Приемка квартиры с отделкой от застройщика: на что обратить внимание, приемка по пунктам от застройщика самостоятельно

Приемка квартиры с отделкой в новостройке от застройщика

Что проверяют наши специалисты по приёмке квартиры с отделкой в новостройке

Осмотр окон и дверей

Царапины, сколы, окалины. Работа механизмов створок на регулировку. Целостность уплотнительных резинок. Проверка комплектности.

Ровность стен и пола

Проверка покрытия всех стен на отклонение от вертикальной плоскости. Проверка покрытия всего пола на отклонение от горизонтальной плоскости.

Вентиляция

Проверка работоспособности естественной вентиляции. Проверка работоспособности принудительной вентиляции.

Электрика

Проверка всех розеток на уровень напряжения, наличие заземления, срабатывание УЗО. Проверка внутриквартирного электрощитка.

Водоснабжение и Водоотведение

Проверка всех подводящих соединений, фитинговых соединений на герметичность. Проверка сливных соединений, канализационных соединений на протечки. Проверяется работа счетчиков.

Проверка прочего

Проверяются внешние механические повреждения.
Проверяется комплектность и недоделки в ходе облицовки и монтажа.

Качество отделочных работ

Подготовка всех стен и потолка. Поклейка обойных полотен. Покраска обойных полотен. Качество укладки ламината.

Качество отделочных работ

Покраска поверхности потолка. Облицовка стен и пола плиткой. Качество монтажа межкомнатных дверей. Проверка монтажа санфаянса.

Помощь в составлении Акта Осмотра

Наш эксперт самостоятельно записывает все выявленные нарушения техническим языком, и на финальном этапе направит Вам данный Акт в формате PDF.

Специалисты компании Андерсон проведут профессиональную приемку квартиры с отделкой от застройщика, выявят и зафиксируют все нарушения

В процессе осмотра квартиры, наш специалист по приемке квартир выявляет и вносит в акт осмотра все недоделки и нарушения требований строительных норм и правил. Наш приемщик даст Вам все необходимые рекомендации, и составит акт осмотра. Согласно данному документу застройщик обязан устранить все указанные замечания не более чем за 60 дней.

Минусы самостоятельной приемки квартиры в новостройке с отделкой от застройщика

1

причина

Отсутствие сертифицированного оборудования

Очень важно, чтобы оборудование было не только профессиональным, но и сертифицированным, поскольку застройщик обоснованно может затребовать поверку на используемые приборы.

2

причина

Отсутствие сертификации

Не являясь специалистом с профильным образованием, также прошедшего курс повышения квалификации, и не являясь сертифицированным экспертом вы не имеете права заниматься данным видом работ.

3

причина

Отсутствие профессиональных познаний

Вы не сможете отстоять свою точку зрения, и обосновать нарушения, когда на Вас будут психологически давить менеджер от застройщика и представитель подрядчика, доказывающий Вам, что его ремонт выполнен по регламенту.

Рассчитать приемку квартиры в новостройке с отделкой

Площадь квартиры, м2

Количество комнат

Студия
1
2
3
4

Коллективные
cкидки

до 20%

Общая стоимость:

0 ₽

Дополнительные услуги:

Проверка площади

Замер фактической площади квартиры. Выполняется от руки на бланке компании.

подробнее

Оценка для банка

Оценка квартиры для банка при ипотеке. Работаем со всеми банками

подробнее

Тепловизионный осмотр

Проверка монтажных швов оконных блоков и фасадных стен на промерзание

подробнее

План квартиры в AutoCAD

Подробный план квартиры с указанием размеров всех стен и высот

подробнее

Экспертиза ремонта

Строительная экспертиза качества ремонтных работ для суда. Бесплатно при заказе юридических услуг.

подробнее

Юридическое взыскание

Взыскание компенсации с застройщика за некачественный ремонт и нарушение сроков сдачи

подробнее

Замер радиации

Измерение уровня радиационного фона в помещениях квартиры

подробнее

Тепловизионный отчет

Отчет с термограммами и фотографиями промерзаний с приложением сертификатов

подробнее

Выезд специалиста НОПРИЗ или НОСТРОЙ

Приемка квартиры специалистом из реестра НОПРИЗ или НОСТРОЙ, с предоставлением застройщику документов из реестра и СРО компании.

подробнее

Каким инструментов наши эксперты пользуются при приемке квартир с отделкой в новостройке

Тестер напряжения Testo 750-2

Определение наличия напряжения, заземления в розетках и в щите механизации. Проверка срабатывания УЗО. Проверка остаточного напряжения

Тепловизор Flir

Определение участков промерзания монтажных швов оконных и ограждающих конструкций, участков инфильтрации воздуха.
(При заказе услуги Тепловизионный осмотр)

Анемометр CEM

Используется для определения работоспособности вентиляции, наличия и параметров тяги вентиляции

Тестер напряжения Testo 745

Используется для бесконтактного определения наличия фазы и напряжения, а так же проверки скрытой электропроводки

Лазерный нивелир Bosch

Определение отклонения от вертикали и горизонтали уровня стен, пола, дверных и оконных блоков и т.д.

Фонарик Nitecore

Используется для визуального осмотра квартиры при низкой освещенности и для выявления дефектов, труднодоступных глазу при обычном/дневном освещении.

Почему приходить на приемку квартиры с отделкой в новостройке лучше с нашим специалистом

Наш специалист окажет вам квалифицированную помощь в приемке новой квартиры с отделкой в новостройке от застройщика. Выявит все дефекты и нарушения и укажет вам на них. По итогу от специалиста вы получите акт осмотра квартиры в формате PDF.

Заказать приемку квартиры с отделкой в новостройке

от застройщика в Москве и области

Отправляя данные, Вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности

Помощь в приемке квартиры с отделкой от застройщика

При приемке квартиры с отделкой в новостройке в Москве и Московской области практически всегда можно встретить нарушения технологии производства работ, неправильный монтаж, механические повреждения отделочных покрытий.

