Ремонт квартир стоимость квадратного метра под ключ: Ремонт квартир под ключ в Москве, цена за квадратный метр (2022)

Ремонт квартиры под ключ, капитальный ремонт квартир в новостройке и вторичке, калькулятор расчета ремонта

Теперь ремонт – это безопасно и предсказуемо. Быстро рассчитайте смету, заключите договор онлайн и оплачивайте выполненные работы.

Ремонт из двух шагов

Предчистовая отделка

По планировочному решению исполнитель зальёт стяжку, возведёт перегородки, выровняет стены, проведёт водоснабжение, канализацию и электрику.

• Быстрый старт без проекта
• Сроки до 45 рабочих дней
• Гарантия — 2 года
• Цена известна заранее

Стоимость, включая материалы и работы:

14 900 ₽ за м²

Чистовая отделка

По согласованному с вами техническому проекту исполнитель сделает чистовую отделку, установит двери, сантехнику и розетки.

• По дизайн-проекту.
• Заказ чистовых материалов и мебели
• Гарантия — 2 года
• Цена зависит от проекта

Стоимость, включая только работы:

от 8 900 ₽ за м²

Вы можете выбрать только первый шаг и заказать работы по предчистовой отделке, а чистовую отделку заказать в другом месте

Ваши деньги в безопасности

Средства хранятся на специальном счёте в банке и списываются поэтапно после вашего одобрения.

Проверенные исполнители

Мы работаем только с надёжными компаниями.

Полная прозрачность

Стоимость ремонтных работ фиксируется в договоре, а весь процесс отражается в личном кабинете.

Оставьте заявку и мы свяжемся с вами

Как работает сервис

Все расчёты за ремонтные работы происходят безопасным способом: деньги хранятся на специальном счёте и списываются с вашего согласия, если вы принимаете результат.

1. Вы переводите средства за ремонтные работы на специальный счёт в банке.
2. Исполнитель видит, что деньги поступили и приступает к работе.
3. Если работы выполнены и замечаний нет – исполнитель получает оплату.

Управляйте ремонтом онлайн

Подпишите договор

Следите за ходом ремонта

Оплачивайте этапы

Дизайн-проект

Создайте свой интерьер вместе с дизайнером

Полный набор строительных чертежей, 3D-визуализация, коллаж, подбор отделочных материалов и мебели.

2 490 ₽ за м²

Калькулятор ремонта

Оцените стоимость ремонта онлайн за несколько минут

Укажите площадь квартиры, м2

Сколько комнат?

Сколько санузлов?

Высота потолков по умолчанию — 2,7 м

Что говорят наши клиенты

Поддержка и помощь в урегулировании спорных вопросов — это важная часть сервиса.

Касаемо качества работ, я не эксперт и моя оценка будет скорей всего поверхностной. Поэтому скажу только факты: к этапу предчистовых работ претензий нет. Пол выровнен, стены оштукатурены, ровные, белые :).
Чистовые работы: есть небольшие замечания, но не критично.

Хочу отметить, что так волновавшая меня декоративная штукатурка была нанесена качественно и красиво.

Мы купили новостройку и заказали дизайн-проект. Сначала встретились с дизайнером на объекте, а дальше общались онлайн — согласовывали все чертежи и рендеры, долго выбирали материалы.

Сервису есть над чем поработать, но безопасный и бесконтактный расчет — это прелестно! Не пришлось лишний раз переживать и доверять незнакомым людям.

Меня познакомили с дизайнером Анастасией, она отрисовала проект квартиры, давала свои рекомендации,
слушала и направляла мои мысли в нужное русло.

Сначала я попробовал предчистовую отделку — вайтбокс. До сих пор не помню названия компании, так как не занимался поиском.

Ответственный за объект Вадим Сиваков просто космос! Когда нужно он держал в курсе событий, в остальных случаях не трогал. Когда мы закончили, я решил что и чистовую отделку доверю той же компании.

Вообще это не первый мой ремонт, который происходит, я точно знал, что не хочу никак участвовать в нем, помимо денег.

У M2 есть очень крутая и удобная опция оплаты через специальный счёт. Короче, мои деньги не придут исполнителю, пока исполнитель не сделает дело.

Как только исполнитель выполняет работы, а я их принимаю, я готов нажать в своём ЛК кнопку и исполнитель получает деньги. Удобно и, на мой взгляд, максимально безопасно для меня.

Со стороны вашего сервиса с нами работает Анастасия – очень хорошо следит и контролирует работу подрядчиков.

Сам подрядчик тоже очень ответственно подходит к работе, материалы качественные выбирает, сроки соблюдает, авторский надзор проводит.

