000 долларов, особенно при индивидуальной интеграции.

Столешницы и фартуки охватывают одинаковую гамму, при этом стандартная плитка метро намного дешевле, чем мрамор, кварц и другие материалы, изготовленные на заказ. Планируйте около 25 долларов за квадратный фут (с установкой) для плитки метро и более 100 долларов для последней.

Стоимость ремонта типичной ванной комнаты в Нью-Йорке
Начальная точка для ремонта типичной ванной комнаты размером 5 на 7 футов в Нью-Йорке составляет 25 000 долларов США, приближаясь к 50 000 долларов США в зависимости от материалов и того, будет ли заменена ванна. (Примечание: вы можете значительно сэкономить средства, ремонтируя две или более ванных комнат одновременно.)

Высокая стоимость, учитывая относительно небольшую площадь в квадратных футах, отчасти объясняется тем, что эти помещения требуют больше, чем обычные сантехнические работы, особенно в тех случаях, когда вы меняете размещение приспособлений (туалетов, раковин и ванн). Поверхности — полы, плитка и столешницы — также будут способствовать росту цен, как и фурнитура (термин для смесителей и насадок для душа) и приспособления.

Возьмем, к примеру, туалеты. Ваш заурядный вариант может стоить всего 400 долларов, в то время как современные модели с подогревом сидений и другими прибамбасами обойдутся вам в более чем 3000 долларов. Раковины находятся в том же ценовом диапазоне, а заказные – еще выше.

Как и в случае с кухнями, плитка и другие поверхности имеют широкий спектр, за исключением того, что здесь вы можете использовать их, чтобы покрыть все стены душа и пол, а также нестандартную раковину.

Теплый пол — еще одно распространенное обновление, которое стоит в среднем от 20 до 25 долларов за квадратный фут, включая установку.

Стоимость добавления второй ванной комнаты
В отличие от ремонта существующей ванной комнаты, добавление новой обычно требует обширных сантехнических и электрических работ, что означает больше времени на получение разрешений DOB и проверок, а также одобрений совета, если вы находитесь в кооперативе. -OP или кондоминиум. Так что ожидайте, что он начнется примерно с 50 000 долларов и будет расти в зависимости от качества отделки (см. Выше).

Стоимость объединения квартир

Если вы оставите все как есть и просто поставите дверь между ними, ваши основные расходы будут связаны с оформлением разрешений и строительством (в основном с демонстрацией дополнительной кухни) общей стоимостью менее 10 000 долларов США. .

Однако для вертикального соединения потребуется инженер-строитель и дополнительные документы, а также экспедиторы и специальные проверки. Планируйте потратить около 60 000 долларов, включая лестницу. Это может привести к паузе в работе кооператива или многоквартирного дома и потребует больше времени и усилий для получения разрешений.

Все остальное (обновление кухонь, ванн и т.д.) как и любой другой ремонт будет зависеть от качества материалов.

Вам также нужно будет связаться с ConEd, чтобы объединить электрические панели или оставить две панели (и получить два счета).

Непредвиденные затраты на ремонт

Как и везде, ремонт в Нью-Йорке регулируется универсальным правилом ценообразования: вы всегда должны планировать как минимум на 15 процентов больше первоначальной сметы.

Вот некоторые распространенные бюджетники:

  • Даже у самой опытной команды во время ремонта могут возникнуть неожиданные проблемы, и в большинстве случаев они возникают. Поскольку они часто связаны с устаревшими водопроводными и электрическими системами (и структурными проблемами в коричневом камне), вы захотите решать любые проблемы по мере их возникновения и делать это правильно.
  • Существует также принцип «пока вы занимаетесь этим», означающий, что после того, как вы обнажили проводку и сантехнику, часто имеет смысл спланировать все, что вы, возможно, захотите сделать в ближайшем будущем, например, организовать сантехника для добавления второй ванной комнаты или стиральной машины / сушилки в какой-то момент в будущем (или для того, чтобы сделать это сейчас, если позволяет бюджет). Большинство экспертов предлагают создать в первоначальном бюджете статью «заказ на изменение», которая будет равна дополнительным 5–10 % от общей сметы. Лучше дополнить его с самого начала, чтобы вы были готовы, если и когда появятся заказы на изменение (а они всегда случаются).
  • Стоимость изготовления — создание шаблонов и резка любого материала, который вы используете для столешниц, облицовки ванны и стенок душа — часто не включена в указанную стоимость этих материалов; то же самое для установки. Это может добавить дополнительные 10 процентов к первоначальной цене. Обязательно попросите у своего архитектора разбивку затрат в самом начале, так как вы можете захотеть / вам нужно использовать более доступный материал.
  • Точно так же многие (большинство) дорогостоящих товаров, таких как бытовая техника, имеют высокую плату за доставку и налог с продаж, которые вы, возможно, не учли в ценах — еще одна причина (помимо торговой скидки), чтобы ваш подрядчик заказывал все эти товары. напрямую. Также стоит попросить вашего архитектора пересмотреть ваш бюджет и отметить все недостающие расходы.

Стоимость временного жилья в Нью-Йорке (и стоимость проживания)

Если вы делаете капитальный ремонт, целесообразно освободить помещение хотя бы на время демо-фазы, ради собственного здоровья и безопасности, а также для поддержания проекта в рабочем состоянии. Хорошей новостью является то, что краткосрочная аренда становится проще и (несколько) более доступной, и если вы остаетесь в своем районе, это будет более удобно и менее разрушительно для вашей повседневной жизни.

Бюджет на временную аренду зависит от того, сколько места вам нужно, но с уверенностью можно сказать, что это будет стоить вам не менее 3000 долларов в месяц за меблированную квартиру с одной спальней. Вам также необходимо подумать о том, чтобы убрать свои вещи, особенно если вы будете ремонтировать или заменять напольное покрытие. Когда это возможно, вы можете собрать все в свободной спальне, пока работа выполняется в другом месте. В противном случае бюджет транспортной компании на то, чтобы упаковать все и хранить его хотя бы часть времени, составляет несколько сотен долларов в месяц.

Намерены оставаться на месте? Примите во внимание следующие соображения:

  • Ваш подрядчик должен будет принять меры предосторожности и принять дополнительные меры, чтобы защитить вас от пыли и токсинов, что увеличивает затраты (и время). Некоторые архитекторы и подрядчики даже создают буфер от 20 до 40 процентов для клиентов, которые настаивают на том, чтобы оставаться на месте в течение всего срока.
  • Даже если ваш подрядчик сделает все возможное, чтобы сдержать пыль с помощью пластиковых барьеров, вы все равно рискуете, особенно если там будут жить маленькие дети или пожилые люди. (То же самое для пребывания во время беременности.)
  • Оставаться на месте — более реалистичный вариант, если вы можете начать строительство на одном уровне или в одной части своей квартиры, живя в другом, хотя это приведет к увеличению расходов, потенциально превышающих стоимость краткосрочной аренды. .
  • Если вы ремонтируете только кухню, вы легко сможете остаться и готовить там еду. То же самое, если вы ремонтируете одну из двух (или более) ванных комнат или даже добавляете новую ванную комнату.
  • Возможно, вам не придется останавливаться в другом месте при добавлении спальни или объединении квартир, в зависимости от объема других ремонтных работ.
  • Часто не обойтись без освобождения, если вы меняете или ремонтируете полы, что занимает одну или две недели. Точно так же, если вы делаете ремонт штукатурки стен, так как это поднимает много пыли и занимает от пяти до 10 дней.

СЛЕДУЮЩИЙ РАЗДЕЛ:
Сколько времени занимает ремонт в Нью-Йорке?

→

Ллойд Джонс | Новости | Какова стоимость ремонта многоквартирного дома?

