Содержание
Как правильно принять квартиру от застройщика
Как принять квартиру от застройщика
Приемка квартиры от застройщика — важный процесс. Ведь вы проверяете качество
работы не для галочки — подписал документы и всё. Вам потом в этой квартире
жить.
Давайте разбираться, на что обратить внимание при приемке квартиры в новостройке, какие
недоделки можно обнаружить и как обязать застройщика бесплатно их устранить.
Подготовьтесь к процессу заранее
Понятно, что момент приемки квартиры очень радостный и долгожданный. Но в данном случае
эмоции, даже положительные, вам не на пользу. Важно помнить, что основная цель —
это не подписать акт приемки квартиры как можно скорее, а найти и устранить все или
хотя бы максимальное количество некачественно сделанных элементов или неисправностей.
Лучше подписать акт приема-передачи со второго или третьего раза, чем потом тратить время, деньги
и нервы на исправление ошибок застройщика.
Проверьте, что приемка проходит в соответствии с законом
Процесс приемки квартиры у застройщика должен проходить по определенным правилам
и нормам. Они подробно описаны в статьях 7. Гарантии качества, предусмотренные договором
и 8. Передача объекта долевого строительства закона о долевом
строительстве, а также в Постановлении Правительства РФ от 23.03.2022
№ 442 «Об установлении
особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства».
Вот правильная последовательность действий застройщика:
1
Получение разрешения на эксплуатацию дома
2
Официальное уведомление дольщиков о готовности к передаче объекта
Не менее чем за месяц до окончания срока строительства застройщик должен оповестить вас
следующими
способами:
заказным письмом об окончании строительства с уведомлением о вручении
лично под расписку
уведомлением в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной
электронной
подписью, на e-mail адрес участника долевого строительства, указанный в договоре
Другие варианты законом не предусмотрены и не считаются официальными.
Дальше в дело вступает дольщик
После того, как вы получили уведомление, в течение недели необходимо приступить
к принятию, если в
договоре долевого участия нет иных предписаний. Дольщик подтверждает намерение принять квартиру у
застройщика, записавшись на приемку. А чтобы принять квартиру, дается 2 месяца.
Если дольщик не придет на приемку через 2 месяца после получения уведомления, застройщик
сможет подписать акт приемки квартиры в одностороннем порядке без вашего участия.
Что делать, если застройщик не записывает на приемку в нужный срок
Да, такие ситуации тоже встречаются. Так недобросовестные застройщики пытаются обойти закон
и подписать акт в одностороннем порядке, потому что вы вовремя не явились
на приемку.
Если вы хотите записаться на приемку, а вам назначают ее не через 2,
а через 3 месяца, вам необходимо сразу направить застройщику письменную претензию. Подробно
опишите ситуацию и укажите, что готовы принять квартиру в положенный законом срок.
И не забудьте попросить копию своей претензии с уведомлением о получении.
В этом случае застройщик уже не сможет в одностороннем порядке подписать акт приемки
квартиры через 2 месяца и тем самым уклониться от устранения недоделок.
Какие документы понадобятся на приемке
Договор — наше всё. Именно в договоре и проектной документации подробно указано,
что и в каком объеме
должен сдать вам застройщик. Обратите внимание на материалы и отделку стен, пола и
потолка, конфигурацию окон, наличие и качество дверей, а также состояние подъезда
и придомовой
территории.
На приемке все должно соответствовать описанию в документах.
Также вам понадобится план квартиры. По нему вы будете сравнивать площадь, наличие всех
перегородок и
расположение мокрых зон.
Что еще взять с собой на осмотр
Во-первых, лучше записаться на утреннее или дневное время, так как хорошее освещение поможет вам
подметить косяки застройщика. Для этого можно отпроситься с работы на пару часов. Ну
или купите хороший фонарь. Также не лишним будет взять с собой:
Блокнот с ручкой для соответствующих пометок
Лист бумаги, чтобы проверить вентиляцию
Кусочек мела и строительный маркер, чтобы оставить пометки на недочетах
Обычную лампочку и простой электроприбор (бритву, фен) для проверки цоколей и розеток.
