Содержание
7 самых частых проблем с покупкой земли — Реальное время
07:00, 13.09.2019
С чем можно столкнуться, если не учесть всех юридических деталей
Юристы предупреждают
При покупке земельного участка могут возникнуть самые разнообразные практические проблемы. Самые простые примеры: категория земель «для индивидуального жилищного строительства» не позволяет построить на земельном участке многоквартирный дом (и сюда подпадают наши любимые таунхаусы), а индивидуальный жилой дом можно строить далеко не на всех категориях земель.
У вашего земельного участка могут обнаружиться изъяны, не позволяющие использовать его по целевому назначению. Наконец, самая банальная ситуация — сосед по даче может в один не очень прекрасный день обратиться к вам с претензиями касательно вашего забора, «откусившего» часть его земельного участка.
Из-за нарушения земельно-правовых норм возникают судебные споры.
И уже тогда жизненно необходима помощь юристов, которые на таких спорах специализируются.
7 самых популярных запросов
Конечно, земельные споры могут возникнуть в огромном количестве ситуаций. Но чаще всего мы сталкиваемся со следующими запросами клиентов.
- Необходимость признания права собственности на земельный участок или признания права собственности отсутствующим. Часто такие запросы связаны с наследственными делами клиентов, когда при жизни наследодатель не оформил в собственность свою землю.
- Установление сервитута. Это право ограниченного пользования чужим участком — например, для организации проезда транспорта, прокладки коммуникаций и т.д. Такие ситуации сплошь и рядом случаются в дачных товариществах.
- Исправление кадастровой (реестровой) ошибки. Как правило, такие ошибки возникают при наложении границ земельных участков или если сведения в ГКН об этом неполные.
- Определение порядка пользования земельным участком. Такие споры возникают, если собственников у земли несколько и они не могут договориться между собой как использовать участок.
- Споры из сделок, связанных с приобретением, пользованием, отчуждением земельного участка. При рассмотрении таких споров тесно переплетаются нормы гражданского и земельного законодательства.
- Споры о границах земельного участка. Они самые частые, самые бытовые и «жизненные».
Случай из жизни
Нашей компании совсем недавно пришлось столкнуться с интересным кейсом из разряда земельно-наследственных споров.
Одна гражданка, сотрудница казанского завода, в 1986 году получила в пользование земельный участок в одном из СНТ Казани. За пару лет до своей смерти она обратилась в администрацию района с просьбой о предоставлении участка в собственность. Но чиновники ей отказали, сославшись на кадастровую ошибку при наложении границ с соседним участком. Прежде чем оформить такую землю в собственность, ошибку нужно исправлять в судебном порядке. Пожилая дама расстроилась, но делать было нечего: она подала в районный суд необходимый иск и принялась ждать положительного решения.
Да так и не дождалась: умерла, не успев завершить процедуру.
В итоге с оформлением земли пришлось разбираться наследнице — нашей клиентке, которая еще при жизни помогала наследодательнице собирать необходимые документы. На основании этих документов мы подготовили исковое заявление о включении земельного участка в наследственную массу, признании права собственности в порядке наследования. И у нас получилось: всего за два судебных заседания команда Юридического агентства «ЮСВР» добилась удовлетворения исковых требований наследницы!
Перспективы рассмотрения любого земельного спора зависят от того, каков правовой статус земельного участка, нарушили ли стороны земельное и гражданское законодательство. В нашем случае очень помогло то, что у клиентки было множество документов, свидетельствующих о попытках наследодателя оформить земельный участок в собственность еще при жизни.
Есть необходимость в сопровождении земельного спора или юридической консультации? Наши юристы готовы внимательно проанализировать вашу ситуацию и имеющиеся документы, оценить перспективы дела и предложить все возможные пути решения проблемы!
Партнерский материал
Справка
Чтобы получить юридические консультации любой сложности, обращайтесь в ООО «ЮСВР».
Адрес: Казань, ул. Адоратского, дом 3, 2-й этаж.
Тел.: (843) 202-42-24.