Ваш сервис тоже очень удобный, нравится, что деньги хранятся в банке, все контролируется и не надо бегать за подрядчиками. Спасибо Вам большое!

Я познакомился с вашей компанией через банк ВТБ и, конечно, это увеличило доверие. Также дважды имел опыт проведения безопасной сделки через вашу компанию и остался довольным.

Потом получил рассылку с предложением о проведении ремонта и решил попробовать. После общения и ценовой политики меня устроило и попробовал воспользоваться вашей услугой. До сих пор всё хорошо двигается и мой дизайнер Ксения работает безупречно!

Дизайнер сработал отлично, вопросов нет. Всё в срок, все пожелания были учтены. Пользоваться системой безопасных платежей и сайтом М2 также было удобно.

Сроки соблюдены, замечаний по работе дизайнера у меня нет. Оплата через сайт удобная, понятная. Добавил бы возможность распечатать выставленный счёт с QR-кодом.

Наш ремонт почти завершен 🎉 с бригадой нам очень повезло, ребята аккуратные, пунктуальные, образованные. Всё, где нужно посоветуют, подскажут. Делали с душой и быстро! Результат радует, мы очень довольны! Спасибо 🙏🏼 надеюсь ещё обратимся!))))

Мы пока решили притормозить ремонт с учетом текущей обстановки.
Принимаем проект и работы по вайтбоксу, там осталось несколько нюансов доделать.

Надеемся продолжить в ближайшее время, когда будет понятно, как будут развиваться события в мире. В целом, работу подрядчика оцениваем на высоком уровне. Нам всё понравилось.

Кейсы

Подберём решение под любой бюджет и вкус

Ремонт под ключ

ЖК «Эталон Сити», 33 м

²

Ремонт под ключ

ЖК «Тринити», 35 м

²

Ремонт под ключ

Квартира на улице Дружбы, 60 м

²

Ремонт под ключ

ЖК «Царская столица», 117 м

²

Ремонт под ключ

Квартира на Ярцевской, 60 м

²

Ремонт под ключ

Квартира на Новодмитровской, 37 м

²

Ремонт под ключ

Квартира в Грохольском переулке, 40 м

²

Ремонт под ключ

ЖК «Путилково», 42,7 м

²

Ремонт под ключ

«Оранж Парк», 50 м

²

Сервисы

Нужен не только ремонт?

Приёмка квартиры

Поможем принять квартиру и выявить строительные недочеты.

Меблировка

Поможем подобрать и заказать мебель для комфортной жизни.

Перепланировка

Консультация

Поможем продумать и согласовать перепланировку.

Популярные вопросы

Как проходит ремонт под ключ?

Ремонт квартиры под ключ — это полное обустройство квартиры. Вам останется оборудовать кухню, привезти и расставить мебель. Важное отличие такого ремонта — наличие сметы и технического проекта, где подробно описан список ремонтных работ. Вы будете знать точную стоимость и сроки ремонта уже до его начала.

Ремонт под ключ обычно состоит из нескольких этапов:

— Полный демонтаж отделки. Услуга не понадобится в новостройках, где нет отделки или есть только черновая отделка.

— Предчистовая отделка: разводка электрики, сантехнические работы, стяжка пола, выравнивание стен и потолка.

— Чистовая отделка: монтаж напольных покрытий, отделка стен и потолков, установка дверей, плинтусов, сантехники, освещения и розеток.

— Вывоз мусора и уборка строительной пыли.На этапе формирования проекта и сметы можно заказать дополнительные опции: снос и возведение перегородок, звукоизоляцию, монтаж тёплых полов, кондиционеров, замену окон и входной двери.

Зачем нужен дизайн-проект?

Дизайн-проект — это подробный и согласованный с вами план ремонтных работ. В нём отражены все инженерные коммуникации, расположение мебели, сантехники, розеток и выключателей, площадь теплого пола.

Также в процессе проектирования подбираются чистовые материалы и составляется ведомость с указанием артикулов. Нюансы по работе с материалами учитываются на развёртках стен и пола.

Авторский проект предусматривает проработку стилевого решения с 3D-визуализацией каждой комнаты, коллажами и подбором мебели.

Для старта предчистовых работ наличие дизайн-проекта необязательное условие, работы ведутся по планировочному решению, которое входит в стоимость работ.

Планировочное решение включает в себя расстановку мебели и сантехники, планы расположения освещения, розеток и выключателей.

Какие материалы входят в стоимость работ?

Все черновые материалы включены в стоимость предчистовой отделки вместе с работами.