С зарядкой телефона лучше не экспериментировать. Если обнаружится неисправность,
с телефоном можно будет попрощаться
Строительный уровень для обнаружения неровностей
Еще один лайфхак
До осмотра своей квартиры следует познакомиться с соседями, которые уже приняли свои. Сейчас
это
несложно — обычно существуют различные форумы или чаты жильцов дома или корпуса. Так можно
узнать о
недочетах, которые они уже успели выявить. Как правило, многие проблемы повторяются в каждой
квартире.
Где чаще всего встречаются дефекты
Не удалось узнать информацию у соседей? Не беда. Рассказываем, на что обратить
особое внимание.
Входная дверь
При входе в квартиру вы не должны слышать скрип и прикладывать усилия для открытия
или закрытия двери.
Также на ней не должно быть повреждений, ручки работают мягко
и не заедают.
Окна
Хорошо открываются и закрываются, видимых повреждений (царапин, сколов или окалин) не имеют.
При закрытом окне сквозняк отсутствует. Проверить это можно, приложив листок бумаги, который
вы взяли с собой.
Полы, потолки и стены
Проверьте квартиру на наличие мокрых пятен, следов плесени или различных грибков. Полы
и потолки должны быть ровными и без трещин. Проверить неровности можно с помощью
строительного уровня. Вы же его не забыли?
Электрика
Попросите застройщика включить электричество в общем щите, чтобы проверить напряжение. Если есть
розетки и цоколи, включите простой электроприбор и вкрутите лампочку.
У профессиональных приемщиков обычно есть специальные тестеры. С их помощью каждая
розетка и провод для осветительных приборов проверяются на наличие заземления.
Вода и канализация
Для начала включите воду. Напор должен быть ровным и хорошим, вода чистой. Нигде ничего
не капает и не подтекает. После этого запишите или сфотографируйте показания счетчиков.
И проверьте по паспорту серийный номер устройства.
Проверьте заглушки на канализационных выводах и запорную арматуру на трубах. Должны быть
кран, фильтр и редукционный клапан.
Не торопитесь
Пожалуй, это главное правило. Не позволяйте себя торопить и не нервничайте. Ваша
задача — проверить все максимально тщательно. Помните, ваше время не ограничено.
Записывайте ВСЁ! Даже если застройщик утверждает, что дефект незначительный, вы имеете право
на его устранение.
Что делать после осмотра
После того, как вы все проверили, нужно принять решение: ставить подпись или не ставить. Если
дефектов нет, то вопрос отпадает сам собой.
При обнаружении дефектов есть два варианта развития событий:
1
В случае обнаружения существенных недостатков, не подписывать акт приемки квартиры
и требовать устранения всех недоделок, после чего
провести процедуру приемки повторно
Этот вариант предпочтительнее. Застройщик должен передать вам квартиру в отведенный срок, поэтому
будет заинтересован в оперативном устранении дефектов.
Но вы пока, понятно, останетесь
без ключей.
2
Подписать бумаги с условием исправления дефектов застройщиком, описав в акте осмотра все
недочеты
Необходимо указать дату, до которой застройщик обязуется все исправить. А еще вы получите
ключи. Но в данном случае контролировать исправление дефектов, сроки и качество работ
будет сложнее.
Что делать, если документы подписаны, а после этого обнаружились недоделки
Не паниковать. Гарантия вашего дома — от пяти лет, его инженерного
оборудования — минимум три года. При обнаружении дефектов направьте претензию застройщику,
и он должен будет исправить дефект. Как правило, добросовестные компании принимают
обоснованные претензии и устраняют проблемы.
Есть еще один совет
Если вы переживаете, что упустите что-то важное, то можете делегировать задачу. Существуют
специальные компании, занимающиеся приемкой квартир профессионально. Эксперты точно знают, что, где
и как проверять. При обнаружении дефектов вам помогут правильно составить претензию и добиться
устранения проблемы.