На этом этапе уже довольно проблематично и затратно своими силами устранять более существенные замечания чем, например, вздутие обойных полотен и локальные непрокрасы. Встречаются и серьезные замечания — брак УЗО, не срабатывание автомата при коротком замыкании, промерзания, кривые стены/пол и другие. Например, если в розетке перепутана фаза и земля, это представляет смертельную опасность при использовании.

Чтобы заставить застройщика устранить все допущенные нарушения мы рекомендуем Вам обратиться за профессиональной помощью по приемке квартиры с отделкой от застройщика, и вы получите от эксперта Акт Осмотра, в котором будут указаны все выявленные отступления от требования СНиП, СП, ГОСТ.

Как принять квартиру в новостройке от застройщика? — pr-flat.ru — Екатеринбург

Застройщик завершил строительство, дом сдан Госкомиссии, вас пригласили на осмотр квартиры и просят подписать соответствующий акт. Что нужно знать и как подготовиться к приемке жилья? На что обратить внимание и как ничего не забыть?

Приемка квартиры в новостройке: подробный чек-лист

Рассказываем подробно обо всех нюансах в нашей статье.

Что предусмотрено законом в отношении приемки квартир в 2020 году?

Первое и, пожалуй, самое важное, что должен знать собственник квартиры в новостройке, это наличие предусмотренного законодательством РФ гарантийного срока в 5 лет на объекты нового строительства. Аналогичный период установлен и для инженерного оборудования, его срок — 3 года.

Таким образом, не стоит чрезмерно переживать о том, что во время приемки будет пропущен какой-либо недостаток. Более того, существуют скрытые дефекты, в том числе связанные с усадкой и осадкой здания, которые могут быть обнаружены позднее, но по-прежнему будут являться зоной ответственности застройщика и управляющей компании.

Если такие недочеты, как неровная стяжка пола, перекос дверных проемов и прочие гарантийные случаи, обнаружены вами уже после подписания акта приема-передачи квартиры, то привлечь застройщика к их устранению будет сложнее. Многие девелоперы идут на встречу покупателям, но для обеих сторон лучше, если все спорные моменты будут урегулированы в стандартном порядке до подписания бумаг.

Самые частые дефекты квартир в новостройках

Полный перечень возможных недочетов будет очень длинным, но есть такие, которые встречаются на приемке чаще всего:

— механические повреждения окон, дверей,

— сантехника с браком,

— перекос дверных и оконных проемов, высоты стен,

— некачественная стяжка пола,

— неправильно подключенные электророзетки и другие разъемы для слаботочных сетей.

Самостоятельная приемка и помощь специалиста

Существует три варианта приемки квартиры со стороны покупателя: провести ее самостоятельно, пригласить специалиста или знакомого строителя/ремонтника, заказать профессиональную экспертизу. Решение должно зависеть от нескольких факторов, среди которых класс жилья и тип отделки квартиры.

Принимаем сами

Если была куплена квартира в новостройке эконом или комфорт класса с отделкой «под ключ» (чистовая). В таком случае нужно будет обратить внимание на видимые механические повреждения (сколы на дверях, плитке, трещины на санфаянсе, стеклах) и функционирование оконных систем, вытяжки и пр.

Приглашаем специалиста

Если жилье в новостройке сдается с предчистовой или черновой отделкой. В таких квартирах человеку, не искушенному в строительных вопросах, вряд ли будут заметны недочеты, которые станут явными на этапе ремонта. Оценить бетонное помещение сможет лишь специалист.

Заказываем профессиональную экспертизу

Если строительство дома было сопряжено с какими-либо существенными трудностями — долгострой, частая смена подрядчиков, существенные изменения проекта в ходе работ.

Детальную оценку также имеет смысл заказать для дорогой квартиры, особенно, если она сдается с отделкой. В таких проектах необходим контроль за использованием заявленных материалов.

Приемка квартиры

Что взять с собой на приемку квартиры в новостройке?

Если вы принимаете квартиру самостоятельно, то помимо документов (ДДУ, договор купли-продажи и др.) и паспорта, рекомендуем взять с собой:

— фонарик,

— небольшой электроприбор для проверки розеток,

— бахилы и удобную обувь,

— рулетку,

— пузырьковый уровень-ватерпас,

— блокнот и ручку.

Делайте заметки в блокноте сразу в ходе осмотра новой квартиры

Что и как осматривать?

При приемке квартиры обратите внимание на следующее:

Механические повреждения всех видимых поверхностей. Особенно актуально для квартир с чистовой отделкой.

Окна и рамы: проверьте на отсутствие сколов, трещин и царапин, как открываются и закрываются створки. Поведите рукой по местам стыков и под подоконником — улавливаете поток воздуха, значит из щелей дует, этот недочет требует устранения. Уровень поможет определить наличие перекоса, просто положите его на подоконник. Допустимым является отклонение в 1-2 мм.

Балконы и лоджии: протестируйте работу дверей и раздвижных ограждений.

Двери: качественно установленные двери при закрытии/открытии не будут задевать коробку или порог.

Проверка стен зависит от отделки. Если наличие обоев дает возможность лишь оценить качество их наклеивания, то голую стену необходимо исследовать на предмет трещин и неровностей.

Полы с уложенным ламинатом не должны скрипеть, а замковые стыки — расходиться. В квартире с отделкой также важно качество установки плинтусов и порожков. В помещении без отделки обратите внимание на бетонную стяжку, на ней не должно быть пустот, просветов, трещин и наплывов.

Потолки проверяются визуально. Их поверхность должна быть ровной и равномерно прокрашенной.

В санузлах не должно быть луж и подтеков. Если договором предусмотрена установка санфаянса, то очень внимательно его осмотрите — если вы что-либо пропустите, то после подписания акта претензии приниматься не будут, так как это негарантийные случаи. Работу кранов и напор воды также следует проверить.

На кухне протестируйте вытяжку, приложив к отверстию лист бумаги. Если он «прилип» — вентиляция функционирует.