Когда инвесторы рассматривают возможность приобретения многоквартирных жилых домов, первым шагом при принятии решения о том, следует ли двигаться вперед, является определение того, что следует сделать со зданием, чтобы максимизировать его потенциальную прибыль инвестора. Хотя всегда возможны обе крайности, обновление всего и ничего, ни один из этих вариантов вряд ли приведет к желаемому результату.

Как и в случае большинства решений в сфере недвижимости, существует сбалансированный подход, которому следуют спонсоры, если они хотят добиться максимально возможного возврата инвестиций (ROI). Естественно, в любую недвижимость можно внести почти неограниченное количество улучшений, поэтому может показаться ошеломляющим, чтобы выяснить, какие улучшения принесут более высокую арендную плату… а какие не устроят арендаторов.

Основываясь на нашем многолетнем опыте в приобретении квартир и управлении ими, а также на тысячах приобретенных, модернизированных и проданных квартир на протяжении всей нашей истории, мы разработали процесс, который упрощает и оптимизирует прибыль при приобретении многоквартирных домов . Систематически подходя к оценке любой цели приобретения, мы выявляем наиболее выгодные варианты и оцениваем, принесут ли они в совокупности ту общую прибыль, которую ожидают наши инвестиционные партнеры.

Большая часть работы, необходимой для определения надлежащей модернизации здания, сосредоточена на понимании рынка и потребностей арендаторов в зависимости от местоположения, и в этой статье мы рассмотрим некоторые из наиболее важных из них.

Ремонт многоквартирного дома для получения максимальной отдачи

Многие факторы влияют на решение о том, как отремонтировать многоквартирный дом для достижения максимальной отдачи. Начиная с тщательного процесса андеррайтинга, установления контактов с коллегами по рынку, управления на местах и ​​проведения тщательных исследований рынка, все это приводит к увеличению прибыли.

Следует помнить, что не каждое здание или район нуждаются в одинаковых видах ремонта. Целевая демография, прогнозируемые тенденции роста и средний доход жителей в этом районе — все это факторы, которые определяют принятие решений относительно того, какие улучшения следует внести и в какой степени следует улучшить недвижимость.

  СВЯЗАННЫЕ: 3 способа увеличить стоимость многоквартирной недвижимости

Как решить, какой ремонт сделать

Решение о том, какие виды модернизации должны быть сделаны в здании, может возникнуть только 9 0132 по истечении срока Право собственности на здание установлено . Модернизация обычно связана с обширными капитальными затратами (CapEx), которые требуют определенного количества времени для реализации в зависимости от прогнозируемого оборота арендаторов, а также времени для окупаемости первоначальных инвестиций при максимальном доходе инвесторов.

Тщательное исследование рынка перед покупкой актива может четко установить подходящий период времени для максимизации рентабельности инвестиций, и здесь, в Lloyd Jones, мы используем два основных показателя, чтобы определить, стоит ли конкретная модернизация вложенных средств.

Первый срок окупаемости для дополнительных затрат на основе повышения арендной платы. Мы хотим, чтобы капитальные затраты на модернизацию блоков окупались в течение 18–24 месяцев. Например, если обновление стоит 1200 долларов, мы хотели бы увидеть увеличение арендной платы как минимум на 50 долларов в месяц, чтобы оправдать эти инвестиции — увеличение арендной платы на 50 долларов в течение 24-месячного периода вернет эти первоначальные затраты в 1200 долларов.

Второй показатель, на который мы обращаем внимание, это окупаемость инвестиций обновления. Наша цель — 20%. В приведенном выше примере ежемесячное увеличение арендной платы на 50 долларов приводит к годовому увеличению на 600 долларов, что составляет 50% возврата первоначальных инвестиций, поэтому это вполне соответствует нашему целевому диапазону.

