Капитальный ремонт квартиры в старом фонде: Особенности капитального ремонта квартир в старом фонде в 2023 году

Особенности капитального ремонта квартир в старом фонде в 2023 году

Усовершенствовать квартиру в старом фонде, казалось бы, легко: убрать старое и уложить новое. На практике же есть моменты, которые могут усложнить ход работ. Поэтому мы расскажем об особенностях капитального ремонта квартир в старом фонде. Мы много работали в таких зданиях, поэтому лично знаем все нюансы. Учитываем их в ходе ремонта, чтобы клиенты получили безопасную, комфортную и стильную квартиру, не создав никому проблем.

Старый фонд — что это за дома

Некоторые думают, что это «убитые» квартиры. В классификации жилой недвижимости Питера это здания, которые построили до 1917 года, то есть до революции. Но во многих городах нашей страны к старому фонду относят аварийные и ветхие постройки. В любом случае это очень старые здания. Их возводили из обычных для ранних времен материалов. Тогда в России не было пластиковых окон, общего отопления и т. д. Дома старого фонда отличаются:

1. Большими и тяжелыми наружными стенами, которые возводили из керамического кирпича.

2. Узкими окнами.

3. Перекрытиями из досок или с балками из металла.

Есть старый фонд с капитальным ремонтом, который был неполным или комплексным:

1. Неполный ремонт в те времена предполагал укрепление и частичную замену гниющих балок.

2. Когда делали комплексный ремонт, от здания оставляли только наружные стены. Появлялись сборные ж/б перекрытия, но терялся исторический дизайн.

Вам нужен ремонт?

Мы отремонтировали уже больше 500 квартир, с удовольствием поможем и вам

Узнать стоимость ремонта

Почему нужна осторожность

При ремонте квартир в старом фонде нужно проявлять осторожность, потому что проектировщики тех домов не рассчитывали их на большое количество шума под окнами, общее отопление и ликвидацию дымоходов, герметичные стеклопакеты. А все это — большая нагрузка на старые дома.

Зимой старые дома хорошо прогреваются изнутри, однако в пространстве под крышей копится конденсат, на кровле — наледь. Из-за этого на чердачных перекрытиях образуется и активно размножается плесень — это опасно для людей. Дело в том, что раньше перекрытия делали из строительного мусора, шлака и грунта.

А еще старый фонд — это особенный запах, который копится много лет и вбирает в себя особенности материалов прошлых лет. Избавиться от него и других недостатков помогает комплексный ремонт. Компания «Сделано» знает, как нужно сделать ремонт в вашей квартире, в каком бы здании она ни находилась. У нас есть для этого всё: большой опыт, современные инструменты и огромное желание сделать квартиру вашей мечты.

Как ремонтировать разные поверхности

Перед началом ремонтных работ в старых зданиях нужно выборочно вскрыть и обследовать потолочные, стенные и напольные конструкции, особенно там, где балки примыкают к внешним стенам, и в мокрых зонах.

Полы

Здесь нужно приготовиться вложить много денег, потому что это самая слабая часть. Если паркет пошел волнами, рассохся, то восстановлению не подлежит. Если он выглядит достойно, но потерто, можно циклевать и лакировать его. А со скрипом ничего не сделать.

В большинстве случаев нужно:

1. Убирать старый паркет.

2. Снимать почерневшие доски.

3. Выгребать межбалочное заполнение.

Перед тем как начать ремонт, лучше пригласить сотрудников УК. Они осмотрят и зафиксируют состояние потолков и стен квартир этажом ниже и сделают официальное заключение. Так вы защитите себя от претензий соседей, если вдруг они захотят за ваши деньги отремонтировать потолки.

Стены

Но стены в старом фонде сносить нельзя. Все, что нужно сделать — хорошо очистить от всех слоев. Вместе с ними тоже уйдут неприятные запахи. Не советуем выравнивать стены из кирпича реставрационным гипсокартоном. Объясняется это конденсатом, который так любит «селиться» в старом фонде.

Хороший вариант — штукатурка из глины или известняка. Так стены будут дышать. Кстати, если вы доберетесь до кирпича, то можно сделать стену декоративной.

После осмотра квартиры наши сотрудники дадут вам практические советы, как обновить стены и другие поверхности. Посмотреть, потрогать и выбрать отделочные материалы вы можете в нашем шоу-руме, а определиться с дизайном поможет конструктор на нашем сайте. Мы сделаем качественный ремонт в установленные сроки, избавив вас от всех хлопот. Вам останется только заехать и наслаждаться жизнь в обновленной квартире.