К черновым материалам относятся сухие строительные смеси, грунтовка, штукатурка, шпаклёвка — всё, что позволит создать надёжную основу для чистового этапа.

Материалы для чистовой отделки, такие как: напольное покрытие, краска, обои, плитка, согласовываются с вами в рамках дизайн-проекта и не входят в стоимость ремонтных работ.

Чистовые материалы согласно дизайн-проекту закупаются клиентом самостоятельно или оплачиваются в ходе бесплатной комплектации с помощью наших партнёров.

Как я могу проверить качество ремонта?

Проверить качество ремонта вы можете с помощью независимой технической экспертизы. Услуга является дополнительной и оплачивается за каждый выезд специалиста. Обратитесь к нашему менеджеру, чтобы узнать подробности.

Блог

Делимся лайфхаками в ремонте

Ремонт

22 июня 2021

Десять частых ошибок в ремонте

6 мин

Ремонт

21 июня 2021

Почему дизайн-проект — это не только картинки

6 мин

Ремонт

21 июня 2021

Из чего состоит ремонт квартиры

5 мин

Смотреть все

Оставьте заявку и мы свяжемся c вами

Стоимость ремонта квартиры за 1 метр квадратный

Сколько  стоит ремонт квартиры в новостройке, а также узнать примерную стоимость материалов можно в этой статье.   Стоимость ремонта за квадратный метр в 2022 году в Нижнем Новгороде. А также на нашем сайте можно узнать средние цены на ремонт квартир под ключ вместе с материалами, авторские фото работ.  И так начнём.

Ремонт  новой квартиры в новостройке

• В каждом  городе цены на ремонт очень разные, но есть наработанная статистика, которая позволяет определить среднюю стоимость ремонта. Прежде чем писать о ценах на ремонт, необходимо понимать о каком типе ремонта идет речь? Напишу немного про каждый.

Косметический ремонт квартир

В разделе «Контакты» указан адрес, по которому можно посмотреть качество наших работ!!!!

• В большинстве случаев к такому типу ремонта не требуется специальных навыков и специального инструмента. Очень часто его проводят своими силами. Причин может быть много.

• Примерная стоимость такого типа ремонта в Нижнем Новгороде начинается от 2000р. за метр по полу.

Сколько стоит ремонт квартиры под ключ за квадратный метр

Мы не используем такие «грязные» методы как «высасывание доп/работ из пальца»!!!!

Классический ремонт.

Мне больше нравится его другое название – Современная классика.  Да, названий у него много. Но в целом, суть заключается в одном. Такой тип ремонта требует основательного подхода ко всем видам работ. От этого его называют капитальным. Но при этом ремонт выполняется без эксклюзивных работ, без декора, без дизайна, без сложных гипсокартонных изделий,  т.е. все по классике. От сюда и название классический. Но современная классика звучит красивее, согласитесь? Только не путайте с дизайнерской классикой, так как это уже совсем другая история.  К такому типу ремонта  прибегают те, кто планирует внести серьёзные изменения. Какие  используются материалы при классическом ремонте квартиры я пишу в этой статье классический ремонт квартиры. Обязательно прочтите.

Хочу обратить ваше внимание на то, что при необходимости, я вышлю вам на почту образец  договора подряда, для ознакомления.     [email protected]

 Цены на ремонт квартиры под ключ за квадратный метр в 2022г

Потолок — цены и расценки
Выравнивание потолка штукатуркой по плоскости	М2	400р
Выравнивание потолка по маякам до 3-х см.	М2	450р
Шпатлёвка под обои	М2	250р
Шпатлёвка под покраску	М2	350р
Покраска потолка ВД  в 2 слоя	М2	200р
Оклейка потолка обоями	М2	200р
Снятие побелки до основания	М2	200р.
Стены — цены и расценки
Демонтаж старых обоев	М2	50р
Грунтовка	М2	40р
Выравнивание стен по маякам	М2	350р
Шпатлёвка под обои	М2	250р
Шпатлёвка под покраску	М2	300р
Покраска	М2	250р
Обои	М2	150р
Установка двери «под ключ»	Шт	4000р
Замена радиатора	Шт	3000р
Пол — цены и расценки
Грунтовка	М2	40р
Наливной пол «финиш»	М2	300р
Ламинат	М2	300р
Линолеум	М2	200р
Паркетная доска	М2	400р

Обязательно посмотрите наш ПОДРОБНЫЙ ПРАЙС на 2022 год

Сколько стоит ремонт квартиры цены с материалами

Элитный ремонт. У такого типа как вы видите тоже достаточно названий. Кому как нравится. Но суть всё же одна. Это тип ремонта, где присутствует декоративная отделка. Возможно с поддержанием определённого стиля. Наличие дизайн проекта. Также самые современные отделочные материалы с использованием современных технологий.  К примеру, можно взять такое напольное покрытие как кварц — виниловая плитка. Это ламинат, паркет, линолеум в одном виде.