Розетки и выключатели осматриваем, убеждаемся, что они ровно установлены. Для теста на работоспособность можно использовать зарядку мобильного устройства.

Подписание акта приемки квартиры в новостройке

Акт сдачи-приема квартиры подписывается сразу после осмотра, если не выявлено критичных недостатков, требующих устранения. Далее покупателю передаются схемы разводки коммуникаций, паспорта приборов учета и установленного оборудования. Не забудьте снять показания приборов учета, чтобы не переплачивать за чужие расходы.

Если во время осмотра квартиры были найдены недочеты, то необходимо составить их перечень. Документы оформляются в двух экземплярах и подписываются каждой и сторон. Застройщик обязан устранить дефекты в течение двух месяцев и снова организовать осмотр.

Важно помнить, что покупатель имеет право не подписывать акт приема-передачи только в том случае, если квартира непригодна для проживания. Это значит, что выявленные недостатки должны быть существенными. Подписать акт при мелких недочетах можно с оговоркой, что объект принят с недоделками, перечисленными в соответствующем приложенном списке.

После успешной приемки квартиры можно начинать оформление недвижимости в собственность и приступать к долгожданному ремонту и переезду.

Приемка квартиры от застройщика: что платить.

..

Часто недостатки застройщика приходится исправлять покупателю квартиры за свой счет.
Сдавать квартиру у застройщика нужно «остыть головой».

Прием квартиры от застройщика достаточно ответственный момент, так как строителям придется самим исправлять недостатки, что может значительно увеличить бюджет ремонта.

Изучаем договор и замеряем квартиру. Момент, когда вам предлагают подписать акт приема-передачи и отдать ключи от желанной квартиры, которую вы так долго ждали и о которой мечтали, — очень эмоциональный для большинства покупателей квартир в новостройках. И многие пребывающие в этот момент в эйфории не задумываются о каких-то «мелочах» вроде неровных стен, отсутствия розеток или щелей в окнах, желая поскорее стать полноправным хозяином и арендатором своей квартиры. А зря, ведь после того, как эта эйфория пройдет, за нее придется платить – исправлять все ошибки строителей за собственные деньги. Принимая квартиру от застройщика, специалисты в первую очередь советуют обращать внимание на то, что написано в договоре и соответствует ли перечень выполненных работ условиям договора. Например, если в договоре указано, что квартира будет без отделки, инвестор может не требовать от застройщика стяжки пола и штукатурки стен. Однако если в договоре указано, что балкон будет застеклен, а реального остекления нет, то нужно требовать от застройщика проведения таких работ. «В любом инвестиционном договоре, который подписывается покупателем и застройщиком, есть раздел, в котором указаны объемы перспективных строительных работ и оснащение квартиры. Этот пункт является отправной точкой для приема-передачи квартир в новостройке. Поэтому при подписании акта лучше иметь при себе договор и в случае возникновения спорных моментов сверять фактическую комплектацию квартиры с тем, что указано в документе», — советует юрист Игорь Костенко. Обычно на момент подписания акта квартиру должны обмерить сотрудники БТИ и если общая площадь жилья меньше или больше указанной в договоре, застройщику или покупателю придется доплатить или вернуть деньги за «лишние» или «недостающие» квадратные метры.

«Договор обычно предусматривает, что перед сдачей дома в эксплуатацию Государственный орган, производящий окончательные обмеры объекта (БТИ), предоставляет точную площадь квартиры после окончания строительства.

А если общая площадь квартиры превосходит более 0,5 кв. м. тогда нужен перерасчет. Если площадь больше указанной в договоре, то покупатель должен будет заплатить застройщику за «лишние» квадратные метры, либо застройщик должен вернуть деньги за недостающие метры. Также указывается срок, в течение которого должно быть произведено взаиморасчеты», — говорит юрист. Важным моментом является то, что еще на этапе подписания договора нужно убедиться, что в нем указана цена, по которой вы будете платить за «лишние» квадратные метры. Так как вы можете подумать, что будете платить по той же ставке, что и при покупке квартиры, а застройщик может потребовать оплату по реальной цене на данный момент. Качество строительства

Подписывая акт приемки квартиры, особое внимание следует уделить таким помещениям и составляющим квартиры: Окна. Важно посмотреть, какого они качества, размера и нет ли повреждений на стеклах, плотно ли они закрыты, нет ли сквозняка. Для этого нужно засунуть лист бумаги и закрыть окно, затем потянуть лист и если бумагу не удалось вытащить, значит окна установлены правильно. Коммуникации. В квартире должна быть проводка, установлены розетки.

При этом розетки должны быть на одном уровне и плотно вкручены в стену. Желательно взять с собой любой электроприбор и проверить состояние розеток, включив его. Необходимо посмотреть, нет ли ржавчины и трещин на водопроводных трубах, течет ли вода. При получении квартиры должны быть подведены все коммуникации. Также на полу в ванной должна быть гидроизоляция. Обогрев. Особое внимание следует уделить системе отопления – должны быть установлены батареи, должны работать терморегуляторы. Вентиляция. Система вентиляции на кухне и в санузлах должна работать.

Для проверки его исправности стоит поднести зажигалку с пламенем к вентиляционному отверстию. Если огонь «засасывает» внутрь вентиляционного отверстия, значит, система работает. Стены и пол. Стены и пол должны хотя бы визуально выглядеть гладкими. В противном случае за выравнивание стен при ремонте придется заплатить немалые деньги. Отделка стен должна быть без сколов и «вздутий». Швы. Швы между плитами должны быть ровными и тщательно заделанными, иначе в отверстиях может появиться грибок или плесень. Застройщик обязан устранить недостатки. В случае выявления недостатков конструкции или несоответствия оборудования квартиры условиям договора покупатель вправе потребовать устранения недостатков. «Застройщик обязан устранить те недостатки, которые явно не соответствуют указанным параметрам в договоре с инвестором. Где-то речь идет об отсутствии в квартире межкомнатных дверей и стяжки пола, а где-то о повреждении стен или окон.