Потолок

В старых квартирах потолки могут быть декорированы накладными розетками или карнизами из гипса. Их часто обрабатывали побелкой, шпаклевкой. Счищать все это трудно.

Советуем делать подвесной потолок, в котором будет два гипсокартонных слоя. На высоте это скажется мало, зато потолок приобретет аккуратный вид.

Электропроводка

Если вы не меняли старую электропроводку, придется сделать это. Современные электроприборы оказывают огромную нагрузку на электрическую сеть, старая не была рассчитана на это. Такая дисгармония может привести к замыканию, пожару со всеми вытекающими последствиями.

Замена электропроводки — отличная возможность увеличить число розеток, которых раньше устанавливали очень мало.

Окна

Рамы из дерева нужно менять, но переплет современной конструкции из пластика шире. В старых оконных проемах выглядеть он будет уныло. Лучше устанавливать окно из двух рам:

1. Внутренняя из дерева со стеклопакетом.

2. Внешняя с одинарным стеклом. Она может быть из дерева или алюминиевого профиля.

Другие моменты

1. Нужно исследовать все вентиляционные каналы и дымоходы. Скорее всего, придется вызывать специалистов для прочистки.

2. Если была сделана перепланировка, нужно проверить, законная ли она. Раньше требований было меньше, но сегодня, например, нельзя расширять санузел за счет жилых метров. Если планировка законная, но не согласованная, ее нужно узаконить.

3. В ходе ремонта нельзя перегружать балки тяжелыми перегородками или армированными стяжками из бетона.

Комплексный ремонт квартир под ключ

• Всё включено
  В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.

• Без вашего участия
  После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.

• Цена известна заранее
  Стоимость ремонта фиксируется в договоре.

• Фиксированный срок ремонта
  Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Подробнее о Сделано

Ремонт квартиры в старом фонде имеет и другие особенности. В ходе ремонта мы учитываем каждую из них, чтобы никто не пострадал и не имел проблем с законом. Мы работаем по фиксированной цене, значит, после заключения договора вы не услышите о ее увеличении даже на одну копейку.

Нужна новая квартира в старом фонде? Это возможно, если за дело берутся мастера компании «Сделано»!

Капитальный ремонт квартиры в старом фонде: хрущевке, брежневке, сталинке, панельном доме

«Хочу в результате ремонта получить новую квартиру. Даже если раньше она была уделанной предыдущими жильцами хрущёвкой или “сталинкой” с коммунальным прошлым», — говорят клиенты дизайнеров, купившие квартиру в старом доме. Если старое жилище — «сильно б/у», помимо покраски потолков и оклейки обоев потребуется выравнивание стен, замена полов, коммуникаций, окон и дверных блоков. Есть ли разница в ремонте старых квартир «разных поколений»? Расскажем, с чего начать капитальный ремонт в квартире, на что обратить внимание и чем нельзя пренебречь в домах разных конструктивных типов.

Капитальный ремонт квартиры в «старом фонде»
Сегодняшние клиенты риелторов называют «старым фондом» почти любую «убитую» квартиру. Но это неправильно. Старый фонд — это всё-таки дореволюционные дома, те, что построены до 1917 года. Например, в Санкт-Петербурге квартиры старого фонда составляют почти 10% от предложений рынка жилья. В Москве и других городах европейской части России их доля заметно меньше.

В фокусе нашей статьи — конструктивные особенности подобных квартир. Для старого фонда это массивные наружные стены из керамического кирпича, узкие оконные проемы, дощатые перекрытия с деревянными или металлическими балками. Некоторые старинные дома прошли капремонт, который мог быть комплексным либо выборочным. При выборочном подгнившие балки укрепляли и частично меняли. При комплексном — от здания оставались только наружные стены, исторические интерьеры утрачивались, зато появлялись сборные железобетонные перекрытия.

Проектировщики домов старого фонда не могли предвидеть, что когда-нибудь вместо редких извозчиков под окнами будут чадить автобусы и громыхать трамваи; печи и камины заменят центральным отоплением, дымоходы ликвидируют, а продуваемые деревянные рамы уступят место герметичным стеклопакетам. Всё новое — серьёзная нагрузка на старинные стены.

Зимой такие дома щедро прогреваются изнутри, но в подкровельном пространстве скапливается конденсат, а на крышах образуется наледь.

В результате чердачные перекрытия, основными наполнителями которых были грунт, шлак и строительный мусор, становятся рассадниками плесени. И единственный способ избавиться от запахов, присущих почти любой старой квартире, — ремонт.

