Какую квартиру лучше покупать: Как выбрать квартиру: советы, лайфхак, критерии выбора

Содержание

Как выбрать квартиру своей мечты: шесть элементарных правил

Хорошо, если человек точно знает, какую квартиру он желает приобрести, но бывает, что решение приходит неожиданно и перед покупателем встает вопрос – а чего же он все-таки хочет? Риелторы поделились с сайтом «РИА Недвижимость» профессиональными советами, как же правильно понять себя и сформировать перечень требований к будущему жилью, чтобы в итоге приобрести квартиру своей мечты. 

Определитесь с бюджетом

Прежде чем начать планировать, какие обои вы поклеите в будущей гостиной, нужно определиться с главным вопросом: какой бюджет вы готовы выделить на покупку недвижимости?  «От данного вопроса будет зависеть местонахождение, метраж квартиры и класс дома», — поясняет руководитель отдела продаж новостроек VSN Realty Валентина Клишина.

Следующий же вопрос, по ее мнению, логически вытекает из первого: из каких средств оплачивать квартиру – с помощью взаимозачета, ипотеки, военной ипотеки, материнского капитала, жилищных программ или личных инвестиций? Ответить на эти вопросы крайне важно, чтобы адекватно оценить свои финансовые силы.

Как рассчитать деньги на ипотеку прежде, чем брать кредит >>>

Эксперты предупреждают, что выбирать нужно такое жилье, оплатить которое будет и по силам, и по карману. Желания следует соотносить с возможностями, в противном случае к моменту окончания расчета владельцы возненавидят квартиру своей мечты. 

  
Спросите себя: «А зачем?»

Еще один ключевой вопрос касается целей покупки. По словам генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софьи Лебедевой, целевая установка при приобретении новой квартиры непосредственно влияет на выбор конкретного объекта, а также на его месторасположение.

Одно дело, если человек приобретает квартиру только для себя, потому что ему просто хочется «сменить обстановку». В этом случае все зависит только от личных предпочтений, вкусов и желаний. Но в большинстве случаев причины приобретения новой жилплощади вполне конкретны – смена работы, поступление ребенка в университет или пополнение в семействе. В таких ситуациях, по словам руководителя отдела продаж агентства недвижимости «Триумфальная арка» Ирины Хлебасовой, для покупателя важна привязка к работе или месту учебы, либо близость проживания родственников.

Куда податься

Чаще всего определяясь с местоположением нового жилья, клиенты делают выбор в пользу той части города, где они уже проживают, или ориентируются на ближайшие к ней районы, делится профессиональными наблюдениями Лебедева. «Люди привыкают к своему месту жительства, а поскольку переезд в новую квартиру довольно серьезная перемена в жизни, многие стараются сохранить привычный уклад и посещать те же магазины, банки, кафе», — утверждает собеседница агентства.

Но если покупатели готовы к переезду в малознакомый им район, то, по ее словам, главным критерием выбора является инфраструктурная составляющая и транспортная доступность. Кроме того, покупатели нередко смотрят на отсутствие поблизости вредных предприятий и шумных магистралей, добавляет Клишина.

Кстати, иногда выбор места будущего жительства обуславливается именно экологическими показателями района. Особенно актуально это для крупных мегаполисов или же для городов, в которых расположены крупные производства. Например, по словам руководителя отделения «Кузьминки» компании «Азбука Жилья» Марины Пиатрович, москвичи предпочитают в основном западное и юго-западное направления.

Железнодорожный и Реутов признали самыми чистыми городами в Подмосковье >>>

«Вторичка» или новострой

Разумеется, перед потенциальным покупателем встает вопрос, в пользу какого жилья делать выбор – вторичного или новостройки. 
«Если вы ограничены в средствах, но у вас есть время ждать, тогда лучше вложиться в новостройку. В таком случае вы получите дом современной постройки, новые коммуникации, «чистую» историю квартиры и контингент соседей примерно вашего социального статуса», — рассуждает Хлебасова. Кроме того, комплексная застройка в большинстве случаев предполагает создание всех необходимых инфраструктурных объектов, начиная от больниц и школ, заканчивая торговыми центрами, добавляет Лебедева. Однако эксперты предупреждают: покупателям квартир в  новостройках придется дополнительно вкладываться в ремонт и терпеть множественные ремонтные работы соседей.   

Переделка эконом-класса: как сделать недорогой временный ремонт >>>

При приобретении же квартиры на вторичном рынке покупатель получает недвижимость и документы на собственность в течение короткого срока, избегая при этом новостроечных рисков – долгостроя, банкротства застройщика, последствий кризиса, уточняет Хлебасова. При этом она подчеркивает, что стоимость объекта будет уже выше, и возможны риски, связанные с юридической историей квартиры. 

Соберите информацию и сориентируйтесь на местности

После того, как первичные вопросы будут решены, риелторы советуют потенциальным покупателям изучить рынок недвижимости, ознакомиться с предложениями и типами планировок. Для этого подойдут специализированные журналы или интернет-сайты по недвижимости, а также консультация в агентстве. Самый простейший и примитивный способ – лезть в Интернет, изучать планировки, смотреть картинки, утверждает Хлебасова. По ее словам, в определенных районах Москвы не так велик выбор планировок квартир, как представляется потенциальным покупателям, поэтому достаточно будет просмотреть несколько типов квартир с разными планировками, чтобы сформировать общее представление. 