Акт приемки квартиры не должен быть подписан до устранения недостатков.

для того, чтобы правильно изложить свои претензии к застройщику нужно

«Написать заявление главному прорабу или другому ответственному лицу с просьбой устранить недостатки в квартире с подробным перечнем того, что не устраивает. Заявление необходимо принять и выдать копию. Также требуется сообщить время, в течение которого дефекты будут исправлены. Только после того, как ликвидируют то, что не устраивает, можно подписывать акт приема-передачи квартиры. В противном случае после подписания акта очень сложно доказать, что дефекты и строительный брак — дело рук строителей. Тогда застройщик может настаивать на том, что инвестор не предъявлял претензий к компании на момент подписания акта, а проблемы в квартире – результат действий покупателя после передачи объекта. Гражданин Б., купивший квартиру в одном на стадии строительства, этими советами не воспользовался. из новостроек. «Когда мы пришли подписывать акт приемки, в квартире не была установлена ​​электрическая плита, которая должна была быть по договору. Нам сказали, что он будет установлен, также было разбито окно. Представитель застройщика настоял на том, чтобы мы подписали акт, и пообещал исправить недостатки в ближайшее время. В итоге у нас было несколько месяцев на то, чтобы обещание было выполнено. Поэтому рекомендую — ни в коем случае не подписывайте акт приема-передачи квартиры до выполнения условий договора, иначе потратите уйму времени и нервов, чтобы все-таки заставить застройщика исправить то, что вам не по душе. Доволен», — сказал горожанин. .. Напомним, что при выборе квартиры в новостройке стоит обратить внимание на то, какую инфраструктуру предлагает застройщик возле дома.

Наличие противопожарных муфт на канализационных трубах

Правила, предъявляемые к системам канализации и водоотведения, указаны в СНиП 2.04.03-85. В СНиП описаны меры пожарной безопасности, связанные с видом сбрасываемых отходов и материалами, из которых изготовлены трубы.

Согласно нормативным требованиям пожарная муфта для канализации устанавливается на вводе в жилое помещение при условии применения полимерных стояков.

Установка противопожарных муфт на канализационные трубы помогает предотвратить распространение огня. В ППМ находится вещество, которое при нагревании увеличивается в объеме до 10 раз. Расширение направлено как внутрь, так и наружу трубы. Таким образом, противопожарная канализационная муфта закрывает проем в плитах перекрытий, ограничивая дополнительный доступ кислорода в помещение, являющееся эпицентром пожара.

Согласно требованиям ППБ муфты устанавливаются для изготовления противопожарных поясов жилого дома и производственного объекта. Согласована необходимость установки отсечек для следующих типов труб:

• Ливневая канализация — муфты устанавливаются при прохождении ливневых вод через плиты перекрытий и попадании в дом.
• Пластиковые трубы канализации — правила предписывают установку отсечек, направленных на предотвращение распространения огня в плитах перекрытий, при проходе технических этажей и выходе на кровлю.

Как сдать квартиру в новостройке

Когда дом построен и осталось только подписать акт приема-передачи квартиры и оформить право собственности на нее, у будущих жильцов могут возникнуть вполне классические проблемы . При правильной организации приемки квартиры вам не придется устранять явные и скрытые дефекты за свой счет.

К моменту акта приемки дом должен быть принят государственной комиссией и иметь окончательный почтовый адрес. В БТИ должны быть замерены все помещения и в акте приемки указывается фактическая общая площадь квартиры, которая может незначительно отличаться от площади, указанной в договоре купли-продажи этой квартиры.

Подписывать акт приемки будущий собственник не должен без осмотра квартиры. В акте, подготовленном застройщиком, последний старается указать как можно меньше сведений о передаваемой квартире, но обязательно включает пункт о том, что претензий к качеству у вас нет. Вы имеете полное право потребовать от застройщика указать в акте фактическое техническое состояние сдаваемой квартиры, уровень внутренней отделки, установленное инженерное оборудование и т.д. Все, что будет указано в акте при приемке новой квартиры может в будущем оказать вам неоценимую услугу. Застройщик может под любыми предлогами отказаться от внесения каких-либо изменений в уже подписанный им акт сдачи-приемки. Затем вы на дубликате подготовленных листов бумаги начинаете записывать все заметки, которые будут установлены. В правом верхнем углу листа укажите, что сделанные вами замечания являются приложением к акту приема-передачи конкретной квартиры, расположенной по данному адресу. В конце составленного Вами акта приема-передачи заявки не забудьте указать свое имя, фамилию представителя застройщика и дату оформления заявки. Но только помните, что все претензии, которые вы предъявляете разработчику, должны быть обоснованы. Требования типа «переделывать, не нравится», естественно, всерьез никто рассматривать не будет. Вы подпишете акт приемки только после того, как разработчик подпишет скомпилированное вами приложение.

Эксперт в области качества жилищного строительства может оказать вам неоценимую услугу, так как самостоятельно определить все технические недостатки квартиры человеку без специального образования вряд ли возможно. Строитель-эксперт обладает необходимыми знаниями и имеет соответствующее оборудование для выявления возможных дефектов и недостатков в квартире. Если вы решили самостоятельно оценить свою новую квартиру, то информация, приведенная в этой статье, будет вам полезна.

В начале приемки квартиры Вам необходимо записать в акт или в приложение к нему все инженерное оборудование (ванна, унитаз, газовая плита и т.д.), которое находится в квартире. Необходимо указать наличие электросчетчика, водосчетчика, газового счетчика. Необходимо сверить серийные номера счетчиков с номерами, указанными в паспортах, высланных вам застройщиком. Также необходимо фиксировать показания этих счетчиков, чтобы после получения квартиры начать платить за электричество, воду и газ.