Совет: Перед началом ремонта необходимо провести выборочное вскрытие и обследование конструкций потолков, полов, стен и перегородок, в первую очередь — в зонах примыкания балок к наружным стенам, а также в мокрых зонах: на кухнях и в санузлах.

Yuri Grishko

Пол
Самая затратная часть в смете квартирного ремонта в старом фонде — полы. Если паркет рассохся, отреставрировать его, скорее всего, не удастся, даже не пытайтесь. Да и классическая «ёлочка» не имеет художественной ценности, нужно просто заменить паркет на новый. А перед этим — обязательно полностью поменять заполнение (раньше паркет стелили на лаги, и между ним и черновым полом пространство могли заполнить).

Скорее всего, перед вами предстанет обычный строительный мусор: стружка, щепки, битый кирпич, грунт, иногда угольный шлак. За годы эксплуатации содержимое впитало все пролитые на пол жидкости (от воды до ртути из разбитых градусников) и превратилось в идеальный «огород» для грибковой плесени. Отсюда и запах, почти всегда преследующий нас в старых домах.

ART-B.O.s

Стены
Ремонт стен придётся начинать с тщательной очистки от множества слоёв обоев, газет, краски и штукатурки. Всё это также впитало ароматы коммунального быта и отравляет атмосферу.

Выравнивать кирпичные стены реставрационным гипсокартоном — решение не самое лучшее. Опять же, по причине конденсата, который характерен для старого фонда. Предпочтительный вариант — штукатурки на натуральной известковой или глиняной основе, которые дают стенам возможность «дышать». А добравшись до кирпича, вы вообще сможете сделать фрагмент кирпичной стены декоративным элементом интерьера.

Liza Rachevskaya Interiors

Потолок
С потолком всё непросто. Лепнина, имеющая художественную ценность, в обычных домах встречается редко. Обычно потолки в них декорировали стандартными накладными гипсовыми карнизами и розетками, которые потом много раз шпаклевали и белили. И счищать с украшений наслоения побелки и шпаклевать выбоины — сизифов труд. Штукатурные работы под потолком — дело сложное и, как следствие, дорогое, для мастеров высокой квалификации. При этом сохранить обновленный их стараниями потолок без трещин при повышенных в городских условиях вибрационных нагрузках — практически невозможно.

Компромиссный вариант для ремонта «в стиле ретро» — подвесной потолок из двух слоев гипсокартона: аккуратно прошпаклеванного, покрашенного, с гипсовыми или полиуретановыми карнизами и розетками. При едва заметном понижении высоты удастся сохранить пропорции старинной комнаты с высокими узкими окнами и одновременно создать иллюзию безупречно сохранившегося потолка.

Окна
Деревянные рамы, понятное дело, своё отслужили, хочется заказать новые. Но переплет пластиковой рамы шире деревянного: в глубоких оконных проемах он смотрится уныло — как в бюджетном казенном учреждении. «Правильный» оконный блок в старинном доме должен состоять из двух рам. Внутренней — деревянной со стеклопакетом, и наружной — с одинарным стеклом (может быть также деревянной либо из алюминиевого профиля). По расстекловке и цвету она должна соответствовать фасадному решению.

Факт: Воздушный зазор между рамами служит для дополнительной изоляции уличного шума.

ПО ТЕМЕ…
Хороший вопрос: Что такое «шумозащитные» окна

Юлия Голавская

Двери
Степень сохранности старинных дверей бывает разной. Если квартира с коммунальным прошлым, они наверняка имеют множество выбоин в местах установки ручек, замков и задвижек. Любитель старины, конечно, захочет их отреставрировать, но если это не резные дубовые двери, а обычные (например, из массива сосны), в этом нет смысла. Выгоднее заказать такие же.

sargin_art

Что еще важно при ремонте в старом фонде

• Провести ревизию всех вентканалов и дымоходов и при необходимости вызвать специалистов сервисных служб для прочистки.
• Разобраться со всеми перепланировками, которые делались в квартире. Они могли быть как узаконенными, так и нелегальными. Например, если ванная или кухня располагается над жилыми комнатами, узаконить это не получится.