9 вещей, на которые нужно обратить внимание при приемке квартиры
После заселения в новую квартиру, новоселы нередко обнаруживают недоделки и дефекты, которые они поначалу не заметили. Кроме того, может выясниться, что площадь помещения или вид отделки не соответствует указанным в договоре. Алексей Оленев, заместитель руководителя Департамента новостроек Est-a-Tet рекомендует перед приемом квартиры хорошо изучить договор долевого участия, в котором описано, в каком виде квартира передается покупателю. Эксперт также советует обратить внимание несколько важных моментов.
Подъезды и лифты
Места общего пользования не являются собственностью жильцов, но при обнаружении дефектов или недостатков дольщики могут после приемки квартиры направить претензии и пожелания управляющей компании.
Электронные счётчики
В первую очередь нужно снять текущие показания счетчика, чтобы отчет по потребляемым ресурсам велся с момента приема объекта. Предыдущие показатели должна оплатить строительная компания.
Стены и потолок
Существуют три вида отделки — «черновая» (стены отштукатурены), «предчистовая» (штукатурка и шпатлевка) и «под ключ» (полная отделка помещения). Независимо от типа отделки, стены не должны иметь трещин. Если квартира имеет свободную планировку, в ней должны быть проложены контуры внутренних стен (контур прокладывается в один кирпич)
Это называется трассировка, она учитывается при проведении обмеров БТИ. Если трассировка не сделана, это говорит о том, что обмеры БТИ выполнены некорректно.
Остекление
Вид остекления должен быть указан в договоре. При приемке помещения нужно проверить остекление на соответствие документам. Также нужно обратить внимание на целостность стеклопакетов, их и герметичность, проверить, как работают запирающие механизмы, все ли элементы фурнитуры на месте.
Электрика
Если в квартире установлены электроприборы, нужно с помощью любого электроприбора проверить, исправно ли они работают. Лучше сразу проверить все розетки.
Водоснабжение
Если квартира продается с установленной сантехникой, необходимо убедиться, что из кранов идет вода (для этого нужно открутить запорные шаровые краны), а также проверить, нет ли повреждений сантехнических приборов.
Отопление
Все квартиры продаются с приборами отопления. Покупателю нужно удостовериться в том, что их тип соответствует указанному в договоре. Проверить исправность отопительных приборов можно только в отопительный сезон.
Вентиляция
Еще один важный момент — проверка вентиляции. Это необходимо, чтобы в будущем избежать проблем, к примеру, с повышенной влажностью. К вентиляционному окну нужно приложить лист бумаги и проверить, втягивается ли он внутрь.
Площадь квартиры
Одна из самых распространенных проблем — несоответствие площади квартиры указанной в договоре. Обычно граница, на которую может измениться площадь, прописывается в договоре. Если площадь больше оговоренной, покупатель должен оплатить «лишние» квадраты по стоимости, которая зафиксирована в договоре на момент покупки. Если площадь меньше — застройщик на таких же условиях выплачивает разницу покупателю. Эксперт советует проводить собственный обмер.
Все обнаруженные дефекты и несоответствия должны быть указаны в акте приема-передачи. Застройщик обязан устранить их примерно за 2-3 месяца.
✓ Приемка квартиры от застройщика и подписание акта приема-передачи
Приемка квартиры от застройщика – это момент, когда Вы получаете заветные ключи от своего жилья от застройщика и подписываете акт приема-передачи.
Это самое долгожданное событие для покупателей, поэтому из-за нахлынувших эмоций можно пропустить недостатки.
И будут, можете даже не сомневаться. 95% квартир в новостройках сдаются с дефектами. Застройщики часто пытаются скрыть реальные недостатки и под разными предлогами мешают инвестору принять квартиру с привлечением сторонних экспертов. Сегодня комплексный профессиональный осмотр квартиры можно заказать в специализированных компаниях. Строительные инспекторы проверяют качество стен, полов, потолков, исправность розеток и освещения, стеклопакетов, оконных и дверных рам, сантехники и вентиляции.
К приемке квартиры от застройщика нужно отнестись ответственно. После подписания акта приемки квартиры претензии инвестора к застройщику по обнаруженным строительным дефектам не будут исправлены.