Еще одним соображением является степень, в которой модернизация способствует повышению общей стоимости здания. Это можно определить, взглянув на собственный капитал, кратный капитальным вложениям, путем измерения увеличения арендной платы по сравнению с прогнозируемой ставкой выходной капитализации при продаже здания. Используя приведенный выше пример, на рынке с 6 квартирами 50 долларов в месяц, дающие 600 долларов увеличения годовой арендной платы, добавят 10 000 долларов к стоимости здания. Относительно первоначальной стоимости ремонта в 1200 долларов это будет более чем в 8 раз больше первоначальных инвестиций, поэтому его стоит реализовать.

Важность изучения рыночных условий

Во время первоначального отбора недвижимости и последующей комплексной проверки инвесторы должны хорошо понимать рынок и конкурентоспособные объекты. Стоимость относится к рынку, на котором она рассчитывается , и владельцы недвижимости должны знать, какие варианты доступны потребителям на этом рынке. Важно определить, что делают конкуренты и что может выдержать рынок. Но инвесторы также должны решить, какое место в спектре стоимости они намерены отдать недвижимости. Не каждая недвижимость должна быть лучшей в городе и не должна предлагать самую низкую арендную плату. В Lloyd Jones, независимо от арендной платы или пакета удобств, мы считаем важным, чтобы наши сообщества приносили пользу нашим жителям.

Мы предоставляем качественное жилье, которое делает жизнь лучше. Познакомьтесь с людьми , которые имеют значение в Loyd Jones.

  Основная цель изучения рынка — определить его параметры и посмотреть, какие типы обновлений (если таковые имеются) будут работать для рассматриваемого свойства. Результаты исследования неизбежно зависят от рынка, но важно признать, что рынок диктует стратегию , а не наоборот.

Как показано на графике ниже, существует очень точная точка, в которой сделанные улучшения соответствуют тому, что может выдержать рынок.

Источник: https://www.waremalcomb.com/canvas/multifamily-interior-renovation-qa/

Ремонт, приносящий наибольшую рентабельность инвестиций, всегда тесно связан с рынком рассматриваемой недвижимости. Установка технологических пакетов с интеллектуальными термостатами и системой доступа без ключа повышает ценность только в том случае, если конкурентный продукт в этом районе также предлагает эти функции или, если нет, исследование рынка может продемонстрировать спрос на такие обновления, а также готовность и способность потенциальных арендаторов платить за них повышенную арендную плату.

Как увеличить денежный поток и повысить рентабельность инвестиций

Длительная многоуровневая стратегия модернизации многоквартирных домов позволяет владельцам собственности удерживать нынешних жителей и поддерживать стабильный денежный поток при постепенном повышении уровня арендной платы и увеличении арендной платы для каждой квартиры в качестве резидентов. выйди.

Стремление поторопиться с новым активом, модернизировать все в соответствии с результатами изучения рынка и соответствующим образом поднять арендную плату зачастую неразумно по многим причинам. Можно легко забыть, что многоквартирный дом — это больше, чем классификация активов; это здание, в котором живут люди и часто живут уже много лет. Добавление стоимости к активу требует баланса между поддержанием текущей базы резидентов для сохранения текущего денежного потока и поиском возможностей для ускорения оборота, которые позволяют улучшить улучшения активов и повысить их стоимость.

Продуктивно производить модернизацию, которую нынешние жильцы могут себе позволить , которая создает и поддерживает хорошую рыночную репутацию и сохраняет здоровую заполняемость, а не наоборот, что может привести к тому, что в здании будет более высокая доля вакантных площадей, чем предполагалось в предварительных прогнозах. ожидаемый. Делать слишком много и слишком быстро в попытке повысить прибыль сверх того, что может выдержать местный рынок, — это стратегия, которая может иметь неприятные последствия и в конечном итоге потребует от владельцев собственности удерживать активы дольше, чем они намеревались, компенсируя месяцы плохого денежного потока в результате высокий уровень вакансий, вызванный самим собой.