• Сделать фотофиксацию и составить акты о состоянии помещений этажом ниже. Перед началом ремонта в доме с балочными перекрытиями обязательно вызовите специалистов управляющей компании, чтобы произвести осмотр и фотофиксацию состояния стен и потолков помещений этажом ниже и составить соответствующие акты. Это верный шанс обезопасить себя от притязаний соседей, мечтающих отремонтировать давно потрескавшиеся потолки за ваш счет.
• Действовать во время ремонта аккуратно. Балочные перекрытия нельзя перегружать массивными перегородками и армированными бетонными стяжками. При худшем развитии событий вам придётся ремонтировать еще и соседские квартиры.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ…
Дизайн-дебаты: Чем капремонт в старой квартире сложнее обычного

Yuri Grishko

Капитальный ремонт «сталинки»
Так называемые сталинские дома — очень широкое определение. В «сталинки» записывают и конструктивистские рабочие городки второй половины 1920-х годов, и ампирные архитектурные ансамбли советского времени, и пригородную малоэтажную застройку периода послевоенного восстановления (в обиходе их называют «немецкими коттеджами», хотя это примерно то же самое, что называть сегодняшние новостройки, скажем, «среднеазиатскими высотками»). Есть и поздние «типовые сталинки» — без декора, с кирпичными наружными стенами.

Старые конструкции и ремонт
Пожалуй, ни один другой исторический период не вобрал в себя столько строительных экспериментов — удачных и не очень. Но есть у этих домов общие особенности. Во-первых, почти во всех довоенных домах и в некоторых послевоенных (например, в «немецких коттеджах») перекрытия такие же, как в старом фонде — с деревянными, или (реже) металлическими балками.

Во-вторых, наружные стены сделаны из классического керамического кирпича (хорошо), либо из шлако-, и керамзитоблоков (плохо). Сохранность многих зданий, особенно тех, которые строились в авральном режиме в периоды первых ударных пятилеток, зачастую заметно хуже, чем у дореволюционных домов.

Стало быть, рекомендации по ремонту и модернизации для них такие же, как для старого фонда: всё вскрывать, тщательно обследовать, чистить, укреплять.
Большинство послевоенных «сталинок» имеют сборные перекрытия из железобетонных плит. Вот в этом они похожи на кирпичные хрущёвки, о которых разговор дальше.

Валентина Савескул

Отличие «сталинок» от хрущёвок
Главное отличие типовых «сталинок» с наружными стенами, облицованными силикатным кирпичом, от полностью кирпичных хрущёвок — высота потолков: в хрущёвках 2,5-2,7 м, в «сталинках» 3-3,2 м).

Второе — в «сталинках» редко встречаются смежные комнаты, а сами жилые помещения более просторные. Собственно говоря, именно это обстоятельство и сыграло со «сталинками» злую шутку: значительное число сталинских квартир имеет коммунальное прошлое. А хрущёвку со смежными комнатами нельзя превратить в коммуналку.

Строили «сталинки» основательно, а эксплуатировали их «интерьерную начинку» совсем не бережно. С конструкциями — другая история. Нормативный срок службы кирпичных зданий со сборными перекрытиями из железобетонных панелей составляет 150 лет. То есть по городским меркам и типовые «сталинки», и кирпичные хрущёвки — это ещё молодые дома.

Public and private interiors

Пол
Его, как и в случае со старым фондом, следует разобрать. Все доски и лаги, щедро сдобренные пыльным строительным мусором, нужно вывезти на свалку. Доберитесь до голого бетона перекрытий и делайте полы «с нуля». Безусловные показания к полной замене пола: первый этаж, бывшая коммуналка, кухня, прихожая.

Электропроводка
Скорее всего, она потребует полной замены, особенно если над ее «модернизацией» поработали предыдущие хозяева.

Важно: Серьезная проблема сталинского жилфонда — дефицит энергомощностей. В своё время на любую квартиру выделялся лимит — как правило, 3 кВт. Причём если в районе давно не модернизировали электросети, а мощности «разобрали» владельцы коммерческих помещений, легальных возможностей увеличения может и не быть. Это важно учитывать при выборе моделей бойлеров для подогрева воды, кондиционеров и прочей мощной техники.

Майя Баклан

Газовая колонка в ванной
Современным требованиям СНиПов такое расположение не соответствует. Если вы захотите ремонт с легальной перепланировкой, газовщики потребуют перенести её на кухню.

Vera Tarlovskaya Interiors

Капитальный ремонт хрущёвки и «брежневки»
Имеет ли смысл делать капитальный ремонт квартиры в панельном доме? Однозначно да, если дом не аварийный и не попал в первую очередь реновации.