Осмотр квартиры начиная с входной двери. Входная дверь в квартиру, независимо от того, деревянная она или металлическая, должна иметь на дверной коробке и полотне уплотнительные резиновые прокладки, чтобы через нее не уходило тепло из квартиры, и не проникал шум от лестничной площадки. Этого требуют строительные нормы. Далее пройдитесь по всем комнатам, коридорам квартиры и посмотрите, нет ли на потолке пожарных извещателей, которые представляют собой небольшую круглую коробочку белого цвета с мигающей красной лампочкой в ​​центре. Каждая квартира должна быть оборудована ими.

Еще три обязательных требования, которые должен выполнить застройщик перед передачей Вам квартиры:

1. В туалете над или рядом с туалетом должен располагаться комплект пожаротушения квартиры, состоящий из резинового шланга с распылителем на конце. Комплект должен быть подключен к вентилю на трубе холодной воды.

2. В туалете на канализационный стояк из ПВХ трубы под потолком установить противопожарную муфту, представляющую собой толстое и широкое кольцо.

3. В одной из комнат или на кухне возле окна должен быть установлен приточный клапан, задачей которого является обеспечение поступления свежего воздуха в квартиру.

При осмотре ванной загляните под ванну. Из металлической ванны следует пройти к проволочной коробке на стене. Это так называемое устройство уравнивания потенциалов, т.е. заземление ванны. Отсутствие заземления ванны чревато поражением электрическим током при ее использовании.

Проверить состояние вытяжной вентиляции в квартире. Поочередно поднесите горящую спичку к вентиляционным отверстиям, расположенным в ванной и на кухне. Пламя спички должно заметно отклоняться внутрь отверстия. Если пламя спички не отклоняется или отклоняется внутрь, это свидетельствует об отсутствии тяги в воздушном канале.

После осмотра инженерного оборудования квартиры можно переходить к осмотру состояния потолков, стен и пола.

Поверхность потолка должна быть гладкой, без трещин. Все неровности потолка нельзя определить «на глаз», поэтому следует обращать внимание на видимые неровности. Крашен потолок или нет, видимых неровностей быть не должно. Если вы видите неровности на потолке, смело указывайте этот дефект в акте приема-передачи.

Затем осмотрите поверхность стены. На стенах не должно быть трещин, кроме щелей, похожих на паутину. Обоснуйте застройщика, что эти трещины «усадочные», не принимайте. Укажите в акте наличие трещин на той или иной стене, это поможет вам в дальнейшем отстаивать свои права, если вдруг обои в этом месте вздулись и отклеились. Трещина в стене — серьезный дефект.

Затем пройдите на этаж. Если в вашей квартире на пол уложен линолеум, то обратите внимание на то, как он лежит на полу. Волн на линолеуме, мелких неровностей быть не должно. Встаньте в комнате лицом к окну, присядьте и посмотрите вдоль пола, нет ли неровностей. Если есть, укажите в акте. Осмотрев линолеум, поднимите его и осмотрите поверхность пола под ним. Порядок осмотра поверхности цементной стяжки такой же, как и при отсутствии линолеума на полу. Поверхность стяжки не должна иметь трещин. Неровности могут быть незначительными, но обязательно с плавными очертаниями. Пройдитесь по стяжке: она не должна треснуть под вами. Если при осмотре стяжки вы увидели на ней трещины, неровности с резкими очертаниями, если стяжка скрипит под ногами, попросите застройщика переделать ее во всей квартире. Дефектов на полу быть не должно, это закон.

Окна в квартире требуют очень внимательного осмотра. Устанавливаются деревянные окна или пластиковые, требование к ним одно – сквозь них не должно дуть. Проведите ладонью по створке окна и, если почувствуете сквозняк, попросите застройщика разобраться в этом дефекте и исправить его. Подписывать акт с «дырявыми» окнами не стоит. Далее осмотрите окна, чтобы не было треснутых стекол; все оконные ручки были на месте и двери были хорошо закрыты.

Также все петли должны быть закрыты пластиковыми заглушками, на боковых концах пластиковых подоконников должны быть соответствующие пластиковые заглушки.

Для проверки электропроводки в квартире подключите к каждой розетке ранее взятый с собой электроприбор. В каждой розетке он должен включаться. Включите сразу весь свет в квартире. Они должны загореться. Если есть неисправность в проводке, попросите застройщика устранить. Самостоятельно устранять дефекты электропроводки в квартире вам запрещено.

Проверить работу водопроводных кранов, так как они перекрывают воду. Утечек в стыках труб нет. Если квартирные трубы полипропиленовые, то они должны ровно и надежно крепиться к стенам, без искривлений.

Рядом с каждым радиатором должен быть установлен радиатор. Если запорный кран имеет термостат, то проверьте его работу, медленно закрывая и открывая его.

И напоследок, что я хотел бы вам сказать. Потраченное вами время на тщательный осмотр новой квартиры с обязательной фиксацией в акте приема-передачи всех обнаруженных дефектов в дальнейшем сэкономит массу времени и нервов на отстаивание своих новых прав.

«Почему застройщики строят только элитное жилье?»

Остановите меня, если вы уже слышали это: «Застройщики в моем городе строят только элитное жилье. Они не строят ничего, что могут себе позволить обычные люди».

Это обычная жалоба в напряженных дебатах о росте и развитии во многих городах Северной Америки. Иногда наблюдение делается просто для того, чтобы привлечь внимание к потребности в жилье, доступном для людей с любым доходом.

Однако его также можно использовать в качестве аргумента против жилищного строительства по рыночным ценам. «Это не поможет людям, которые действительно нуждаются в помощи», — говорят те, кто выступает за сохранение строгих местных ограничений на использование, высоту и интенсивность развития, тем, кто хотел бы ослабить эти ограничения. уже могут позволить себе хорошие дома выиграют от нового строительства, зачем рисковать репутацией вашего района, стабильностью и качеством жизни только для того, чтобы позволить застройщикам заработать больше денег?0004

Представление о том, что выгоды от развития достаются только богатым, может породить своего рода пораженчество среди сторонников доступного жилья. Те, кто мог бы получить выгоду от дополнительных инвестиций в свои районы, не будут заинтересованы в том, чтобы выступить и решительно отстаивать это, если они не думают, что они будут бенефициарами.