Чтобы уменьшить этот риск, опытные владельцы свяжутся с руководством на месте, обсудят запланированные улучшения, узнают, совместимо ли требуемое повышение арендной платы с условиями местного рынка, и будут действовать соответственно.

Как максимизировать рентабельность инвестиций в реконструкцию

Попытка определить конкретную сумму затрат, связанных с модернизацией многоквартирных домов, затруднительна, но, отремонтировав десятки тысяч квартир, мы определили некоторые пакеты, которые обеспечивают оптимальную окупаемость инвестиций. Хотя это зависит от местоположения, конечно, стоимость модернизации, исходя из квартиры среднего размера, может быть оценена следующим образом:

  • Напольное покрытие за единицу – 2400-2800 долларов США
  • Техника на кухню – 2500-8000 долларов США
  • Столешницы (кварц) на кухню – 5 500 долларов США
  • Шкафчики для пакетов на здание – 30 000–35 000 долл. США

Поскольку диапазон вариантов обновления и связанные с этим затраты сильно различаются, обеспечение того, чтобы был реализован правильный пакет, требует усердия и опыта. В Lloyd Jones наши команды обеспечивают полную оценку рынка путем личных посещений конкурирующих объектов, проведения интервью на местах с руководителями целевых объектов приобретения, а также проведения как кабинетных, так и сторонних исследований.

Некоторые обновления легче определить, являются ли они необходимыми и желательными, и дадут ли мы ожидаемую рентабельность инвестиций. Например, мы определили, что встроенные стиральные/сушильные машины весьма желательны и во многих случаях являются минимальным требованием; однако в старых зданиях они часто отсутствуют. На более высоком, роскошном конце шкалы мы могли бы рассмотреть, использует ли целевая демографическая группа исследуемого сообщества винный холодильник или высококачественную шестиконфорочную плиту, и готовы ли потенциальные жители платить больше арендной платы за такие функции.

Хотя для принятия решения о том, какие удобства применять в любом отдельном месте, требуются опыт и знание рынка, в отчете Национального совета по многоквартирным домам за 2020 год, приведенном ниже, указано, какие удобства и функции наиболее важны для арендаторов на национальном уровне. Имейте в виду, что эти результаты являются национальными и что конкретные рынки требуют тщательной оценки.

Источник: https://www.mysmartmove.com/SmartMove/blog/top-rental-property-amenities-renters-want.page

Какие изменения в экстерьере здания повышают ценность?

Внешний ремонт здания также имеет жизненно важное значение для повышения ценности актива , и решение о том, что следует реализовать, также должно соответствовать требованиям целевой демографической группы актива. Например, мы обнаружили, что в районах с повышенным спросом со стороны молодежи улучшения образа жизни, такие как теннисный корт или футбольное поле, могут привлечь потенциальных жителей.

Они могут стоить от 50 000 до 75 000 долларов. Для той же демографической группы — миллениалов и поколения Z — современный фитнес-центр также может быть фактором, который заставляет их выбирать между той или иной квартирой, и это может стоить около 150 000 долларов.

СВЯЗАННЫЕ: Поколение Z становится движущей силой на рынке аренды многоквартирных домов небольшое увеличение арендной платы, более длительная аренда или частота продлений могут способствовать стратегии создания добавленной стоимости здания.

Для пожилых жителей, которые могут быть менее заинтересованы в физической подготовке, но очень заинтересованы в том, чтобы оставаться на связи со своими большими семьями, хорошо спроектированная площадка для пикника и мероприятий с игровой площадкой, гамаками и площадкой для барбекю идеально подходит для больших групп. собраться с легкостью и комфортом.

В таких случаях изучение рынка и общение с местными коллегами помогут улучшить многие функции, которые не интересны жильцам, и предоставить им именно то, что они хотят. шанс на первое впечатление, и нигде это изречение не применимо так, как озеленение собственности. Привлекательность, которая изначально привлекает потенциальных жителей к активу, не будет связана с тем, что находится внутри квартир; скорее, это будет обслуживание территории собственности.