А вот советоваться с друзьями, родственниками и знакомыми не стоит, уверена Хлебасова, так как советы обычно даются противоречивые, некомпетентные и только осложняют процесс.

Сбор информации также можно продолжить «в поле», замечает Клишина. Стоит пройтись по району, в котором планируется покупка квартиры, посмотреть на местонахождение домов, воочию оценить состояние окружающей его территории.  С этим соглашается Хлебасова, добавляя, что в процесс «разведки» не помешает добавить беседу с бабушками у подъезда. «Возможно, узнаете то, о чем умолчал продавец», — подмечает она.


Будьте внимательны при осмотре

Просмотры – занятие более утомительное и затратное по времени, чем кажется на первый взгляд, поэтому Хлебасова советует не делать много просмотров подряд, чтобы не «замылился глаз». Смотреть квартиры также следует в дневное время, либо при хорошем освещении, подчеркивает она. «Обязательно берите с собой фотоаппарат, чтобы зафиксировать недостатки, да и сравнить впоследствии несколько вариантов на свежую голову», — предлагает собеседница агентства.

Прежде всего, следует обратить внимание на планировку. «Если это 2-х комнатная квартира, то комнаты должны быть изолированы. Если однокомнатная, то обязательно, чтобы она была светлая. Общие моменты – это удобные подходы в комнаты, присутствие входной группы, гардеробная, холл, ну и расположение комнат», — инструктирует Пиатрович. При первичном осмотре особенно важно обратить собрать максимум информации о ближайшем окружении, а именно о соседях по лестничной площадке, добавляет она.   

Если квартира покупается в новостройке, то ознакомиться с ней до момента сдачи дома можно по документации, изучив планировку, высоту потолков, отделку (чистовая, черновая), проложенную электропроводку, сантехнические коммуникации и отопление, объясняет Клишина. Если же квартира приобретается на вторичном рынке, то эксперт советует обратить внимание не только на инженерные системы, но и на естественную вентиляцию, шумоизоляцию, вид из окна и ремонт в квартире.

Шесть главных правил покупки жилья в России, которые спасут ваши деньги >>>

Новостройка или вторичка — что лучше, плюсы и минусы, какую квартиру лучше покупать

Понятно, что даже квартиры похожей площади могут сильно различаться по планировке. Да и этажность дома также влияет на комфорт проживания и использования — об этом я уже рассказывал в статье «Формула идеальной квартиры: Этаж, тип дома, что еще учесть?». Сегодня предлагаю сравнить исходные данные объектов похожей площади в домах, построенных в разное время.

Рассмотрим две квартиры, приблизительно равные по площади (35-40 кв.м). Обе однокомнатные, первая — типичная новостройка, вторая — в пятиэтажке. Какую квартиру лучше купить: «вторичку» или новостройку? В чем их плюсы и минусы? И какие параметры стоит учесть при выборе квартиры в новостройке или «вторички»?

EQWER | Ремонт квартир

1. Откуда деньги на покупку квартиры?
Если вы покупаете квартиру на собственные накопления, то вопрос, что лучше: новостройка или «вторичка» — снимается. Если решили привлечь заемные средства, большинство покупателей предпочтут покупать квартиру в новостройке. Не просто потому, что хочется жить в новом доме — под такую квартиру легче дают ипотеку. Так что купить новостройку в данном случае проще. Ипотеку для приобретения «вторички» также можно получить, но это немного сложнее и требует сбора большего пакета документов.

Дизайн-бюро Татьяны Алениной

2. Есть ли у вас машина?
Казалось бы, какое это имеет отношение к вашей новой квартире. Но нет, имеет, причем непосредственное. В этом случае при ответе на вопрос: «вторичка» или новостройка — плюсы и минусы очевидны. Если посмотреть на расположение, то «вторичка» выигрывает — старые дома, как правило, находятся в благоустроенных районах со сложившейся инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью. Тогда как новостройки возводят, что называется «в полях», куда сложно добраться и где нет полноценной инфраструктуры.

В новых микрорайонах темпы возведения социальной инфраструктуры уступают темпам возведения жилья, поэтому нередко там есть дефицит мест как в школах, так и в детских садах. Прибавьте сложности с возможным поиском няни (не все согласятся ездить на своей машине к месту работы), доставкой детей в кружки и секции — это может стать огромной статьей расходов на такси или вынудить одного из родителей стать «водителем ученика».

Руслан Кирничанский

На плане: однокомнатная квартира в доме серии П-44

3. Хочется простора?
Вернемся к планировке: новостройка или «вторичка» — что лучше? Здесь плюсы-минусы квартир тоже понятны. Квартиры в новостройках отличаются большей площадью, по сравнению с вторичным жильем. Хотя бы потому, что нормативы площадей квартир были актуализированы и увеличены по сравнению с теми временами, когда застраивался центр города. Новостройки возводят из современных материалов, так что купить квартиру в новостройке выгоднее: срок службы таких домов выше, чем старого жилого фонда. Лифты, мусоропроводы, современные коммуникации — это тоже плюсы новостройки. Хотя можно обновить инженерию и старого дома, но этот процесс весьма затратный.