Однако слишком часто наблюдение «Девелоперы строят только элитное жилье» отражает непонимание описываемой ситуации. Почему разработчики в вашем сообществе строят в первую очередь для верхнего сегмента рынка?

Если ваша внутренняя реакция «Жадность!» пожалуйста, читайте дальше. Да, разработчики занимаются бизнесом, чтобы получать прибыль, и их нелегко убедить действовать вопреки этой цели. Но настоящие вопросы, связанные с тем, что, когда и для кого строится, гораздо сложнее.

Нам нужно более глубокое понимание этих проблем, чтобы мы могли вести более сложные разговоры о том, что с ними делать.

Вот пять причин, по которым местные застройщики могут в первую очередь строить дома, которые вы и ваши соседи не можете себе позволить.

1. Новое строительство стоит дорого

Нижний предел цен на жилье в конечном итоге определяется фактическими затратами на строительство нового жилья. Fannie Mae сообщила, что в 2017 году средняя стоимость многоквартирных домов составляла 192 доллара за квадратный фут. Это напрямую переводится в ежемесячную арендную плату: в зависимости от ваших предположений (а их много), минимальная приемлемая арендная плата за квартиру среднего размера в этом доме может может легко превысить 1500 долларов в месяц или даже 2000 долларов.

Новое строительство дорого, и точка. Чтобы застройщику вообще было выгодно строить это строительство, ему, вероятно, придется взимать определенную сумму с новых арендаторов. (Источник: Джонни Санфиллиппо)

Аналогичная математика применима к домам на одну семью: согласно данным Национальной ассоциации домостроителей, средняя стоимость строительства дома на одну семью в 2015 году составляла 289 долларов.415 долларов, или 103 доллара за квадратный фут. Даже если земля ничего не стоит и застройщик не получает прибыли, это уже недоступно для многих потенциальных покупателей.

Это не новое наблюдение, что стоимость строительства сама по себе ставит совершенно новое жилье вне бюджета домохозяйств с низкими доходами. То же самое было и в другие эпохи. Так как же эти домохозяйства вообще могут позволить себе жилье?

Ответ фильтрация . По мере старения здания оно часто становится более доступным. Эстетика немного устарела; место нуждается в уходе; район, который когда-то был процветающим, теперь стал менее привлекательным. Таким образом, старое жилье имеет тенденцию «отфильтровываться» до уровня с более низким доходом: богатые покупают новые вещи.

Подумайте, кто покупает новые автомобили, а не подержанные. Это не так уж и отличается. Тем не менее, как отмечает Джо Кортрайт, «кризис доступных автомобилей в Америке не вызывает возмущения», потому что в Америке много доступных автомобилей, а не доступных совершенно новых автомобилей.

И все же многие считают фильтрацию магическим мышлением. «О, так вы говорите, что мы можем построить жилье для богатых, а оно каким-то образом дойдет до бедных?» Я понимаю, почему эта идея вызывает сильное сопротивление. Это часто включает в себя сложную цепь причин и следствий, и поэтому может показаться символом веры.

Скептики правы: на уровне микрорайона или на уровне отдельных домов фильтрация не действует как непреложное правило. Различные вещи могут разорвать цепочку фильтрации. Может произойти джентрификация: ранее заброшенный район становится желанным, что приводит к быстрому увеличению стоимости собственности в этих конкретных кварталах. Смягчение рынка жилья может высвободить скрытый спрос: кто-то, кто жил с соседями по комнате, может решить получить собственное жилье, или кто-то, кто решил не переезжать в определенный город, теперь может решить, что все-таки может позволить себе внести изменения. Этот повышенный спрос может удержать арендную плату от резкого падения.

Фильтрация — очень длительный процесс, и не каждый дом будет работать до тех пор, пока не станет доступным для рабочего класса. Но это не значит, что это не настоящее явление.

Большинство из нас живет в отфильтрованном жилье. Скорее всего, лишь небольшая часть всех зданий в вашем городе была построена в этом году или даже в этом десятилетии. Нереально ожидать, что новое строительство решит наши проблемы с доступным жильем, когда на новое строительство приходится крошечная доля существующих домов.

Вместо этого нам нужно исследовать силы, которые определяют цену как уже существующих, так и новых домов. Главной из этих сил является взаимодействие спроса и предложения.

2. Спрос и предложение не в порядке

Давайте разберемся с этим: в девяти случаях из десяти слово «роскошь» на самом деле просто маркетинговый термин. Большинство домов, продаваемых как «роскошные», на самом деле не являются роскошными в любом значимом смысле этого слова. Конечно, если у вас есть личный лифт, домашний кинотеатр или шестнадцать спален, ваш дом может быть роскошным. Однако для большинства из нас «роскошные» дома — это совершенно обычные дома, за которые некоторые покупатели и арендаторы, если рынок достаточно горячий, могут быть готовы платить роскошные цены.

Простой мысленный эксперимент демонстрирует это: представьте, что вы можете перебросить по воздуху милый викторианский дом из Сан-Франциско в Восточный Балтимор. Будет ли он по-прежнему требовать арендной платы в Сан-Франциско? Конечно нет.

(Слева: Сан-Франциско. Источник: Архив изображений IIR через Flickr. Справа: Балтимор. Источник: Wikimedia Commons)

Поймите, что когда вы говорите о «роскошном жилье», вы на самом деле говорите о роскошных местах . Если вы построите почти что-нибудь в Трайбеке, Беверли-Хиллз или Бэк-Бэй, кто-то заплатит за это большие деньги.

Что делает место роскошным? Дефицит. Это когда относительно небольшое количество людей может реально там жить, по сравнению с количеством людей, которые хотели бы как жить там.

Термин «нехватка жилья» часто используется и приводит к путанице в этих вопросах. Как может возникнуть острая нехватка жилья? Конечно, если бы они были, мы бы увидели огромные армии бездомных, бродящих по улицам, верно?