Такой тип  ремонта должен делать не просто ответственный мастер. Одной ответственности мало. Фрески и мозаика, лепнина и фактура, венецианская штукатурка и гипс, клинкерная плитка, жидкие обои и многое другое. Тут требуется специалист со знанием современных материалов и большой практики.

Как найти хорошего мастера по ремонту квартир я описываю тут  Поиск мастера  Трудно оценить такой тип ремонта, так как это уже эксклюзив. Но есть наработанная практика, от которой я позволю себе отталкиваться. В Нижнем Новгороде элитный ремонт квартир под ключ начинается от 10т.р. за метр по полу.

Самые свежие фото наших работ. Обязательно оцените!

Почему выбирают нас?

   → Мы можем показать качество работ наглядно. Вы сможете сами всё увидеть и сделать выводы. Информацию о том, в каком районе и по какому адресу можно посмотреть качество работ вы увидите в разделе КОНТАКТЫ

  → Мы не паразитируем с оценкой стоимости ремонта с целью занизить цену, чтобы после подписания договора  её накрутить. При составлении сметы мы максимально просчитываем все тонкости и нюансы. Также не используем такие «грязные» методы как «высасывание доп/работ из пальца»

  → Мы не закупаем строительные материалы на строительных рынках и базах. Почему?  Всё просто. Во первых дорого, даже не смотря на то, что деньги заказчика. Во вторых, огромный процент некачественного или просроченного товара. Условия хранения на рынке далеки от идеальных. Весь строительный материал мы закупаем либо в «Оби» , «Максидоме», «Castorama».

  →Ну и ещё одним очень важным плюсом считаю то, что заключая с нами договор, вы нанимаете мастеров «универсалов». Почему это важно? Потому что в случае некачественной работы, всегда есть конкретные люди, которые  несут ответственность, соответственно и работы выполняются с этим расчётом. Часто бывает так, что одни ставят двери, другие выполняют сантехнические, электро/работы, шпатлёвкой занимаются другие, третьи плиточники, ну а если ещё требуется декоративная отделка, то тут просто слов нет. В общем проходной двор получается, в котором виноватых просто не найти. У нас такого нет!!!! На объекте работает два мастера «универсала» с проф\инструментом и огромным запасом опыта как в классической отделке, так и в дизайнерском ремонте. Считаю это огромным плюсом при выборе подрядчика!

     Хорошего Вам настроения и удачи в ремонте. С уважением  « Оч. Умелые Ручки»

Примерные цены на ремонт 1-2-3-комнатных квартир. Узнай!

тел. 8-953-415-01-39 или закажи бесплатный звонок, я перезвоню через 28 сек.

Сколько стоит построить квартиру?

Сколько стоит построить квартиру?

$75 250

(за единицу стоимости)

Узнайте стоимость в вашем городе

Выполните свою работу в 3 простых шага

1

Howmuch.net находит лучших подрядчиков с самым высоким рейтингом в вашем районе

62 9006

Подрядчики предоставят вам бесплатные индивидуальные оценки

3

Сравните оценки и наймите подрядчика, который наилучшим образом соответствует вашим потребностям

Справочники по стоимости специалистов и услуг

Строители домов на заказ

Затраты на строительство многоквартирных домов

Строительство многоквартирных домов включает в себя ряд различных переменных, поэтому оценка этого типа работ может быть затруднена без конкретных деталей. Новый строительный проект — это большое мероприятие, и важно знать все аспекты, связанные с ним, чтобы получить наиболее точную оценку.

Управление энергетической информации США сообщает, что средняя площадь квартиры составляет 861 квадратный фут, что соответствует площади 24 на 35 футов. Исходя из здания с 12 единицами среднего размера, в среднем по стране для строительства составляет около 125 долларов за квадратный фут . Однако некоторые подрядчики могут взимать до 200 долларов США за квадратный фут в зависимости от требуемой работы и ставок субподрядчиков.

Этот проект потребует помощи архитектора и генерального подрядчика. Услуги архитектора потребуют около 10-15% от общего бюджета проекта, в то время как на подрядчиков приходится около 200 000 долларов США в качестве вознаграждения за их повседневные обязанности по управлению проектом, включая получение разрешений, наем субподрядчиков, поиск материалов и поддержание проект по заданию.