Руслан Кирничанский

4. Собираетесь делать «из однушки двушку»?
Если посмотреть на исходную планировку квартиры, то организация пространства удобнее в старенькой пятиэтажке. Так, в квартире три окна на две стороны, что позволяет солнечному свету дольше проникать в помещение и лучше его проветривать. Эти три окна теоретически позволят сделать перепланировку и разделить комнату на две.

Важно: Перепланировка «вторички» происходит без сноса стен, а возведенная перегородка позволит сделать в квартире отдельную спальню и автономную гостиную.

Руслан Кирничанский

В новостройке перепланировка возможна, но она сильно ограничена капитальной стеной и наличием всего двух окон в квартире. Превратить эту 40-метровую квартиру в комфортную «двушку» не получится, поскольку по жилищным нормативам запрещено делать комнаты без окон и по тем же нормам в кухне должно находиться окно. Получается, что новостройка предполагает не так много вариантов организации обособленного спального места в квартире, хотя и они есть.

ЧИТАЙТЕ ПО ТЕМЕ…
Перепланировка: Однокомнатная квартира в доме серии П-44Т

Callwey

Квартира для жизни или для инвестиций?
Новостройка или «вторичка»: что выбрать? Если рассматривать квартиры как инвестиции, то лучше здесь новостройка — на нее спрос выше. Однако ликвидность «вторички» тоже высока: многие предпочтут покупать квартиру для проживания в районе с хорошей инфраструктурой.

В кризисные времена «вторичку» с развитой инфраструктурой выгоднее сдавать в аренду, тогда как арендаторы новостройки будут требовать снижения стоимости из-за плохой транспортной доступности и недостатка инфраструктуры. Это закон рынка — спрос заметнее падает на новые районы, где многие приобретали квартиры в новостройках в инвестиционных целях.

Studio Morton

Факт: Столичное законодательство позволяет «играть» с ценой небольших объектов недвижимости, оформляя их как апартаменты. То есть будущему владельцу предлагают купить объект в доме с квартирами, которые выглядят совершенно так же, как жилые. Важно учесть, что новостройки не имеют статуса квартиры: они (формально) предназначены для создания офисов. И неважно, что по соседству такой же точно дом, с такими же планировками квартир сдается для постоянного проживания.

Сдавать в аренду апартаменты вы, конечно же, сможете, но прописаться в них — нет. Выгодно продать через несколько лет? Вряд ли: часть покупателей оттолкнут ограничения с пропиской. А оплачивать коммунальные счета придется по другому тарифу, что значительно дороже. Поэтому формальная выгода при покупке апартаментов едва ли не полностью нивелируется переплатами в процессе их использования. Да и расположение на месте бывших заводов, выведенных за черту столицы, вызовет вопросы у многих будущих арендаторов.

ЧИТАЙТЕ ПО ТЕМЕ…
Хороший вопрос: Каковы юридические и технические нюансы лофта?

ВАША ОЧЕРЕДЬ…
Если вы стояли перед выбором купить новостройку или «вторичку», какое решение вы приняли и почему? Расскажите нам в разделе комментариев!

Спонсируемые

Wuppertal I Vom Einzelstück bis hin zur ganzen Raumausstattung

Дом

против квартиры: что лучше для инвестиций?

Многие люди оказываются между инвестициями в квартиру и дом. Обе инвестиции имеют большой потенциал, предлагая различные виды прибыли. Некоторые инвесторы получают стабильный доход за счет арендной платы, в то время как другие больше заинтересованы в повышении стоимости недвижимости с течением времени.

Итак, что лучше инвестировать в квартиры или дома? Ну, ответ варьируется от человека к человеку. Лучший вариант полностью зависит от ваших инвестиционных целей. К счастью, к концу этой статьи вы будете знать, что лучше для вас!

Дом или квартиру лучше купить для инвестиций?

При рассмотрении вопроса о покупке дома по сравнению с квартирой необходимо учитывать несколько разных моментов. Расположение является ключевым. Постарайтесь найти недвижимость в желаемом месте, которая привлечет идеальных арендаторов. Отличное расположение позволит вам наслаждаться как приростом капитала, так и доходностью от аренды.

  • Рост капитала относится к процессу увеличения стоимости вашей собственности с течением времени.
  • Доход от аренды — это деньги, которые вы зарабатываете в виде дохода от аренды, выраженные в процентах от стоимости недвижимости. Чтобы определить доход от аренды, рассчитайте недельную прибыль от аренды. Умножьте это число на 52, а затем разделите его на цену, которую вы заплатили за недвижимость. Наконец, умножьте это число на 100, чтобы определить процент дохода от аренды!

Вы можете приобрести недвижимость непосредственно у собственника или через риелтора.

Инвестиции в дом

Когда дело доходит до прироста капитала, покупка дома обычно превосходит инвестиции в квартиру. Поскольку вы владеете и зданием, и землей, вы получаете удовольствие от обоих! Как владелец, вы можете делать ремонт по своему желанию, повышая ценность дома. В качестве дополнительного бонуса сдаваемые в аренду дома, как правило, привлекают более стабильных арендаторов, чем отдельные квартиры. Тем не менее, вы, вероятно, потратите гораздо больше на покупку дома, чем если бы вы решили инвестировать в квартиры. Вы должны помнить об этом, рассматривая авансовые платежи и ипотечные кредиты.