Правовые риски при покупке загородного дома
При покупке загородной недвижимости мало кто из покупателей задумывается над правовыми рисками, которые лежат не на поверхности. Работа брокеров и юридических консультантов, как правило, сводится к проверке стандартного набора юридических документов, включающего свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок и дом, разрешение на строительство, выписки из государственных реестров и т.п. Но имеет смысл «копнуть» глубже и обратить внимание покупателей, их юридических консультантов и девелоперов на некоторые подводные камни, с которыми можно столкнуться.
И не стоит уповать на статус добросовестного приобретателя – он не всегда спасает покупателя от негативных последствий сделки. Самые честные и добросовестные покупатели могут столкнуться с такими проблемами, как невозможность строительства жилого дома на приобретенном участке или регистрации уже построенного дома, как принудительное изъятие земельного участка… Давайте по порядку рассмотрим основные способы продажи загородной недвижимости и ключевые правовые аспекты, на которых стоит обратить внимание покупателям.
Без подряда
Финансовый кризис привел к тому, что на рынке загородной недвижимости заметно увеличилась доля предложений приобрести «участки без подряда». Застройщики в силу понятных причин вынуждены пойти на распродажу земли на льготных условиях, не обязывая покупателей к заключению договоров подряда. Количество поселков, продаваемых по этой схеме, за последний год увеличилось в несколько раз.
Какие же правовые риски, какие нарушения законодательства при первичном приобретении земельных участков могут возникнуть?
Прежде всего необходимо выяснить, насколько законно продавец участка приобрел титул на него, нет ли обстоятельств, на основании которых сделка по покупке «участка без подряда» может быть оспорена в будущем.
Как правило, территория, на которой расположены предлагаемые к продаже участки, была изначально закреплена за колхозами или совхозами. В результате приватизации эта территория (крупные земельные участки, зачастую даже неразмежеванные) поступала в общую долевую собственность физических лиц – членов колхозов/совхозов.
Впоследствии происходила скупка земельных долей у физических лиц и выделение участков. Причем этими серыми операциями обычно занимались не сами застройщики, а специализированные компании.
В итоге практически каждый земельный участок, продаваемый «без подряда», имеет длинную историю, отдельными этапами которой является выделение из большого земельного участка индивидуальных участков или объединение с другими участками, а также совершение ряда других сделок. Не исключено, что при этом были допущены существенные нарушения, которые могут привести к оспариванию права собственности на земельный участок.
В последние годы премьер-министр Владимир Путин неоднократно обращал пристальное внимание на использование земель сельскохозяйственного назначения не по назначению. Реакцией на его внимание стал ощутимый прессинг со стороны государственных органов на земельный рынок. Уже в самое ближайшее время могут быть сделаны серьезные шаги со стороны государства, направленные на изъятие ранее выделенных земельных участков сельскохозяйственного назначения, используемых в иных целях, в том числе для строительства дачных поселков.
Для этого даже не надо вносить изменения в действующее законодательство, так как действующих норм вполне достаточно для изъятия участков.
Органы прокуратуры и органы государственной власти могут в судебном порядке оспорить некоторые сделки, по которым к застройщику перешло право собственности на земельные участки, руководители организаций могут быть привлечены к уголовной и административной ответственности. Такие действия могут оказать негативные последствия и на судьбу приобретенного покупателем земельного участка, даже если принять во внимание принцип добросовестности приобретателя.
Формирование земельных участков
Физические лица обычно приобретают земельные участки небольшого размера. Поэтому девелоперы, обычно обладая достаточно большим по площади участком, вынуждены его переформировывать (например, делить на несколько маленьких), не обращая внимания на установленный законом запрет на совершение сделок с сельскохозяйственными земельными участками. В результате образуются новые участки меньше минимального размера, установленного субъектом Федерации.
В частности, для Московской области установлен минимальный размер в 2 га. Получается, что даже при наличии государственной регистрации сделок по разделению земельных участков в дальнейшем они могут быть признаны ничтожными, как не соответствующие закону и иным правовым актам.