С момента появления первых хрущёвских «панелек» сменилось несколько поколений типовой застройки. Первое — те самые пятиэтажки, которые сегодня у всех на слуху. Второе — девятиэтажные «брежневки», до которых реновация и в столице, и в регионах, очевидно, дойдёт нескоро.

Студия NW-Interior

Планировка и её минусы
О низких потолках (от 2,5 м) и миниатюрных кухнях (4,5-7,2 кв.м) знают все. Более существенный, хотя и не столь очевидный недостаток — заданный строительными нормативами шаг поперечных стен — 2,6 и 3,2 м. Именно он стал причиной и тесных кухонь, и смежных комнат-«вагонов», вытянутых от двери к окну.

Перепланировки технически возможны (внутри квартир обычно нет несущих стен — только перегородки). Но кухню за счет жилой комнаты увеличить нельзя. Да и, как правило, перепланировать особо нечего — каждый квадратный метр на счету. Поэтому в арсенале дизайнеров имеется немало приёмов, позволяющих правильно организовать и зрительно расширить пространство таких помещений при капитальном ремонте маленькой квартиры в хрущёвке.

Проектировщики 1960-х годов совместили ванную комнату с уборной и не догадались совместить кухню с жилой комнатой. Поэтому, если бы не низкие потолки, то на фоне многих демократичных новостроек типовые советские дома в центральных городских районах были бы сегодня не эконом, а почти комфорт-класса.

Наталья Преображенская | Бюро «Уютная Квартира»

Пол
Плюс в том, что в «брежневках» и хрущёвках строители ещё не клали линолеум или паркет прямо на бетонную стяжку. Между бетоном и финишным покрытием обычно есть дощатый настил, поэтому межэтажная звукоизоляция в таких домах лучше, чем в более поздних «панельках» и в ранних «монолитах». Минус — всё содержимое (лаги и доски черного пола, сдобренные пылью и песком) требует замены.

Перекрытия
Перекрытия могут быть сборными (комната перекрывается двумя или тремя плитами, между которыми то и дело «раскрываются» швы), в виде сплошных плит «на комнату» (это лучше) или шатровыми.

Что такое «шатровое перекрытие с пригрузкой песком»? Это облегченная плита толщиной всего 6 см с ребрами жесткости по периметру. Она имеет достаточный запас прочности, но может лопнуть под весом монолитной бетонной стяжки. Главный плюс шатровых перекрытий — почти безупречно ровные потолки, минус — невозможность придвинуть к стенке высокий шкаф.

Важно: Если в вашей хрущёвке или «брежневке» между стенами и потолком ступеньками выступают балки, будьте бдительны, у вас шатровое перекрытие. Это значит, что недостаточно квалифицированные рабочие, которых вы пригласите для замены пола, могут запросто пробить дыру к соседям снизу.

Наталья Преображенская | Бюро «Уютная Квартира»

Стыки
Еще одно слабое место почти любого панельного дома — стыки наружных стеновых панелей, в особенности, отягощенных балконами. Здесь углы могут раскрываться постоянно. Возможные рецепты: использовать пластичные штукатурки и шпаклёвки или закрыть проблемную стену изнутри гипсокартонной обшивкой на каркасе (например, когда речь о подвижной тонкостенной наружной панели). Объём помещения уменьшится незначительно, зато можно будет поставить широкий подоконник и заглубить радиатор отопления. Утолщенная стена будет производить впечатление массивной и надежной. Дизайнеры любят такой эффект.

Игорь Яковлев

Межквартирные стены
Межквартирные стены в хрущёвках и «брежневках», как правило, несущие, звукоизоляция — приемлемая. Правда, если после перестановки мебели электрические розетки вдруг «заговорили» голосами соседей — не спешите к психиатру. Скорее всего, виной тому сквозные отверстия, в которых располагаются монтажные коробки.

Электропроводка
Если она выполнена медным проводом, то ещё послужит. Алюминиевый однозначно надо менять — со временем он становится ломким. Если вы намерены оснастить кухню полной линейкой бытовой техники, придётся провести дополнительную линию от счётчика — с отдельным автоматом и заземлением. Но эту работу следует доверить профессиональному электрику.

BohoStudio

Во всех этих типах старых домов также нужно менять все трубы, радиаторы отопления и сантехнику. Но это материал, требующий отдельной статьи.

ВАША ОЧЕРЕДЬ…
С какими сложностями вы столкнулись в процессе ремонта «вторички» в старом доме? Уложились ли в бюджет? Довольны ли вы результатом? Расскажите в комментариях.