Инвестирование в квартиру

Финансирование является важным фактором при выборе квартиры или дома. Если вы работаете с ограниченным финансированием, вы, вероятно, захотите инвестировать в квартиры. Как правило, квартиры стоят меньше за единицу, чем дома (хотя здесь большую роль играет местоположение). Это делает апартаменты идеальной инвестицией для новичков! Большинство квартир не требуют особого ухода, например стрижки газона. Скорее всего, вы будете работать с юридическим лицом, которое берет на себя часть содержания. При поиске квартир для инвестиций обязательно проверьте все расходы на содержание, за которые вы будете нести ответственность. Они будут варьироваться от собственности к собственности.

Доходы от инвестиций в квартиры по сравнению с домами

Потенциальный доход важен при рассмотрении дома или квартиры для инвестиционных целей. Вы можете рассчитать доход от аренды для конкретного имущества, используя описанный выше процесс. Однако доход от аренды — это только часть доходов, которые вы могли бы получить. Как упоминалось ранее, рост капитала также является важным фактором при сравнении потенциальной инвестиционной собственности квартиры и дома. Хотя вы, вероятно, испытаете некоторый прирост капитала с квартирой, дома обычно предлагают более высокую доходность в этом отношении.

Как инвестировать в дома или квартиры, не покупая недвижимость

Итак, что, если вы хотите инвестировать в недвижимость дома или квартиры, но на самом деле не хотите владеть недвижимостью? Ну, на самом деле у вас есть несколько разных вариантов!

Индивидуальная недвижимость

Такие услуги, как CrowdStreet, позволяют вам инвестировать в конкретную недвижимость без необходимости что-либо покупать. Они часто позволяют инвестировать в различные виды недвижимости. Помимо домов и квартир, распространенным предложением является коммерческая недвижимость. Тем не менее, вам может потребоваться аккредитация для этого типа инвестиций. Если вы предпочитаете избегать инвестиций в жилье, рассмотрите вместо этого коммерческое предложение, такое как First National Realty Partners.

Инвестиционные фонды недвижимости

Заинтересованы в объединении возможностей краудфандинга с мгновенной диверсификацией REIT? Если да, то стоит обратить внимание на такие сервисы, как Fundrise. Предлагая низкие минимальные инвестиции и стабильную доходность, REIT идеально подходят для инвесторов, предпочитающих подход «невмешательства».

Альтернативные инвестиции в недвижимость

Хотя многие инвесторы ограничиваются сравнением вариантов инвестиций в дом и квартиру, существуют и другие виды инвестиций в недвижимость, которые стоит рассмотреть. Рассматривали ли вы инвестиции в сельскохозяйственные угодья? Платформа для инвестиций в недвижимость AcreTrader позволяет частным лицам инвестировать в фермы по всей территории Соединенных Штатов. Он утверждает, что предлагает годовой прирост в 7-9%, что делает его привлекательной альтернативой традиционным инвестициям в недвижимость. Другой альтернативой является Mainvest, который позволяет частным лицам напрямую инвестировать в местный бизнес всего за 100 долларов авансом.

ОБЗОР

При рассмотрении вариантов инвестиций в дом и квартиру важно сравнить все варианты. Для инвесторов, которые не возражают против управления недвижимостью, покупка дома или квартиры является отличным способом инвестирования. Дома предлагают отличный прирост капитала, а квартиры идеально подходят для начинающих инвесторов. Конечно, не каждый инвестор хочет нести полную ответственность за свою недвижимость. Если вы считаете себя «невмешательным» инвестором, то лучше всего подойдет одна из онлайн-платформ для инвестирования в недвижимость. Имея множество вариантов на выбор, вы сможете получать прибыль, не занимаясь управлением недвижимостью.

Независимо от того, какой маршрут вы выберете, любые инвестиции в недвижимость могут быть чрезвычайно прибыльными. Проанализируйте свои финансовые возможности, проведите исследование, а затем начните инвестировать сегодня, чтобы получить большую прибыль в будущем!

Связанные инвестиционные обзоры продуктов:

  • Обзор Acretrader
  • Fundrise Review
  • Realty Mogul Review
  • M1 Finance Review
  • Motte Sport Review
  • Betterment Review
  • .0016

  • Arrived Homes Review
  • Streitwise Review
  • Groundfloor Finance Review
  • Yieldstreet Review
  • First National Realty Partners Review

https://www.iii.org/article/coverage-for-yurrenting-out дом
https://www.irs.gov/publications/p936
https://www.remodeling.hw.net/cost-vs-value/2021/
https://www.mashvisor.com/blog/investing -в-квартирах-против-инвестирования-в-дома на одну семью/
https://www.crowdstreet.com/
https://fnrpusa.com/
https://fundrise.com/
https://acretrader.com/
https://mainvest. com/

Легкий способ купить многоквартирный дом (12-шаговое руководство) )

✍️ Примечание редактора: Мы стремимся предоставлять объективные, независимые консультации. Когда вы решите использовать продукт или услугу, на которые мы ссылаемся, мы можем получить комиссию. Учить больше.