Трудно дать количественную оценку нехватки жилья, потому что в конечном итоге количество домохозяйств, проживающих в данном районе, будет примерно равно количеству жилья единиц в том же районе. То есть большинству людей будет где жить. Эти числа почти никогда не будут сильно рассинхронизированы друг с другом. Однако эта грубая эквивалентность скрывает домохозяйства, которые полностью перемещены из этого района или в первую очередь воздерживаются от переезда туда.

Лучшим способом измерения баланса спроса и предложения является уровень вакантных площадей. Высокая вакантность означает, что имеется больше доступных единиц жилья, чем существует краткосрочный спрос на эти единицы. В результате дома пустуют. В такой среде арендодатели сталкиваются с стимулами для снижения арендной платы или предложения других сделок, чтобы заполучить арендаторов в квартиры.

С другой стороны, в среде с низким уровнем вакантных площадей арендодатели и продавцы могут повышать свои запрашиваемые цены, поскольку у них, вероятно, будет много потенциальных покупателей или арендаторов, конкурирующих за один и тот же дом.

Нажмите, чтобы увеличить. (Источник данных: Ежеквартальный отчет Marquette Advisors Apartment TRENDS)

Эксперты считают нормальную норму вакантных площадей где-то около 5%, и есть данные, свидетельствующие о том, что уровень вакантных площадей сильно коррелирует со скоростью увеличения арендной платы с течением времени. Взгляните на этот график, основанный на данных об аренде в Миннеаполисе.

Диаграмма показывает, что, когда уровень вакантных площадей в районе городов-побратимов был высоким, арендная плата оставалась стабильной или росла примерно на уровне инфляции (около 2%). С другой стороны, когда уровень вакантных площадей был низким, средняя арендная плата росла намного быстрее из года в год.

Является ли влияние вакансий на арендную плату точной наукой? Конечно нет. Будут ли результаты предсказуемы в масштабе одного района или улицы? Нет. Рынки — это сложные системы с множеством взаимосвязанных циклов обратной связи.

Но даже сложные системы имеют в своей основе математическую логику. Если людей, которые хотят жить в каком-то месте, больше, чем мест, где они могут жить, кто-то проиграет в этой игре «музыкальные стулья». Институт Sightline в Сиэтле снял это видео «Жестокие музыкальные стулья», которое ярко и убедительно иллюстрирует аналогию.

Если фильтрация — это волшебное мышление, то чем она может быть волшебнее, чем вера в то, что если мы перестанем добавлять новые стулья, богатые, которые легко могут выиграть в игре «Размещение музыкальных стульев», просто уйдут от нее, оставив достаточное количество стульев (т. дома) для остальных из нас?

3. Зонирование вашего города ограничивает строительство менее дорогого жилья

Ограничивая то, где можно строить, зонирование и другие правила землепользования могут ограничить общее количество новых домов в данном районе, городе, или даже в регионе до гораздо меньшего количества, чем в противном случае мог бы обеспечить рынок. Рик Джейкобус в этой фантастической статье 2017 года в Shelterforce объясняет, как это приводит к феномену «только роскоши», сравнивая разработчиков с производителями автомобилей:

Так что нет, проблема не в жадности. Индустрия разработки… ведет себя именно так, как мы ожидаем, что любая отрасль отреагирует на искусственное ограничение объема производства. То же самое произошло бы и в автомобильной промышленности: если бы мы ограничили выпуск Toyota всего 100 000 автомобилей в год, они вполне могли бы оставить себе Lexus и отказаться от Camry, даже несмотря на то, что в больших объемах Camry более прибыльна.

Если бы стоимость земли можно было поддерживать на низком уровне — либо за счет покупки маргинальной дешевой земли, либо за счет покупки дорогой городской земли, но распределяя ее стоимость на большое количество домов, — застройщики вполне могли бы счесть выгодным построить «Камри» со средним доходом. жилье в масштабе. Но первый вариант, расширение на окраине пригорода, является разорительным с финансовой точки зрения для наших сообществ, в основном из-за колоссального несоответствия между новой общественной инфраструктурой, которая понадобится этим домам в пригороде, и налогом, фактически полученным от нового пригородного строительства. И второй вариант, строительство большего количества домов на том же участке земли, часто невозможен, потому что кодекс зонирования говорит, что это невозможно.

Одним из следствий этого является распространение сноса домов на одну семью в желаемых городских кварталах. Если земля ценная, и все, что вы можете построить на ней, это дом на одну семью, почему бы не построить очень дорогой дом на одну семью? Sightline задокументировал распространение больших домов в Портленде, которые не добавляли в город никакого чистого нового жилья, но были самой прибыльной вещью, которую застройщикам разрешалось строить на своих участках.

Вот почему предложение в проекте комплексного плана Миннеаполиса разрешить строительство дуплексов, триплексов и четырехквартирных домов во всех жилых кварталах является такой многообещающей идеей. Дома на одну семью в самых тонких районах города, особенно вокруг Цепи озер в его юго-западном углу, уже сносят, чтобы построить более крупные дома на одну семью. Что, если бы некоторые из них вместо этого были снесены, чтобы построить триплексы или четырехквартирные дома?

Эти единицы не будут дешевыми, но они будут сравнительно доступными, и это может иметь довольно прямой эффект фильтрации. По мере того, как люди переезжают в богатые районы, которые в противном случае могли бы жить в соседних районах, в которых преобладает средний класс, будет меньше конкуренции за дома в этих районах среднего класса и меньше повышательного ценового давления.

Использование аргумента о том, что новопостроенные четырехквартирные дома будут недоступны для жителей с низкими доходами, в качестве аргумента против того, чтобы их вообще разрешить, совершенно ошибочно.

4. Другие правила увеличивают стоимость строительства

Новое строительство могло бы быть еще дешевле, если бы его стоимость ограничивалась только землей и строительством. Но множество других факторов увеличивает стоимость разработки, и некоторые из них являются результатом действующих из лучших побуждений местных правил.