Кроме того, повышая внешнюю «привлекательность» актива, владельцы могут установить ожидания жителей относительно того, где цены, вероятно, будут по сравнению с другими объектами недвижимости на рынке . Предполагая, что все равны, сообщество с хорошо спроектированным и привлекательным внешним ландшафтом будет требовать более высокой арендной платы, чем устаревшее, ветхое и нуждающееся в обслуживании.

Выбор растений, которые являются родными для региона и климата, в котором они будут установлены, не только экономически эффективен и безвреден для окружающей среды, но и создает впечатление, что собственность соответствует сообществу, в котором она расположена. Такой выбор одновременно повышает ценность и снижает затраты, связанные с выбором различных растений, которые не идеально подходят для среды, в которой они будут произрастать.

Собачьи парки

Собачьи парки становятся все более популярными развлечениями, которые обеспечивают большую ценность при относительно небольших первоначальных инвестициях. Помимо просто того, что жители хотят, многие жители будут выбирать только те сообщества, которые предоставляют удобства для домашних животных .

В отличие от традиционно принятых истин, владельцы собак и домашних животных, как правило, являются одними из самых надежных и уважительных жителей, на которых владельцы могут надеяться . Мы обнаружили, что эти жильцы являются одними из самых прилежных и добросовестных из нашей базы арендаторов, а также теми, кто склонен оставаться дольше, поскольку им нравится поддерживать стабильное, долгосрочное место жительства для своих питомцев так же, как и для себя. Кроме того, взимание залога за домашнее животное может снизить стоимость ремонта любого ущерба, связанного с домашним животным, когда арендатор освобождается, а взимание дополнительной арендной платы за домашнее животное увеличивает общий доход от аренды.

Средства для мытья домашних животных могут показаться излишними, но они являются отличным способом выделиться среди конкурентов на рынке. Это дополнение обычно стоит около 15 000 долларов, но может иметь решающее значение, когда речь идет о привлечении арендаторов с домашними животными, которые, как уже отмечалось, остаются дольше и платят больше за аренду.

Автостоянки

В отличие от того, сколько владельцев собственности рассматривали парковку в прошлом, парковка может быть отличным способом получения дополнительного дохода. Особенно в жарком климате жильцы готовы платить больше за парковку, которая обеспечивает лучший пользовательский опыт, чем традиционная парковка в порядке живой очереди.

Затраты на предоставление парковки — это просто затраты на ведение бизнеса, и каждые 2-3 года они обойдутся в 20 000 долларов на перекрашивание участка на 350 мест. Кроме того, эти участки потребуют повторного покрытия каждые 5-10 лет стоимостью от 35 000 до 50 000 долларов США. Стоимость шлифовки варьируется в зависимости от местной экономики, а сроки часто зависят от климата на стоянке и близости к соленой воде. Точно так же, как окна, подверженные сильному воздействию океанского тумана, потребуют замены раньше, чем те, которые этого не делают, то же самое можно сказать и о парковках.

Мы также рассматриваем крытую парковку с возможностью установки солнечных батарей на надземных конструкциях. Мало того, что можно взимать более высокую плату (иногда до 75 долларов США), чем за обычную назначенную парковку (25-35 долларов США), также существует возможность снизить затраты на энергию актива за счет выработки солнечной энергии , что обеспечит возрастающую отдачу по сравнению с годы.

И, наконец, хотя их популярность снижается, гаражи. Возможно, будет необходимо предоставить жителям гаражи для парковки в районах, подверженных штормам, хотя эти сооружения требуют больших затрат и часто снижают визуальную привлекательность сообщества. Преимущество гаражей в том, что за них можно взимать более высокие ставки (125–175 долларов), чем за закрепленную или даже крытую парковку.