Это руководство содержит все, что вам нужно знать, чтобы купить многоквартирный дом и решить, является ли это хорошей инвестицией для вас.

Для большинства новых инвесторов покупка многоквартирного дома может показаться пугающей задачей, которую слишком трудно или дорого выполнить. Я сам так думал, пока не закрыл свой первый 12-квартирный дом, и понял, что весь процесс
не так уж сильно отличается от процесса, которому я уже научился покупать меньшую сдаваемую в аренду недвижимость. Самым большим преимуществом является масштаб — с одной покупкой я смог удвоить свой портфель, при этом покупая актив со многими арендаторами, чтобы снизить риск.
из нескольких свободных единиц, наносящих ущерб моему денежному потоку.

Хотя входной барьер может показаться высоким, так как в некоторых жилых комплексах требуется первоначальный взнос в размере 100 000 долларов и более, не все квартиры такие дорогие. Есть также несколько креативных вариантов финансирования, которые мы обсудим и которые позволят вам купить квартиру.
с первоначальным взносом, который намного меньше, чем вы могли подумать. В некоторых случаях вы действительно можете купить без денег.

Вот что вам нужно знать о покупке многоквартирного дома, в том числе о том, как найти выгодные предложения.

ПЕРЕЙТИ К РАЗДЕЛУ

Является ли покупка многоквартирного дома хорошей инвестицией?

Важная вещь, которую следует учитывать при осуществлении любых инвестиций, — это прибыль с поправкой на риск — сумма денег, которую вы можете надеяться получить, несмотря на риск, на который вы идете. В целом многоквартирные дома имеют большую доходность с поправкой на риск, но она варьируется.
для каждой отдельной собственности, как правило, на основе покупной цены, за которую вы можете купить квартиру.

Кратко: многоквартирные дома вообще хорошие инвестиции, но не каждый отдельный многоквартирный дом хорошая инвестиция. Потенциальные инвесторы должны проявлять осторожность при оценке недвижимости и принимать во внимание многие факторы, включая состояние собственности, цену по сравнению с другими аналогичными объектами, местные тенденции в сфере недвижимости, спрос на аренду и владение недвижимостью в этом районе. Проще всего это сделать с помощью калькулятора арендной недвижимости, который позволяет спрогнозировать прибыль, которую вы можете ожидать от покупки определенного жилого комплекса

Однако людям всегда нужно жилье, и аренда квартиры зачастую является самым доступным вариантом жилья. В настоящее время в большинстве американских городов ощущается нехватка доступного жилья, что является хорошим предзнаменованием для владельцев жилых комплексов, предлагающих
доступное жилье среднего уровня. С другой стороны, в настоящее время строится большое количество новых роскошных квартир, и они будут первыми, кто снизит арендную плату или опустеет, если экономика упадет.

💰 Купите жилой комплекс и получите кэшбэк

Если вы думаете о покупке жилого комплекса, Clever может вам помочь.

Мы сотрудничаем с лучшими агентами, специализирующимися на инвестиционной недвижимости по всей стране, от крупных брендов и местных брокерских компаний с самым высоким рейтингом.

Агент, с которым мы вас свяжем, может помочь вам найти недвижимость как на рынке, так и вне его, и проведет вас через весь процесс.

Лучше всего то, что в штатах, где это разрешено, вы можете претендовать на возврат денежных средств в размере до 0,5% от стоимости покупки. При покупке на 750 000 долларов покупка с помощью Clever может вернуть 3 750 долларов в ваш карман после закрытия сделки!

Встреча с агентом бесплатна и не требует дальнейших действий.

Сколько обычно стоит покупка многоквартирного дома?

Средняя стоимость покупки многоквартирного дома действительно зависит от того, что вы определяете как многоквартирный дом. Если вы думаете о покупке дуплекса, триплекса или четырехэтажного дома с апартаментами, то средняя стоимость резко снизится. На моем рынке я могу купить четырехквартирный дом, который приносит наличные, примерно за 100 000 долларов, и если бы я был готов жить в собственности, я мог бы использовать кредит FHA и взломать дом, живя в одной из квартир всего за 3,5%. вниз.

Получите наш бесплатный ежемесячный информационный бюллетень для инвесторов в недвижимость

Банки будут финансировать все, что составляет четыре единицы или менее, с помощью жилищной ипотеки, а все, что превышает 4 единицы, вам потребуется коммерческий кредит. Лично я провожу линию так же, как банки, и считаю все, что на 4 единицы ниже «маленького».
многоквартирный дом», и что-то большее, чем «жилой комплекс».

Жилые комплексы могут стоить десятки миллионов долларов или больше, если вы покупаете огромные многоэтажки с сотнями квартир. Тем не менее, есть середина небольших жилых комплексов, которые больше, чем 4-этажные, но все же достаточно доступны для большинства.
инвесторы.

В таблице ниже показана средняя стоимость, которую вы можете заплатить за многоквартирный дом. Обратите внимание, что более 50% всех многоквартирных домов продано менее чем за 1 000 000 долларов США за последние 12 месяцев.