Пошаговая инструкция: как снять квартиру в новостройке от застройщика
Обезопасить себя от последствий работы недобросовестных строителей и застройщиков можно несколькими способами:
- Обратитесь к профессиональным строительным инспекторам и доверьте им приемку квартиры от застройщика.
- Тщательно подготовьтесь к этапу приемки квартиры, руководствуясь инструкциями, которые мы вам представим в этой статье.
Принятие квартиры от застройщика – крайне серьезный шаг. Некоторые застройщики пытаются отговорить покупателей от приобретения жилья с помощью независимых строительных экспертов. Поэтому в ваших же интересах подготовиться, чтобы четко сформулировать и аргументировать свои претензии. В противном случае вам придется потратить много времени и собственных финансов на исправление упущенных дефектов.
Приемка квартиры от застройщика: что проверить перед подписанием акта приемки квартиры
Акт приема-передачи квартиры – это документ, который подписывается застройщиком и инвестором при готовности жилья. Строительная компания передает помещение, а инвестор его принимает и подтверждает, что жилье построено по договоренности и его все устраивает.
Как заметить все недостатки, указать на дефекты и как принять новую квартиру от застройщика? Самое простое, что можно сделать, это взять для проверки фонарик, линейку и уровень.
Не удивляйтесь, этот набор вам пригодится, чтобы самостоятельно сделать все замеры и заглянуть в каждую щель. Никто из разработчиков не может этому помешать. Вы пришли в свою квартиру и можете проверить все, что хотите. Кстати, прежде чем подписать акт приема-передачи квартиры, не забудьте:
- повторный замер площади квартиры;
- осмотреть стены и пол;
- измерить углы стен;
- проверить качество установки окон и самих конструкций;
- проверка вентиляции;
- проверить есть ли свет и отопление;
- проверить коммуникации;
- исправить данные счетчиков.
Квартиры в новостройке могут быть сданы с чистовой отделкой, с полным ремонтом и без отделки. Однако особенностей и существенных отличий в приемке жилья нет. Самое основное и самое главное правило приемки квартиры от застройщика: ничего не подписывайте, пока не убедитесь, что в квартире все сделано хорошо и качественно. Не обращайте внимания, если вы торопитесь.
Вы имеете полное право потратить на проверку жилья столько времени, сколько вам нужно, хоть сутки. Главное, записать все до последней детали. На основании ваших заметок вы должны составить акт дефектации и предоставить его застройщику. В документе также должен быть указан новый срок принятия квартиры. Как правило, у застройщика есть не менее 45 дней на устранение всех недостатков.
Покупка дома с арендаторами: краткое руководство
Если вы заинтересованы в покупке дома для использования в качестве основного места жительства или в качестве инвестиционной недвижимости, вполне возможно, что недвижимость в настоящее время занята арендаторами. Если это так, есть несколько вещей, которые вы должны рассмотреть, прежде чем принять решение о покупке. Ознакомьтесь с кратким введением в права арендаторов, обязанности арендодателя и способы ограничения рисков при покупке дома с арендаторами.
Права арендатора
Для начала важно понимать, что продажа недвижимости не меняет условий аренды арендаторами.
Подобно сервитутам (и другим договорам), которые «привязаны к земле» — то есть они привязаны к земле, а не к владельцу, — договоры аренды остаются «привязанными» к дому, даже когда право собственности переходит из рук в руки. Вывод: договор аренды, заключенный до того, как вы купили недвижимость, остается в силе даже после того, как вы его закрыли, поэтому вы не можете на законных основаниях повысить арендную плату, изменить положения или соглашения или выгнать арендатора до окончания срока аренды только потому, что вы новый владелец.
Если вы определенно хотите, чтобы жильцы съехали, у вас есть несколько вариантов. Один из них заключается в том, чтобы представить предложение о доме, которое зависит от того, будет ли дом пустым (то есть в нем не будет жильцов), когда вы закроетесь. Это возлагает на продавца бремя либо разрывать договор аренды, либо побуждает арендаторов уйти раньше срока. Если продавец не может (или не хочет) этого сделать, вы можете уйти и начать искать другой дом.