Затраты на улучшения относятся к более крупным экономическим циклам

В периоды высокой безработицы затраты на улучшения обычно снижаются, поскольку подрядчики и субподрядчики конкурируют за работу, снижая свои цены. Другие макроэкономические факторы могут привести к неожиданному отклонению фактических затрат от тех, которые были запланированы во время первоначального андеррайтинга. Например, в течение первых нескольких месяцев экономики COVID цены резко упали, поскольку спрос и предложение резко упали, поскольку владельцы отступили, а подрядчики выяснили, как безопасно предоставлять свои услуги. Затем, во время пост-COVID-экономики, затраты резко выросли, когда отложенный спрос был освобожден, а прививки вернули жизнь в нормальное русло, позволив строительству вернуться к уровням, существовавшим до COVID-19.

СВЯЗАННЫЕ: Стратегии сбора арендной платы во время кризиса

Повышенный спрос на рабочую силу приводит к тому, что предприятия переманивают рабочих друг у друга. В результате владельцам собственности и менеджерам приходится тратить больше на рабочую силу, чтобы просто поддерживать текущий уровень производительности обслуживания. В то же время материальные затраты увеличились из-за более высокого спроса и более низкого уровня предложения из-за нехватки рабочей силы и осложнений с доставкой.

Эти реалии требуют тщательного планирования обновлений вновь приобретенных активов и надежной связи между владельцами, подрядчиками и поставщиками. Также разумно учитывать, что, несмотря на обещания своевременной доставки материалов и рабочей силы, смягчающие обстоятельства могут затруднить соблюдение графика. К счастью, пережив несколько экономических циклов и событий «черного лебедя», Ллойд Джонс хорошо подготовлен, чтобы «ожидать неожиданностей» и снижать риск спадов, подписывая проекты с предположением, что будут какие-то сбои.

Когда ремонтировать и когда заменять во время ремонта

Партнерство с надежным подрядчиком имеет важное значение при принятии решения о том, что ремонтировать и что заменять. В дополнение к специалистам по строительству, которые консультируют по решениям, бесценную информацию дает подробный отчет об инспекции здания, как собственной, так и, при необходимости, сторонними подрядчиками, проведенный до покупки.

Такая информация, как год постройки, материалы и текущее состояние, может подсказать, нужно ли что-то заменить или иным образом приближается к концу срока службы. Также важно признать, что стиль или дизайн квартиры кажется особенно устаревшим и может выиграть от модернизации для повышения арендной платы.

Самый быстрый пример — туалет. Унитазы, как правило, долговечные приспособления, которые не требуют частой замены. В то же время ничто так быстро не указывает на возраст здания, как дизайн старого туалета. Это тот случай, когда полностью функциональное сантехническое оборудование, вероятно, следует заменить, потому что его стиль может снизить стоимость устройства и здания в целом.

На этом примере подумайте, какие другие элементы квартиры могут придать ей особенно устаревший вид, который не скроют никакие ремонты и улучшения. В то время как колониальная лепнина и плинтусы кажутся вечными, ничего не делая для восприятия или ценности квартир, другие стили могут сразу создать у потенциальных жильцов впечатление, что, несмотря на умный термостат и новый фитнес-центр, это старое здание, а недавнее улучшения — это просто показуха.

Как и при любом ремонте, оценка потенциального приобретения требует времени и терпения. В Lloyd Jones мы проверяем каждую единицу по отдельности, создавая контрольные списки, чтобы убедиться, что мы полностью понимаем актив, прежде чем принимать решение о покупке. Наличие широкого уровня коллективных знаний и опыта здесь, в Lloyd Jones, позволяет нам решать, что следует исправить, а что отправить.

Заключение

Самый важный способ определить, каковы затраты на ремонт потенциального приобретения, это провести тщательный анализ текущего состояния актива и понять демографические данные и конкуренцию на окружающем рынке.

Лучшее время для этого — до приобретения, чтобы можно было разработать комплексный пакет обновлений, оценить его стоимость и запланировать внедрение после приобретения.