11111113

Values ​​and sold prices (last 24 months) United States
Average price/sqft $1,684
Average sold price $1,598,091
Median sold price $238,400
Number of sales 329,305
Number of sales over $250k 160,131
Number of sales over $1 M 46 669
Количество продаж более 10 млн. Долл. США 7,659
Средняя сумма налога $ 3108

Средняя сумма налога $ 3108

.0091
Средняя оцененная стоимость $ 758 959
Средняя рыночная стоимость $ 1,205,696

.

Существует 4 основных способа заработать деньги, владея жилым комплексом:

  1. Доход от аренды. После того, как вы покроете все свои расходы, у вас останется денежный поток, который вы можете потратить по своему усмотрению
  2. Оценка собственности. Часто именно на этом зарабатывается большая часть денег, поскольку за последние 10 лет стоимость многоквартирных домов быстро росла. Некоторые инвесторы даже готовы купить здание, которое просто окупит денежный поток с арендной платой.
    потому что они уверены, что с благодарностью получат большую отдачу от своих инвестиций.
  3. Кредитное плечо — Если вы одолжите миллион долларов в банке под 4% и используете его для покупки жилого комплекса с капитальной ставкой 8% (возврат инвестиций) — вы можете получить прибыль от разницы. Если вы сделаете это с миллионами долларов, вы можете получить огромную прибыль.
  4. Налоговые льготы. Недвижимость является одной из наиболее выгодных для налогообложения инвестиций, поскольку вы можете амортизировать свои инвестиции и списывать проценты, выплачиваемые по ипотеке.

Вы можете узнать больше о 4 способах получения дохода от недвижимости в нашем руководстве по инвестированию в недвижимость.

Когда дело доходит до того, сколько денег вы можете заработать на инвестициях в многоквартирные дома, это зависит от того, насколько велика ваша инвестиция. Вообще говоря, вы можете ожидать от 4 до 10% максимальной ставки при покупке квартиры.

Плюсы инвестирования в многоквартирный дом

  • Высокий потенциальный доход: Вы можете увеличить свой портфель быстрее, купив одну большую квартиру, чем если бы вы арендовали ее на одну семью.
  • Надежный денежный поток: Многоквартирные дома обеспечивают надежный поток доходов. Если некоторые из ваших квартир свободны или арендаторы не платят, у вас все еще есть другие единицы, которые платят и покрывают ваши расходы.
  • Увеличивающийся актив: Как и любая другая недвижимость, многоквартирные дома являются ценным активом. Если вы больше не хотите эксплуатировать свой комплекс, вы можете продать его с прибылью через несколько лет.

Минусы инвестирования в многоквартирный дом

  • Сложнее диверсифицировать свое присутствие на рынке: Многоквартирные дома могут быть дорогими, и новым инвесторам трудно купить их много. Это означает, что трудно диверсифицировать свой портфель по разным рыночным классам.
  • Более высокая текучесть кадров: Недвижимость на одну семью обычно имеет долгосрочных арендаторов. Поскольку в многоквартирных домах приходится иметь дело с большей текучестью жильцов, владельцам приходится тратить больше времени на поиск новых арендаторов и подготовку своих квартир к приему новых жильцов.
  • Крупный первоначальный взнос: Покупка многоквартирного дома обычно недешева и часто требует крупного первоначального взноса. Требуемый вниз
    Плата за многоквартирную недвижимость обычно выше, чем первоначальный взнос за сдаваемую в аренду недвижимость для одной семьи.

12 шагов для покупки многоквартирного дома

Если вы хотите купить жилой комплекс, следуйте этому руководству из 12 шагов:

  1. Поставьте перед собой цель — Если вы не знаете, где находитесь идешь, ты никогда не доберешься туда. Спросите себя, чего вы хотите достичь, владея жилым комплексом, а затем действуйте в обратном направлении, чтобы выяснить, какой доход вам необходимо получить.
  2. Определите свой бюджет — Определите сумму, которую вы готовы потратить на покупку жилого комплекса. Убедитесь, что у вас достаточно денег на ремонт, и держите свой портфель разнообразным. Не лучшая идея поставить более 50%
    ваш инвестиционный портфель в одном объекте.
  3. Узнайте, как прогнозировать денежный поток — Здесь пригодится упомянутый выше калькулятор свойств почек. Вы должны уметь моделировать перспективные сделки, чтобы знать, на чем сосредоточить свое время и энергию.
  4. Выберите рынок — Я рекомендую вам начать с изучения вашего местного рынка и моделирования нескольких сделок, чтобы увидеть, возможно ли это, прежде чем вы начнете искать за пределами штата. Гораздо проще управлять тем, к чему можно подъехать, и вы
    можете быть более уверены, что понимаете динамику района.
  5. Получите предварительное одобрение на финансирование — Поговорите с 3+ разными кредиторами и сравните их различные продукты и ставки. Это хорошая идея, чтобы получить предварительное одобрение по крайней мере с двумя, чтобы вы могли получить подробные котировки для сравнения, как только вы найдете свою собственность.
  6. Начните поиск объектов недвижимости . Вы можете использовать популярные приложения по недвижимости для поиска сделок, такие как DealMachine, которые помогают инвесторам находить и исследовать проблемные дома (выкупы, предварительные выкупы, короткие продажи и т. д.) и связываться с мотивированными владельцы быстро через отслеживание пакетного пропуска и
    прямые почтовые кампании. Вы также можете просмотреть MLS, Loopnet и другие веб-сайты коммерческой недвижимости, а также пообщаться с брокерами, у которых есть недвижимость вне рынка.
  7. Начните делать предложения — Не поддавайтесь эмоциям! Это инвестиции, и вы должны предлагать только то число, которое имеет смысл для вас, даже если оно значительно ниже прейскурантной цены.
  8. Осмотры — Убедитесь, что ваш жилой комплекс находится в том же состоянии, в котором он был заявлен в рекламе. Обязательно проверьте крышу, ОВК, водопровод и электрические системы, так как они могут быть самыми дорогими, если они нуждаются в ремонте.
  9. Выбрать управляющую компанию — Управляющая компания, которую вы выберете, сделает или разрушит ваши инвестиции, поэтому обязательно побеседуйте как минимум с 3 компаниями и выслушайте реальные отзывы некоторых из нынешних владельцев, которые управляют недвижимостью.
    за.
  10. Блокировка вашего финансирования — Вернитесь к тем же кредиторам, которые предварительно одобрили вас, и предложите фактическую сделку, которую вы нашли, чтобы вы могли сравнить ставки. Выберите кредитора, и они возьмут ваш личный финансовый отчет и полностью
    одобренный.
  11. День закрытия — Поздравляем! Приготовьтесь подписать кучу бумаг, а затем найдите минутку, чтобы отпраздновать свои достижения.
  12. Расширение вашего портфеля — После того, как вы стабилизировали свои инвестиции и получили денежный поток, пришло время повторить этот процесс и начать искать новые инвестиции!