Другой вариант – купить недвижимость, а затем расторгнуть договор(ы) аренды, пересмотреть условия или «выкупить» арендатора(ов) самостоятельно. Но в этом сценарии имейте в виду, что арендатор не обязан принимать какие-либо новые условия, если у него есть действующий договор аренды, и вы можете открыть себя для судебного иска, если нарушите договор аренды или попытаетесь принудительно выселить.
Обязательства арендодателя
Как новый владелец, вы наследуете обязательства арендодателя. Большая часть того, чтобы быть арендодателем, поддерживать безопасную и пригодную для жилья собственность для ваших арендаторов. В общем, вы должны (как минимум):
- Поддерживайте все места общего пользования, такие как коридоры и лестницы, в безопасном и чистом состоянии.
- Убедитесь, что элементы конструкции безопасны и не повреждены (полы, стены, лестницы, лифты и крыши).
- Убедитесь, что электрические, водопроводные, отопительные/кондиционирующие (HVAC), вентиляционные и санитарно-технические системы находятся в надлежащем состоянии.
- Убедитесь, что арендаторы имеют доступ к водопроводу, горячей воде и отоплению в разумных количествах в разумные сроки.
- Предоставить контейнеры для мусора и организовать вывоз мусора.
- Управление известными токсинами окружающей среды, включая пыль свинцовой краски и асбест.
- Уничтожение грызунов и других паразитов.
Ваши местные законы могут требовать дополнительных требований в отношении пригодности для жилья — просмотрите их, чтобы убедиться, что вы их соблюдаете. Кроме того, очень важно, чтобы вы прочитали договор аренды, чтобы узнать о любых других конкретных обязательствах, которые у вас могут быть, например, о стрижке газона или оплате коммунальных услуг.
Изменение или расторжение договора аренды
Как правило, если у арендатора есть помесячная аренда, вы (как новый арендодатель) можете расторгнуть договор аренды или увеличить арендную плату до начала нового месяца, при условии, что вы направите соответствующее уведомление (обычно за 30 дней, но это зависит от штата и количества месяцев, в течение которых арендатор занимал недвижимость).
Однако, если действует договор аренды с фиксированным сроком (например, на шесть или 12 месяцев), арендатор имеет законное право (в большинстве случаев) занимать дом до тех пор, пока действует договор аренды, независимо от того, кому принадлежит дом. .
Есть несколько случаев, когда договор аренды может быть расторгнут досрочно. Во-первых, если в договоре аренды есть формулировка, указывающая, что владелец (продавец) имеет право расторгнуть договор аренды, если он продает или передает имущество; в этом случае договор аренды может быть расторгнут на законных основаниях, когда вы покупаете дом. Другое исключение — если вы покупаете недвижимость в результате обращения взыскания, и в этом случае вы можете следовать правилам вашего штата в отношении уведомления об освобождении. В штате Вашингтон, например, вы должны уведомить арендаторов за 60 дней об освобождении арестованного имущества, прежде чем вы сможете начать иск о выселении. В некоторых случаях жильцы соглашаются съехать досрочно с предложением «деньги за ключи» от нового владельца, доверенного лица или банка.
Наконец, если вы планируете использовать дом в качестве основного места жительства (а не в качестве сдаваемого в аренду имущества), вы можете использовать процедуру выселения собственника (OMI), чтобы заставить арендатора съехать. Правила для этого различаются в зависимости от штата, но в целом вы должны переехать в дом в течение установленного количества дней после выселения (часто от 60 до 90 дней) и жить в нем в качестве основного места жительства в течение минимального количества лет (часто один год). до пяти).
Практический результат
Важным первым шагом является просмотр документов об аренде перед закрытием, чтобы вы знали, во что ввязываетесь, и чтобы вы могли убедиться, что договор аренды хорошо написан и структурирован в соответствии с местными законами об аренде. Если что-то кажется неправильным, потребуйте, чтобы продавец исправил формулировку в качестве условия вашего закрытия. Также важно получить не только записи о предоплате арендной платы и гарантийном депозите, но и деньги (они должны быть переведены вам в заключительном отчете).