Строительство квартир включает в себя рабочую силу и материалы для всех наружных и внутренних работ, в том числе: строительные материалы, приспособления и приборы, полы, двери и окна, системы отопления и охлаждения, сантехнические и электрические работы, кровельные, отделочные и отделочные работы, а также уборку. .

Квартирное строительство : трехэтажный кирпичный блок с 12 квартирами, материалы среднего класса, полный подвал и отделка под ключ.

Товар	Стоимость за единицу	Стоимость
Услуги архитектора		600 000–900 000 долл. США
Вознаграждение подрядчика		200 000 долларов
Затраты на оплату труда	125 долларов США за квадратный фут	1 миллион долларов
Общая стоимость		2–2,2 миллиона долларов за проект
12 единиц @ 871 кв. фут		10 452 квадратных фута
За единицу стоимости		64 500–86 000 долл. США

Прочие соображения и расходы

• Хотя вы можете потратить в среднем 75 000 долларов США на единицу для завершения строительства из материалов среднего класса, вы также должны учитывать стоимость земли. Однако в стоимость квартиры не входят такие расходы, как внутренняя отделка и отделка, приобретение земли, парковок и детских площадок и другие расходы. Принимая во внимание все эти расходы, трехэтажный кирпичный дом с 12 квартирами будет стоить целых 9 евро.0031 9,4 миллиона долларов без учета улучшения земли или территории.
• Стоимость строительства квартиры и фактическая цена завершения многоквартирного дома сильно отличаются. Убедитесь, что вы получили подробную смету от подрядчика, которая покрывает все расходы, сборы и материалы.
• Ознакомьтесь с нашим руководством, если вам нужен кредит   для вашего проекта по благоустройству дома
• Если вы строитель и вам нужна страховка, ознакомьтесь с нашим Руководством по страхованию рисков строителей

Советы по самостоятельному изготовлению

• Строительство многоквартирного дома никогда не является проектом «сделай сам» из-за огромного объема работ, а также требований строительных норм, разнообразия выполняемых работ и работ, а также других сложных аспектов.

Каталожные номера

• Craftsman Estimator Costbook, полная серия, 2019 год.
• Последние цены на сайтах Home Depot и других поставщиков.
• Обзор литературы по сайтам DIY.

Сколько стоит построить квартиру в вашем городе?
Enter your zip code to get estimates

Cost by city

(per Unit Cost)

• New York, NY$120,879
• Bronx, NY$99,331
• Brooklyn, NY$82,787
• Philadelphia, PA$103,279
• Washington, 89 621 долл. США
• Атланта, Джорджия 81 084 долл. США
• Майами, Флорида 73 746 долл. США
• Форт-Лодердейл, Флорида 77 249 долл. США
• Миннеаполис, 90 622 долл. США
• Чикаго, Иллинойс0120
• Houston, TX$108,905
• San Antonio, TX$73,105
• Austin, TX$82,777
• Denver, CO$69,939
• Phoenix, AZ$73,789
• Las Vegas, NV$80,988
• Los Angeles, CA$91,254
• San Diego, 82 809 канадских долларов
• Сан-Хосе, 100 024 канадских долларов
• Сиэтл, 73 229 канадских долларов

Местные затраты были рассчитаны с учетом различий в стоимости труда и материалов в разных городах. Для получения точной сметы расходов укажите свою:

Планирование увеличения добавленной стоимости — Tactica Real Estate Solutions

Multifamily Добавленная стоимость — это распространенный жаргон, который летает по миру недвижимости уже более десяти лет. Это была чрезвычайно успешная стратегия инвестирования в квартиры, которая сосредоточена на покупке квартир, ремонте квартир и повышении арендной платы.

Это был предпочтительный бизнес-план для многих многоквартирных инвесторов в текущем цикле. Это было настолько обычным явлением, что почти невозможно найти недвижимость, которая была бы нетронутой косметически с момента постройки на определенных рынках.

Multifamily Renovation Contents

1. Classifying the Apartment Units

2. Apartment Renovation Organization

3. Apartment Renovation Pre-Planning

4. Functional Obsolescence

5. План реконструкции квартиры

6. Подход к андеррайтингу

   • Более глубокий добавление стоимости на всех единицах

   • Завершение старой квартиры.

Классификация квартир

Большинство объектов недвижимости, выставленных на продажу, уже подверглись ремонту квартир. Как инвестор, вы должны определить, есть ли потенциал для большего. Как правило, старая квартира представляет собой одну из трех вещей:

1. Незатерный

2. Частично отремонтированный

3. Полностью отремонтированный

. Это то, как я описываю три статуса и как они должны быть.