Ограничения в использовании
При проведении юридического анализа, предшествующего приобретению земельного участка, одним из ключевых вопросов является возможность строительства определенного объекта (жилого дома, гаража и т.п.) на приобретаемом участке.
Как правило, это связано с категорией земельного участка (сельскохозяйственная, земли поселений и т.д.) и видом разрешенного использования (под дачное строительство, для индивидуального жилищного строительства и т.п.). Прежде всего стоит обратить внимание на ограничения в использовании земельного участка, которые могут быть скрыты продавцом при заключении сделки. Такими ограничениями могут быть водоохранные зоны, санитарно-защитные зоны и полосы, охранные зоны газо-, водо- и иных трубопроводов, охранные зоны ЛЭП, электро-, телефонных и иных кабелей и т.
д. Все это может привести не только к невозможности строительства на участке дома, гаража, надворных построек, но и к возбуждению государственными органами судебных дел о сносе уже построенных объектов. В результате у покупателя может остаться земельный участок, на котором он не сможет возвести какие-либо сооружения.
Ограничения могут быть связаны и с возможными обременениями земельных участков, в частности, наличием сервитутов (права ограниченного пользования участком), залогом или арестом, наложенным на земельный участок. Выявить такие ограничения для покупателя будет проще, чем названные ранее, так как они подлежат государственной регистрации в соответствующих органах и их можно выявить при получении актуальных выписок из Государственного кадастра недвижимости и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
Дачные поселки
Отдельно стоит рассмотреть некоторые аспекты дачного строительства. Застройщики (коммерческие организации) с целью минимизации цен на готовые дома строят так называемые дачные поселки на землях сельскохозяйственного назначения.
Называя поселки дачными, застройщики пытаются обойти нормы земельного и градостроительного законодательства, в соответствии с которыми дачное строительство может осуществляться только физическими лицами или некоммерческими организациями. Термин «дача» используется в законодательстве только в контексте ведения дачного хозяйства гражданами и их объединениями. В последние годы появилась судебная практика на уровне ВАС, в соответствии с которой разрешенное использование для «дачного строительства» может быть установлено только в отношении участков, предоставленных некоммерческим объединениям граждан (в форме дачного потребительного кооператива и т.п.). В связи с этим акты органов местного самоуправления, которыми было разрешено дачное использование участков, принадлежащих коммерческим организациям, могут быть оспорены в судебном порядке. Прецеденты уже существуют.
Отмеченные нарушения могут повлечь за собой отказ в регистрации готового дачного дома, и застройщик окажется не в состоянии передать такой объект покупателю на законных основаниях.
В то же время риски покупателя и застройщика после оформления дачного дома в собственность покупателя сводятся к минимуму. Это связано с общим духом российского законодательства и настроем судебных органов и прокуратуры, приоритетом для которых является защита прав физических лиц даже при наличии формальных нарушений законодательства.
Автор – управляющий партнер юридической фирмы «Синергия права». Статья написана специально для «Жилого фонда». Материалы рубрики «Точка зрения» не обязательно совпадают с позицией редакции.
Новости СМИ2
Отвлекает реклама? Подпишитесь,
чтобы скрыть её
Важные ошибки при покупке земли, которых следует избегать
Независимо от того, покупаете ли вы землю в качестве инвестиции или места для строительства дома своей мечты, важно взвесить все за и против фактической покупки. Хотя большинство покупок земли проходят без проблем, важно избегать следующих ошибок при покупке земли. Избежание этих ошибок при оценке земли, которую вы хотите купить, обеспечит ее реальную ценность и то, что вы можете с ней сделать.
Зонирование и юридические ограничения
Планируете ли вы построить домик у бассейна или отделить от своего дома помещения для тещи? Удостоверьтесь, что вы изучаете любые ограничения по зонированию и документам, которые приходят с собственностью. Вы не хотите покупать участок земли только для того, чтобы обнаружить, что вы не можете построить второе жилье, кроме своего основного дома. Это позволит вам использовать имущество в соответствии с вашими планами.