Для получения более подробной информации вы можете прочитать наше подробное руководство о том, как приобрести инвестиционную недвижимость.

Практический пример – Покупка 12-квартирного жилого дома

Картинка выше некрасивая, но это, наверное, лучшая инвестиция, которую мы с партнером сделали на сегодняшний день. Это 12-квартирный жилой комплекс, который мы с партнером купили несколько лет назад в грубой форме и вернули к жизни.

Мы купили здание у инвестора, который недавно спас здание от заколачивания, но больше ничего не сделал. Блоки были в плохом состоянии и имели структурные проблемы, протекающие крыши, проблемы с канализацией и поврежденные интерьеры.

Мы купили весь комплекс примерно за 270 000 долларов, или 22 500 долларов за дверь. В тот момент, когда мы закрылись, к нам приехала наша бригада и положила новые крыши, починила канализацию, переделала разбивку и начала ремонт квартир по мере их освобождения (3 квартиры были сданы).
свободны, а 2 арендатора не платят). В течение следующего года мы завершили ремонт и подняли среднюю арендную плату с 550 до 650 долларов. По нашим расчетам, мы увеличили стоимость этого жилого комплекса более чем на 100%, так как в настоящее время оцениваем
эта недвижимость стоит 600 000 долларов, и чтобы добраться до нее, потребовалось всего около 130 000 долларов на ремонт.

Теперь эта недвижимость приносит нам более 2000 долларов денежного потока после покрытия всех наших расходов.

5 профессиональных советов по покупке многоквартирного дома

Убеждены, что жилой комплекс — это правильное вложение для вас? Вот пять профессиональных советов, которые помогут сделать процесс покупки плавным.

1. Поиск недвижимости, выставленной на продажу

Если вы серьезно относитесь к покупке многоквартирного дома, вам нужно найти выгодную сделку. Вот два способа.

Получить программное обеспечение для недвижимости: Вы можете подписаться на программное обеспечение для инвестиций в недвижимость, которое направлено на помощь инвесторам в покупке недвижимости вне рынка. Такие приложения, как DealMachine, являются полезными инструментами для инвесторов, которые хотят найти многоквартирные дома для перепродажи, BRRR или оптовой продажи.

Как это работает: когда вы едете по городу и замечаете дом, который выглядит так, как будто он может стать отличным ремонтом, вы открываете дом в своем приложении DealMachine, получаете подробную информацию о доме и контактные данные владельца. Информация.

Оттуда вы можете позвонить владельцу, чтобы узнать, заинтересованы ли они в продаже, или мгновенно отправить ему письмо по почте из приложения (посещение почтового отделения не требуется).

DealMachine и другие приложения также предлагают услуги по отслеживанию пропусков пакетов, что помогает инвесторам находить домовладельцев внебиржевой недвижимости и связываться с ними.

⚡Получите 7-дневную бесплатную пробную версию с DealMachine

Получите агента, дружественного к инвесторам: Другая идея состоит в том, чтобы нанять агента по недвижимости, который сосредоточен на помощи инвесторам и имеет доступ к большому количеству продавцов, которые хотят продать , но не хотят размещать свою недвижимость на рынке.

Если вы не знаете, где найти одного из этих агентов, Clever может помочь.

💰 Купите инвестиционную недвижимость и получите кешбэк

Если вы думаете о покупке инвестиционной недвижимости, Clever может помочь.

Мы сотрудничаем с лучшими агентами, специализирующимися на инвестиционной недвижимости по всей стране, от крупных брендов и местных брокерских компаний с самым высоким рейтингом.