Нетронутый: Вы, вероятно, нашли для себя прекрасную возможность, которая готова к некоторым капиталовложениям и арендной плате. Единственный случай, когда это не так, — это если недвижимость находится в месте с сопоставимой недвижимостью поблизости , что могло бы оправдать аренду более высокого уровня отделки.

Частично отремонтированный : Вам необходимо решить, будете ли вы продолжать реализацию плана ремонта текущего владельца на оставшихся квартирах. Если вы считаете, что существует потенциал для «более глубокого» добавления ценности (лучших улучшений), будете ли вы реализовывать его только на оставшихся нетронутых единицах? Или по всем юнитам, включая те, над которыми недавно работали?

Полностью отремонтирован: Вам нужно решить, стоит ли пересматривать юниты и добавлять новые/лучшие улучшения. Вы будете удивлены тем, как часто есть потенциал роста, даже когда новая недвижимость позиционируется как «отремонтированная» и «под ключ».

Планировать частично отремонтированный дом сложнее всего. Легко понять состояние собственности на высоком уровне, но продумать фактическую логистику поэтапного ремонта квартиры, который потребует различных затрат и планов ремонта для разных квартир, может быть сложно.

Сложности усугубляются, когда старый владелец за эти годы реализовал три или четыре различных объема реконструкции. Мне приходилось работать над ними! Это может быть грязно.

Эта статья призвана научить вас, как организовать эти данные таким образом, чтобы их можно было легко интерпретировать, и помочь вам разработать рентабельный бизнес-план по добавленной стоимости для единиц после вступления в собственность.

Ремонт квартир

Достоверная информация о текущем состоянии объекта имеет ключевое значение.

Управляющая компания, осуществляющая надзор за недвижимостью, должна предоставить вам ведомость арендной платы, в которой указаны:

• Квартиры (очевидно)

• План каждой квартиры

Площадь каждой единицы

• Аренда каждой единицы

• Обновления, которые были реализованы в каждой единице

• Проформа добавления стоимости

Иногда вы можете наблюдать за многоквартирной собственностью, которая плохо управляется до такой степени, что записи отсутствуют. Менеджер может сказать: «О, мы проводили некоторые ремонтные работы, но это было случайным образом, и у нас их нет в файлах». Если это так, вам нужно будет делать подробные заметки или фотографии во время тура. Хотя это раздражает, будьте уверены, это, вероятно, феноменальная возможность.

Как только вы узнаете, какие подразделения они отремонтировали и что включают в себя эти обновления, следующим шагом станет мозговой штурм бизнес-плана.

Предварительное планирование ремонта квартиры

Наиболее важными допущениями при формулировании плана страхования с добавленной стоимостью являются :

1. Какие обновления необходимы?

2. Какова стоимость этих обновлений?

3. Какую арендную плату они могут генерировать?

Если вы думаете об установке твердых поверхностей, бытовой техники из нержавеющей стали и обновлении ковров и освещения в местах общего пользования, найдите компании, которые сделали то же самое, и посмотрите, сколько они получают за аренду.

Для меня сопоставимая недвижимость:

• Построен в том же десятилетии

• Имеет аналогичные удобства

• Находится в похожем месте

0

9 субрынок тоже. Обычно это дает отличные идеи для улучшений. Как правило, вы можете имитировать особенности этих новых разработок в более старой собственности. Эта стратегия может стать убедительным аргументом для арендаторов, заботящихся о своем бюджете, чтобы арендовать вашу квартиру с «новыми современными функциями» за небольшую часть стоимости. Это будет работать только в том случае, если есть значительная разница в стоимости вашей единицы по сравнению с новыми конкурентами.

Например:

«Вы можете жить в новом доме за 2000 долларов, или вы можете жить в этом недавно отремонтированном доме со многими из тех же удобств за 1350 долларов».

Независимо от того, конкурируете ли вы с другими объектами недвижимости, в которых была проведена реконструкция квартир, или с более новыми продуктами на субрынке, никогда не думайте, что за отремонтированный объект недвижимости можно будет получать более высокую арендную плату. Всегда убедитесь, что вы можете сделать резервную копию. Если вы не можете, вы просто догадываетесь.

Примечание: Запланируйте соответствующую сумму капитала, чтобы улучшить привлекательность собственности. Каждый потенциальный арендатор сначала увидит жилой комплекс снаружи. Вы же не хотите испортить их первое впечатление о собственности до того, как они начнут осматривать квартиру.