Имейте в виду, что не все зонирование и ограничения будут перечислены на первой странице вашего договора купли-продажи или акта купли-продажи. На самом деле, многие из этих ограничений могут быть скрыты или трудно найти в этих документах. Вот почему важно, чтобы юрист или специалист по недвижимости проверял все ограничения на зонирование и документы, связанные с землей, чтобы убедиться, что вы не застряли на чем-то, что вы не можете развивать.
Экологические или исторические условия
Вы можете оказаться в кошмаре, если купите землю с любыми экологическими или историческими условиями.
Последнее, с чем вы хотите иметь дело, — это исторические кладбища, исчезающие виды или археологические раскопки на вашей территории, которые охраняются законом.
Чтобы избежать этих нежелательных сценариев, важно уделить время экологическому обследованию земли. Вы не захотите покупать недвижимость только для того, чтобы иметь ограничения в том, как вы можете ее использовать. Вы также не хотите устранять любые загрязнители окружающей среды, очистка которых может быть дорогостоящей.
Несоответствие площадей
При покупке земельного участка необходимо убедиться в отсутствии несоответствий площадей. Например, в предыдущем описании земли могло быть указано 20 акров, но недавний проект расширения дороги уменьшил его до 15 акров. Чтобы избежать этого сценария, найдите время, чтобы провести обследование земли и получить соответствующую страховку титула, чтобы подтвердить фактическую площадь собственности.
Имейте в виду, что вы никогда не должны полагаться на юридическое описание, указанное в договоре продавца.
Актуальная топографическая съемка позволит избежать любых несоответствий в площадях, которые могли возникнуть в последние годы или когда методы топографической съемки были другими, когда исходный документ составлялся изначально. Важно убедиться, что информация в исходном документе соответствует реальности на сегодняшний день.
Возможные споры о границах
Вы не хотите покупать землю с деревом, которое вы хотите снести, или зданием, которое вы хотите снести, только для того, чтобы обнаружить, что сосед частично владеет им. В то время как топографическая съемка может помочь вам избежать посягательств на границы участка, вы должны потратить время на изучение того, могут ли какие-либо потенциальные споры о границах вызвать проблемы в будущем.
Покупка земли с любыми граничными спорами, такими как несанкционированная постройка или сосед, который считает, что часть вашей собственности принадлежит им, может стать большой головной болью. Чтобы избежать этого, простое обсуждение с соседом, которое приводит к письменному соглашению, может помочь вам избежать любых проблем с границами в будущем.
Права на добычу полезных ископаемых и лесозаготовки
Вы не хотите покупать землю, на которой кто-то еще владеет правами на добычу полезных ископаемых и лесозаготовки. Это может привести к тому, что однажды утром вы проснетесь от звука бензопилы, спиливающей ваши деревья. Многие покупатели, впервые покупающие недвижимость, не знают, что эти права на участок земли, в покупке которого они заинтересованы, может принадлежать кому-то другому. Вот почему вы должны убедиться, что у вас есть четкое понимание того, во что вы ввязываетесь, тщательно проверив свой акт и договор купли-продажи, чтобы убедиться, что никто другой не имеет никаких прав на вашу собственность.
Если кто-то владеет правами на добычу полезных ископаемых и лесозаготовки в собственности, в покупке которой вы заинтересованы, вы можете столкнуться с целым рядом проблем, начиная от задержек строительства и заканчивая уничтожением имущества. Точно знайте, что вы покупаете, чтобы избежать таких неожиданных ситуаций.
Залоговые права или обременения
Если продавец находится в финансовом положении, которое позволяет вам приобрести землю по высокой цене, вы можете столкнуться с проблемами залогового удержания или обременений. Покупая участок земли, вы всегда должны убедиться, что он свободен и свободен от этих потенциальных проблем. Ничто не мешает продавцу земли передать имущество, обремененное невыплаченной ипотекой, залогами, судебными решениями или другими обременениями. Этих проблем можно легко избежать с помощью адвоката и полиса страхования титула.