Реконструкция старого многоквартирного дома – Примеры и проблемы реконструкции

日本語で見る

Дата публикации: Четверг, 25 января 2018 г.

Согласно информации Министерства земли, инфраструктуры и транспорта, количество квартир старше 40 лет по всей Японии в 2018 году достигнет 730 000. По состоянию на 2013 год во всей Японии зарегистрировано всего 183 случая квартир под ремонт. В связи с большим количеством квартир, нуждающихся в реконструкции, эта тема становится социальной проблемой.

Наряду с ознакомлением с проблемами, с которыми придется столкнуться в процессе реконструкции многоквартирного дома, мы привели несколько примеров квартир, которые были успешно перестроены, а также рассмотрели альтернативный вариант продажи земли.

Причины отсутствия прогресса в реконструкции

Как мы указывали в предыдущей статье «Реконструкция старого многоквартирного дома в Японии — причина перестройки, планирования и решения», основной организацией, занимающейся процессом планирования и перестройки, является управляющая ассоциация, состоящая из владельцев квартир. Поскольку каждый в квартире имеет право голоса в строительстве, планы не могут двигаться вперед, если нет согласия между всеми владельцами квартиры. В стоимость реконструкции входит снос старого здания, а также стоимость строительства нового, что, естественно, обойдется очень дорого.

Обычно считается, что реконструкция здания будет стоить около 10 000 000 — 20 000 000 иен за одну жилую единицу квартир площадью 60 кв.м. Резервного фонда на ремонт, в который до сих пор платили бы все, скорее всего, не хватило бы, чтобы покрыть затраты на реконструкцию. Таким образом, владельцы квартир должны будут платить дополнительные деньги сверх резервного фонда, который они отчисляли на протяжении многих лет. Поскольку есть некоторые собственники квартир, которые не могут позволить себе дополнительные расходы, очень трудно добиться согласия более 4/5 собственников квартир о необходимости перестройки многоквартирного дома.

Примеры успешно перестроенных квартир

При просмотре примеров многоквартирных домов, которые были фактически реконструированы, можно увидеть различные усилия, которые были приложены для сокращения любых дополнительных затрат. Некоторые используемые методы включают использование площади пола здания, которая изначально считалась непригодной для использования из-за ограничений соотношения площади пола во время первоначального строительства здания, или использование комплексной системы проектирования (система надбавки за соотношение площади пола для строительства на неиспользуемой площади). земля).

В Японии соотношение площади пола является ориентиром, который ограничивает общую площадь жилой площади, которую вы можете иметь в здании, по отношению к размеру земельного участка. Например, если у вас есть участок земли площадью 200 м2 с предельным соотношением площади пола 400%, вы можете построить здание с жилой площадью 800 м2. Если в будущем из-за изменения строительного законодательства соотношение площади к площади увеличится до 500%, тогда вы сможете иметь здание с жилой площадью 1000 м2.

Поскольку лимиты растут, обычным способом покрытия части расходов на новое здание будет строительство нового здания большего размера и добавление дополнительных квартир. Стоимость продажи этих квартир поможет снизить стоимость реконструкции на человека для нынешних владельцев квартир.

Пример 1: Azabu Pine Crest ⇒ Azabu Ichibeicho Homes

Этот первый пример успешной реконструкции старого многоквартирного дома в Японии был достигнут благодаря обоюдному согласию владельцев квартир. Поскольку район, в котором располагалось здание, был частью проекта реконструкции всего района, соотношение площади здания было разрешено увеличить, что позволило построить более крупное здание с дополнительными квартирами. Консультант, специализирующийся на реконструкции, поддержал и помог облегчить процесс, позволив владельцам перестроить свой многоквартирный дом по собственному плану.

Местоположение: Минато-ку, Токио
Площадь земли: 1129,3㎡

До: Азабу Пайн Крест

Общая площадь: 3543,41 м²
Год завершения: 1972
Количество квартир: 47

После: Дома Адзабу Ичибейчо

Структура здания: Железобетон 15 этажей 2 цокольных этажа
Общая площадь: 8697,83㎡
Год завершения: 2004
Количество квартир: 69

■Ход восстановления

1994: Начато планирование реконструкции

.

2000: Заключено соглашение владельцев на реконструкцию

2001: Подали в суд на несогласных владельцев и помирились с ними.