Функциональное устаревание

Иногда будет устаревший компонент проекта , который, вероятно, будет сдерживать максимальную ренту, которую вы можете получить после завершения реконструкции. Вот некоторые примеры:

• 8-футовые потолки

• Отсутствие подземной парковки

• Полевые планы с другой эры

• Отсутствие общинного пространства. может компенсировать стратегию создания добавленной стоимости за счет нового строительства. Однако, если недвижимость с добавленной стоимостью имеет 8-футовые потолки, не имеет подземной парковки, предлагает ограниченное пространство подсобных помещений и имеет закрытую планировку, получить арендную плату в новом здании будет непросто.

  Даже если вы соответствуете уровням отделки, нет реального способа увеличить высоту потолка до 9 футов. Винтажные помещения будут казаться меньше и более клаустрофобными, чем новый проект, с лофтовыми потолками и окнами от пола до потолка. Вы никогда не сможете сравниться с удобством, предлагая жителям теплую охраняемую парковку. Хотя вы можете переместить или убрать некоторые стены, чтобы немного открыть винтажную квартиру, она никогда не будет казаться такой же открытой, как недавно построенный проект, с которым вы соревнуетесь.

  План реконструкции квартиры

  После того, как вы составите общий план, пора перейти к более подробному плану. Эти данные включают:

  • Стоимость новых обновлений для каждой планировки (как для старых, так и для ранее отремонтированных квартир)

  • Сколько лет потребуется для ремонта всех квартир ремонтировать каждый месяц?)

  • В каком году вы начнете внедрение дополнительных услуг ?

  • Как долго квартиры будут свободны во время ремонта? Один месяц? Два месяца?

  • Средняя окупаемость ( окупаемость инвестиций ) для плана ремонта квартиры

  Эти маркеры будут разными в зависимости от стратегии. В качестве примера рассмотрим апартаменты XYZ.

  Апартаменты XYZ состоят из 85 квартир по рыночной цене и были построены в 1970 году. На сегодняшний день группа владельцев отремонтировала 30 квартир. Улучшения в этих единицах включают:

  Ассортимент квартир в собственности, организованный по статусу реконструкции («R» означает ранее отремонтированный), следующий:

  Подход к андеррайтингу

  После того, как арендная плата за недвижимость введена, разбита и понята, необходимо принять решение о том, как бизнес-план будет развиваться в будущем. Чрезвычайно важно иметь четкое представление о том, какое место занимает имущество в своем соответствующем наборе, чтобы иметь возможность создать план атаки, который осуществим и выгоден для банка.

  Давайте рассмотрим несколько возможных сценариев.

  Более глубокая добавленная стоимость для всех единиц

  В этом примере потенциал состоит в том, чтобы добавить новые усовершенствования и улучшить 30 единиц, которые текущая группа владельцев уже отремонтировала. План улучшения будет включать в себя некоторые из прошлых улучшений, таких как шкафы, полы, осветительные приборы и сантехника, а также:

  Добавление этих функций должно привести к более высокой арендной плате, чем те, которые достигаются в настоящее время. Эти новые и улучшенные обновления часто упоминаются в инвестиционном сообществе как:

  Все термины взаимозаменяемы, но означают одно и то же.

  Можно сэкономить, не меняя ни шкафов, ни пола, ни сантехники в 30 ранее отремонтированных квартирах. Предполагается, что во время реконструкции помещения будут оставаться свободными в течение одного месяца, а на ремонт всех 85 квартир уйдет три года.

  Премии, использованные в проформе, и капитальные затраты на единицу приведены ниже:

  Обратите внимание, что капитальные затраты на ранее отремонтированные объекты меньше. Шкафы, напольные покрытия и сантехника уже готовы, поэтому на эти устройства можно значительно сэкономить.

  Изучив набор компов, вы сможете определить, что такое премиум. В этом случае это дополнительные 100 долларов сверх ранее отремонтированных единиц. А как насчет оригинальных юнитов? Как определялись эти надбавки?

  Я врезался в них. Я посмотрел, какой будет целевая арендная плата за каждую планировку этажа после реализации второго этапа ремонта квартир. Затем для исходных единиц я добавил надбавку, чтобы догнать их до целевого уровня арендной платы. Для плана этажа One BR эта арендная плата составляет 1175 долларов США, что на 150 долларов США больше, чем текущая средняя арендная плата за исходные единицы One BR.

  Если подумать, в этом есть смысл. Оригинальные единицы потребуют больше работы, будут дороже на ремонт, получат более высокую премию, , но не должны превышать арендную плату своего ранее отремонтированного аналога .

  Завершение работ по ремонту старой квартиры

  Возможно, вы захотите продолжить бизнес-план старого владельца. Ключ в том, чтобы убедиться, что они максимизируют свои премии. Если это так, вы можете использовать премии, которые они уже получают в собственности.