Многие строительные нормы, например, требуют спринклеров пожаротушения в жилых зданиях. Это чаще всего встречается в многоквартирных домах, но в Калифорнии, Мэриленде и Вашингтоне, округ Колумбия, они требуются во всех домах. Эти требования могут добавить шестизначную сумму к стоимости проекта. Тем не менее, в старых зданиях, не оборудованных современными спринклерными системами, не наблюдается эпидемии пожаров. Регулирование спринклеров, само по себе, легко защитить по соображениям безопасности; с другой стороны, его стоимость в виде недостроенного жилья, которое могло бы быть, труднее подсчитать и с ним бороться.

Парковочные минимумы являются одним из основных нормативных факторов, увеличивающих стоимость нового строительства. (Источник изображения: Викисклад)

В большинстве городов есть минимальные парковочные места для жилой застройки. Эти требования приводят к ненужному строительству расточительного количества парковок, что может значительно увеличить стоимость проекта (которая передается арендаторам в их арендной плате).

В некоторых городах застройщики требуют использовать дорогие материалы для фасадов многоквартирных домов, чтобы повысить визуальный и архитектурный интерес. Другие требуют выделения земли или денег для различных общественных приоритетов в качестве условия определенных одобрений. Третьи имеют обширные требования к управлению ливневыми стоками, которые могут сделать городское заполнение в средах, где может не быть много места для газона или удерживающего пруда, непомерно дорогим и сложным. Опять же, дело не в том, что любая из этих вещей равна 9.0108 априори нежелательно. Дело в том, что компромисс может нанести непропорционально большой ущерб рынку доступной аренды.

Еще одной скрытой стоимостью разработки могут быть временные задержки, связанные с процессами проверки местными органами власти. Эти задержки и сопутствующая им неопределенность влекут за собой вполне реальные денежные затраты для застройщиков, которым приходится контролировать свою землю (и, таким образом, платить за нее налоги на недвижимость, а также проценты по любым кредитам, используемым для финансирования ее покупки), в то время как предлагаемые ими проекты реализуют свою реализацию. путь через конвейер утверждения.

Одним из важных результатов всех вышеперечисленных факторов является предоставление привилегий крупным разработчикам по сравнению с мелкими, а тем, кто обладает опытом (и денежными резервами) для управления сложным процессом регулирования, по сравнению с теми, кто только осваивает основы и не может наймите модного юриста по землепользованию. Это, в свою очередь, усугубляет проблему номер пять:

5. Ваш город затрудняет строительство отсутствующего среднего жилья

увеличивается с количеством содержащихся в нем единиц жилья. Это больше похоже на ступенчатую функцию: есть определенные точки, где стоимость резко возрастает, потому что должны использоваться другие материалы или методы строительства или применяются другие правила. (Например, Закон об американцах-инвалидах требует наличия дорогих лифтов в многоквартирных домах, но исключает здания, имеющие менее трех этажей и/или менее 3000 квадратных футов на этаж. )

Жилье

«Недостающее среднее», как и здания выше, заполняет жизненно важный пробел между домами на одну семью и большими многоквартирными комплексами. (Источник: Джонни Санфиллиппо)

Жилье

Missing Middle — здания, содержащие от 2 до 19 квартир, — могут быть приятным местом, когда речь идет о стоимости строительства. В частности, от дуплексов до четырехквартирных домов строятся почти так же, как дома на одну семью, но стоимость земли распределяется между несколькими домохозяйствами. Вспомогательное жилое помещение (ADU) построить даже дешевле, чем дуплекс или четырехквартирный дом. Не случайно непропорционально большая часть существующего в Америке «естественного» (т. е. без субсидий) доступного жилья принимает формы «недостающего среднего».

К сожалению, во многих районах мы довольно систематически объявляем «Потерянную середину» вне закона. Дома на одну семью — это единственное, что можно построить на 80% земли, отведенной под жилую застройку, в Сиэтле, 53% даже в удобном для сдачи в аренду Сан-Франциско и 50% в Филадельфии, если назвать лишь несколько городов. В пригородах обычно более 90% земли отведено исключительно под жилые дома на одну семью.

Это приводит к тому, что многоквартирные дома чаще всего принимают форму больших многоквартирных комплексов за пределами таких районов для одной семьи, где застройщик может собрать большой прилегающий участок земли. Эти огромные здания дороже строить как в расчете на квадратный фут, так и в целом.

Сильные города, альтернатива роскоши или краху

Есть ли надежда? Если вы хотите, чтобы на рынке появилось новое жилье для среднего класса, а не только для обеспеченных, возможно ли это? В любом месте?

Оказывается, есть прецеденты поддержания доступного жилья в больших, благополучных, востребованных городах, и каждый из них интересно выглядит непохожим на другие и, кажется, предлагает свои уроки. Здесь Sightline рассказывает о нескольких историях успеха.

Мы в Strong Towns скептически относимся к шаблонным ответам и универсальным решениям. Это не означает полного агностицизма: существуют неопровержимые математические реалии, которые говорят нам, что дорогие города должны строить больше, а не меньше новых домов. В противном случае игра «Жилые музыкальные стулья» будет иметь предсказуемый результат.

Но чирлидинг «Строй, детка, строй» может быть слишком упрощенным ответом, особенно если в процессе зонирования очень целевых районов с высокой плотностью населения для поощрения большего строительства ваш город в конечном итоге приглашает спекуляция землевладельцами в надежде на непредвиденную прибыль. (Такие спекуляции повышают цены на землю и снижают ее доступность.)

Подход Strong Towns к доступности жилья будет сосредоточен на том, чтобы позволить рыночным сигналам снова работать в каждом районе : места, в которых мы живем, должны иметь возможность меняться, развиваться и, да, расти, если они являются успешными местами, где больше людей хочу быть. Противоядием от разрушительных последствий больших изменений являются постепенные изменения. Всегда должен быть доступен следующий шаг застройки — от одноквартирного дома к дуплексу, от дуплекса к малоквартирному дому, от малоквартирного дома к более крупному многоквартирному дому.