Агент, с которым мы вас свяжем, может помочь вам найти недвижимость как на рынке, так и вне его, и проведет вас через весь процесс.

Лучше всего то, что в штатах, где это разрешено, вы можете претендовать на возврат денежных средств в размере до 0,5% от стоимости покупки. При покупке на 750 000 долларов покупка с помощью Clever может вернуть 3 750 долларов в ваш карман после закрытия сделки!

Встреча с агентом бесплатна и не требует дальнейших действий.

2. Выберите тип недвижимости

Существует довольно много различных типов многоквартирных домов: многоэтажные, среднеэтажные, садовые и малоэтажные, среди прочих. Обязательно оцените текущие тенденции в сфере недвижимости в вашем районе, прежде чем решить, какой тип купить, поскольку популярность будет варьироваться.
по регионам. Ваш агент по недвижимости может давать рекомендации, основанные на том, что они видят в своей повседневной работе.

Вам также необходимо решить, хотите ли вы новый многоквартирный комплекс или тот, который потребует небольшого ремонта. Обычно можно найти более выгодную сделку, но она требует больших затрат времени и внимательного отношения к недооцененной недвижимости.

3. Посетите несколько объектов и сделайте домашнее задание

Не покупайте первый попавшийся объект. Изучите местный спрос, проведите осмотр, чтобы получить представление о состоянии дома, и посетите как можно больше объектов недвижимости.

Соотношение арендаторов и владельцев в регионе может быть хорошим индикатором вероятности успеха ваших инвестиций. Города с большим количеством арендаторов, чем владельцев, будут иметь больший спрос на квартиры, поэтому обязательно ознакомьтесь с этой статистикой, прежде чем совершать покупку.

4. Разберитесь в финансовом процессе и позвоните по номеру

Чтобы купить инвестиционную недвижимость, вам нужно будет внести 20% первоначальный взнос, а также оплатить страховку, ипотечные платежи, эксплуатационные и управленческие расходы. и расходы на маркетинг.

Расходы на содержание могут значительно сократить вашу прибыль. Прежде чем покупать комплекс, узнайте местные расценки на некоторые из наиболее распространенных ремонтных работ, таких как перекраска фасада здания и интерьера квартир для арендаторов.
выйди.

Убедитесь, что после всех этих расходов вы все равно останетесь в плюсе. Нет худшей ситуации, чем владение многомиллионным жилым комплексом, который каждый месяц теряет ваши деньги.

5. Выберите подходящего кредитора

Существует три распространенных типа кредитов на многоквартирные дома (не считая жилищных кредитов на здания менее 4 квартир:

  • Жилищные кредиты, поддерживаемые государством: Эти кредиты предлагают высокие отношения LTV (кредит к стоимости) и имеют
  • Банковские балансовые ссуды на квартиры : Многие местные кредиторы любят предоставлять ссуды инвесторам для на покупку квартир Вы можете рассчитывать на срок кредита 20-25 лет, с единовременными выплатами от 3-15 лет и процентной ставкой от 3-6%
  • Варианты краткосрочного финансирования квартиры: Эти кредиты предназначены для того, чтобы помочь инвесторам конкурировать с покупателями за наличные, предлагая ипотечные кредиты в короткие сроки. Минимальная сумма кредита составляет 100 000 долларов США с LTV до 90%. Ставки высокие на уровне 7,5-12%.

После того, как вы решили, какой тип кредита вам подходит, начните изучать предложения каждого отдельного кредитора. Каждый банк и кредитор уникален, поэтому обязательно изучите все варианты. Небольшое повышение ставки может съесть вашу прибыль.

Наиболее часто задаваемые вопросы о покупке многоквартирного дома

Где я могу найти многоквартирные дома для продажи?

Работа с агентом по недвижимости — лучший способ найти многоквартирные дома для продажи. Они могут использовать свою профессиональную сеть и MLSto
отслеживать новые списки и предупреждать вас о подходящей недвижимости для продажи. Помимо агента по недвижимости, вы можете найти списки в местной газете и в Интернете.

Для нерыночной недвижимости попробуйте использовать программное обеспечение для недвижимости, которое поможет вам найти хорошие сделки (отчуждение права выкупа, предварительное обращение взыскания, мотивированные продавцы) и быстро связаться с владельцами. Примеры включают DealMachine и Propstream.

Как вы оцениваете жилой комплекс?

Существует три способа оценки многоквартирного дома: метод продаж, метод замещения и метод дохода. Из них доходный подход является наиболее распространенным.

Чтобы определить стоимость квартиры с помощью доходного подхода, начните с определения NOI. Умножьте ежемесячную арендную плату за единицу на количество квартир в здании и вычтите все эксплуатационные расходы. Затем разделите NOI на предельную ставку, которая распространена в этом месте. Вы можете узнать предельную ставку, поговорив с агентами по недвижимости в вашем районе.

В качестве примера: если NOI на имущество составляет 30 000 долларов США, а предельная ставка равна 0,12, стоимость имущества составляет 250 000 долларов США.

Как финансировать многоквартирный дом?

Чтобы финансировать многоквартирный дом, вам необходимо найти кредитора, который предлагает ссуды, обеспеченные государством, банковские балансовые ссуды или варианты краткосрочного финансирования.