  Например, надбавка в размере 50 долларов США за One BR составляет среднюю арендную плату в размере R в размере One BR и исходную арендную плату в размере R в размере One BR .

  1 075 долл. США — 1 025 долл. США = 50 долл. США

  По моему мнению, средняя смешанная надбавка в размере 36 долл. США по ассортименту единиц слишком мала. Если бы в этой собственности не было больше преимуществ, я не знаю, имело бы смысл продолжать этот бизнес-план. Награда не стоит риска.

  Завершение проекта реконструкции старой квартиры + наверстать упущенное

  Иногда владелец просто недооценивает арендную плату, которую должен достичь план реконструкции квартиры. В приведенном выше примере смешанная премия в размере 36 долларов США является слишком низкой. Давайте представим; вы продолжите действовать по их плану, но будете брать значительно больше.

  Целевая арендная плата за ремонт значительно превысит арендную плату за уже отремонтированные квартиры. Например, Two BR/Two BA достигнет $1261 + $200 = $1461. Two BR/Two BA R нынешнего владельца с таким же ремонтом стоит всего 1300 долларов. Вы не планируете больше работать над 30 отремонтированными квартирами, но теоретически этот план этажа должен стоить 1461 доллар.

  К счастью, в модели добавленной стоимости есть переключатель «органический рост арендной платы».

  Вы можете видеть выше, что я увеличиваю в среднем 1300 долларов. Two BR/ Two BA R арендует 6% в течение двух лет, чтобы наверстать упущенное до целевого уровня в 1461 доллар.

  1 300 долл. США * 1,06 * 1,06 = 1 461 долл. США

  В реальной жизни вам нужно будет дождаться истечения срока аренды, чтобы увеличить ее, поэтому всегда будьте осторожны и предполагайте, что потребуется не менее двух лет, чтобы наверстать упущенное. -арендованные единицы. Наверстывать упущенное за год нереально.

  Связанный: Вы всегда должны подчеркивать свой план ремонта и концептуализировать лучшие и худшие сценарии .

  Проформа добавленной стоимости

  При страховании любой добавленной стоимости важно понимать, что рост арендной платы происходит из двух разных источников.

  1. Надбавки к аренде

  2. Органически — что произойдет независимо от добавленной стоимости (я называю это «базовым ростом арендной платы»)

  Модель, которую я использую, позволяет контролировать обе переменные. Вы вводите надбавку, а также можете контролировать базовый рост арендной платы, как показано в приведенном выше примере с 6%. Все планы этажей могут быть увеличены (или уменьшены) с помощью любого эскалатора, который вы считаете подходящим. Премия будет поэтапно введена вдобавок к этому.

  В конце концов, эти данные по конкретному подразделению сводятся в годовую проформу, подобную приведенной ниже.

  Премии за ремонт выплачиваются с задержкой с точки зрения андеррайтинга, потому что требуется время, чтобы потенциал роста отразился на финансовых показателях. Подумайте о покупке недвижимости и мгновенном ремонте одной квартиры в день вступления во владение. Предполагая, что ремонт и сдача в аренду занимает один месяц, вы получите только 91,67% от общей суммы премии (или 11 из 12 месяцев) в течение первого года. В следующем месяце вы получите только 10 месяцев премии из 12. месяцы. В последний месяц года вы отремонтируете квартиру и не увидите никаких улучшений до следующего года.

  Рост арендной платы составляет всего 4,95% в первый год, а затем подскакивает до 6,34% во второй год. В первый год он меньше из-за того, что задержка в выплате страховых взносов за ремонт квартиры сказывается на финансовых показателях. Год 4 по-прежнему составляет 4,17%, даже несмотря на то, что ремонт многоквартирного дома был завершен к году 3. Опять же, это эффект страховых взносов, поражающих финансовые показатели задолженностей. Это явление вызывает увеличение арендной платы через год после завершения ремонта.

  Вакансия на ремонт и капитальные затраты связаны с ранее сделанными предположениями о том, что квартиры будут оставаться незанятыми во время реконструкции, а также с капитальными затратами по плану этажа.

  Подводя итоги анализа реконструкции с добавленной стоимостью

  Поскольку старая недвижимость продолжает продаваться из рук в руки, вам потребуется создать бизнес-план для недвижимости, которая уже претерпела ту или иную форму ремонта. Крайне важно, чтобы вы понимали, как организовать эти данные, и владели инструментами, которые позволят вам точно и надежно моделировать множественные перестановки сценариев потенциальной добавленной стоимости.