2002: Начата реконструкция в декабре

2004: Завершено в октябре

Пример 2: Особняк Амаги Роппонги и Хомат Гранат ⇒ Башня Атлас Роппонги

В этом примере эффективный план реконструкции был реализован благодаря сотрудничеству двух соседних многоквартирных домов. Практически одновременно все собственники здания договорились о перестройке. Комплексная система проектирования была использована для увеличения коэффициента общей площади двух многоквартирных домов, что позволило почти втрое увеличить количество квартир в здании. За счет средств от продажи дополнительных квартир, вырученных от реконструкции, собственники смогли привлечь средства на стоимость нового дома, временного жилья на период строительства, а также расходы на вселение и обратно. Все это было достигается при сохранении площади каждой квартиры.

Площадь земли: 966,21 м² / 246,24 м²
Структура здания: железобетон 8 этажей 1 цокольный этаж / железобетон 8 этажей 1 цокольный этаж Единицы: 24 / 8

После: Башня Атлас Роппонги

Площадь земли: 1328,72㎡
Структура здания: Железобетон 28 этажей 2 подвальных этажа
Общая площадь: 12961,35㎡
Год завершения: 2010
Количество единиц: 90

■Ход восстановления

2003: Создан комитет по восстановлению

.

2005: Заключено соглашение о начале плана реконструкции, выбраны сотрудники для планирования

2006: Заключен договор на реконструкцию

.

2008: Начата реконструкция в январе

2010: Завершено в феврале

Альтернативный вариант продажи земельного участка старой квартиры

Приведенные выше 2 примера были случаями, когда собственники квартир смогли собрать различные средства, необходимые для реконструкции многоквартирного дома, путем продажи новых квартир, которые можно было построить благодаря увеличению удельной площади после реконструкции, а также привлечение интереса разработчиков, желающих работать над проектом. Однако в большинстве старых квартир, требующих реконструкции, не было увеличено допустимое соотношение площадей, позволяющее им получить дополнительные средства, как это смогли сделать собственники квартир в приведенных выше примерах. Таким образом, собственники квартир должны будут сами нести все расходы. Если расположение квартиры неудобно и нерентабельно, трудно найти застройщиков, готовых сотрудничать с собственниками квартир в реконструкции многоквартирного дома.

В результате внесения поправок в закон о строительстве ветхих квартир в 2014 году была создана система продажи старых квартир и земельных участков на них в качестве новой возможности отстаивать необходимость перестройки существующих квартир, нуждающихся в реконструкции. Когда квартира считается неадекватной сейсмостойкости, новая система позволит такому многоквартирному дому продать свою землю, когда 4/5 владельцев квартир согласятся на продажу земли. Застройщик, купивший землю, может затем снести многоквартирный дом и построить новый. Владельцы старых квартир могут затем купить новую квартиру в новостройке. Продажа таким образом должна быть тщательно продумана, а также сопоставлена ​​и взвешена затраты и выгоды от перестройки или ремонта многоквартирного дома.

Что такое резервный фонд на ремонт?

Что такое резервный фонд для ремонта многоквартирных домов? Будет ли повышение цен в будущем?

Ипотечные кредиты — не единственное, за что вы платите ежемесячно после покупки квартиры. После покупки вам также придется заплатить комиссию за управление и резерв на ремонт. Тем более, что резервный фонд на ремонт может быть собран, так что раз решено, то не закончится. Поэтому в этой статье мы объясним, для чего используется ремонтный фонд, а затем представим рыночную цену ремонтного фонда и причину, по которой цена увеличивается.

Что такое резервный фонд на ремонт?

В случае с кондоминиумом вы должны платить комиссию за управление и резервный фонд для ремонта в дополнение к ипотеке каждый месяц после покупки. Вкратце, плата за управление – это ежемесячная плата, уплачиваемая жильцом управляющей компании за ежедневное управление помещениями общего пользования. Резервный фонд на ремонт предназначен для того, чтобы жильцы откладывали расходы через ассоциацию управляющих при подготовке к содержанию и ремонту кондоминиумов на 10-20 лет вперед. Пожалуйста, обратитесь к таблице ниже для каждого основного использования.

Накопление на основе «долгосрочного плана ремонта», которое приводит к имуществу многоквартирных домов места общего пользования и т.

д.) для поддержания кондоминиума в течение длительного периода времени, это отличается от стоимости управления. В бухгалтерском учете вещь, подлежащая сбережению, называется резервным фондом на ремонт.

Какова рыночная стоимость резервного фонда на ремонт?

Собственно, сколько по рыночной цене платить за ежемесячный резервный фонд на ремонт?
Согласно версии «Комплексного обследования кондоминиумов» от 2013 года, которую регулярно проводит Министерство земли, инфраструктуры, транспорта и туризма, средние расходы на управление в 2013 году составляли 10 661 иен в месяц, а средняя сумма резервов на ремонт составляла 17 ,83 иены. Другими словами, в дополнение к сумме погашения кредита вы можете видеть, что среднемесячное бремя составляет 21 444 иены. Кстати, глядя на рыночную стоимость резервных фондов на 1999 версии (1999 г.) средняя сумма резервных средств на ремонт в 1999 г. составляла 7 378 иен. Другими словами, вы можете видеть, что цена выросла более чем на 30% за последние 15 лет.

Причина подорожания
Так почему за 15 лет цена так выросла? При ремонте кондоминиумов важно своевременно выполнять соответствующие ремонтные работы в связи с износом здания с течением времени. Для этого необходимо точно составить упомянутый долгосрочный план ремонта и на его основе установить размер резерва на ремонт. Однако в прошлом не существовало руководства по составлению долгосрочного плана ремонта. Поэтому Министерство земли, инфраструктуры, транспорта и туризма сформулировало его в 2008 году. Поэтому перспективный план ремонта был соответствующим образом пересмотрен, и резерв на ремонт был рассчитан заново. Другими словами, собирается надлежащее количество денег.

Ремонтный фонд не одинаков каждый год

Размер резервного фонда на ремонт одинаков каждый месяц каждый год, но это не так. Возможно, стоит отметить, что в некоторых случаях он может увеличиваться с течением времени. Представляется, что чем больше возраст здания, тем больше вероятность увеличения резервного фонда. При проведении капитального ремонта резерв на ремонт часто пересматривается в результате сметного ремонта. Капитальный ремонт обычно делают каждые 10-15 лет.
В «Руководстве по методам реконструкции многоквартирных домов путем реновации» Министерства земли, инфраструктуры, транспорта и туризма приводится пример каждые 12 лет, но даже в этом случае резервный фонд на ремонт будет пересматриваться при капитальном ремонте. Может быть полезно обратиться к нему при покупке.

5 причин увеличения резервного фонда на ремонт

Рассмотрим подробнее, почему может увеличиться резервный фонд на ремонт.

Первоначальная установленная сумма мала
Первая причина заключается в том, что первоначальная сумма резервов на ремонт на момент продажи мала. Особенно в случае кондоминиумов, бывших в употреблении, до создания руководящих принципов весьма вероятно, что первоначальная установленная цена будет установлена ​​ниже соответствующей суммы, и в результате цена будет расти в будущем.

Пошаговый метод накопления с фиксированным повышением цены
Второй — при сборе резервного фонда на ремонт цена является фиксированным методом сбора. Существует два метода резервирования резервного фонда: «метод равного резервирования фонда» и «метод поэтапного увеличения резервного фонда». Метод равных фондов – это метод деления требуемой суммы на ремонт на плановый период и выплаты одной и той же суммы каждый месяц. Следовательно, резервный фонд на ремонт в течение периода не изменится. Однако многие кондоминиумы используют последний метод постепенного увеличения резервов, и резервный фонд постепенно увеличивается в цене. Важно внимательно проверить, так как вы будете проинформированы об оплате во время покупки.

Рыночные цены на ремонт растут
Третий — когда рынок на ремонтные расходы растет и соответственно увеличивается резервный фонд на ремонт. Есть опасения, что рабочая сила сократится из-за старения населения, и будет нехватка рабочей силы для строителей, и такая нехватка рабочей силы приведет к резкому росту затрат на рабочую силу, что приведет к увеличению затрат на ремонт.

Проведение крупномасштабных ремонтов, изначально не запланированных
В-четвертых, существуют незапланированные масштабные ремонты. Когда строительный возраст пройдет, оборудование и т. д. состарится, поэтому необходимо проводить масштабный ремонт. Безбарьерное строительство и реконструкция не входят в долгосрочный план ремонта, а резервный фонд отсутствует, поэтому собственникам ничего не остается, как повышать цену.
В-пятых, высокая стоимость, потому что собственники все оставили управляющей компании. В результате действия этих факторов фонд накопительных резервов продолжает увеличиваться.

Сроки повышения цен
Теперь, когда мы знаем причину повышения цен, мы хотели бы коснуться момента повышения цен. Сроки повышения цены в основном зависят от того, какой метод используется для накопления. Представляется, что сроки повышения цены методом равнофондового резерва часто наступают после завершения масштабного ремонта. Можно предположить, что стоимость была выше, чем смета на момент планирования.