Проблемы с доступом
Вы не хотите покупать недвижимость, к которой, как вы думали, можно добраться по частной дороге, даже если ею пользовался продавец. Использование частной дороги не обязательно связано с землей. Опять же, попросите адвоката или специалиста по недвижимости провести обследование, которое подтвердит, что вы зарегистрировали доступ к земле. Если вы этого не сделаете, собственность может также находиться на Луне.
Перепродавцы земли
Каждый год совершаются тысячи покупок земли без каких-либо проблем. Однако они могут и случаются. Вот почему важно учитывать вышеперечисленные факторы, чтобы сделать процесс покупки земли приятным и беззаботным. Это также гарантирует, что вы можете делать все, что хотите, с землей, которую вы покупаете, без каких-либо ограничений.
Готовы начать поиск недвижимости? Land Resellers — это новый онлайн-рынок, который упрощает поиск земли по сравнению с традиционными веб-сайтами по недвижимости. С нами у вас есть возможность искать конкретные земельные участки в разных районах страны и выбирать варианты, которые наилучшим образом соответствуют вашим требуемым критериям и бюджету.
12 главных ошибок при поиске дома и на что обратить внимание
Покупка дома – очень эмоциональный процесс. Если вы позволите этим эмоциям взять верх над вами, вы можете стать жертвой нескольких распространенных ошибок при покупке жилья.
Поскольку домовладение имеет далеко идущие последствия, важно держать свои эмоции под контролем и принимать наиболее рациональные решения.
Ваш план может быть домом, который вы любите, по цене, которую вы можете себе позволить, но, к сожалению, многие люди делают вещи, которые мешают им осуществить эту мечту. Давайте рассмотрим некоторые из основных ошибок, которые совершают люди при поиске дома, и как правильно найти дом.
Key Takeaways
- Прежде чем приступить к покупке дома, будьте реалистичны в отношении того, что вы можете себе позволить, и соответствующим образом адаптируйте свой поиск.
- Преуменьшение недостатков может оказаться дорогостоящей ошибкой, равно как и переоценка собственной способности играть роль мастера на все руки.
- Слишком быстро прыгать или слишком долго ждать, чтобы сделать предложение, рискованно как с точки зрения стоимости, так и с точки зрения того, какое имущество вы можете получить.
- Не завышайте ставку, опасаясь проиграть, так как это может вызвать проблемы с оценкой, ипотекой и перепродажей дома.
- Если вы не можете позволить себе дом, вычеркните его из своего списка.
1. Не знать, что вы можете себе позволить
Однажды влюбившись в какое-то место, трудно вернуться. Вы начинаете мечтать о том, какой прекрасной была бы ваша жизнь, если бы у вас были все ее замечательные вещи, такие как прекрасные усаженные деревьями улицы, гидромассажная ванна и просторная кухня с профессиональной бытовой техникой. Однако, если вы не можете или не сможете позволить себе этот дом, вы просто вредите себе, представляя себя в нем. Таким образом, чтобы избежать искушения, лучше ограничиться покупками недвижимости в вашем финансовом районе.
Если вы посмотрите на места за пределами вашего ценового диапазона, вы в конечном итоге будете жаждать чего-то, что вы не можете себе позволить. Это может поставить вас в опасное положение, когда вы попытаетесь превысить свои финансовые возможности или заставить вас чувствовать себя неудовлетворенным тем, что вы действительно можете купить.
Начните поиск с нижней границы вашего ценового диапазона. Если то, что вы там найдете, вас удовлетворяет, нет необходимости подниматься выше. Помните, когда вы тратите еще 10 000 долларов на покупку дома, вы не просто платите лишние 10 000 долларов; вы платите дополнительно 10 000 долларов плюс проценты, которые могут удвоить эту сумму или даже больше в течение срока действия вашего кредита. Может быть, вам лучше потратить эти деньги на что-то другое.
2. Пропуск предварительного одобрения ипотеки
Как мы все должны были понять из кризиса субстандартного ипотечного кредитования, то, что, по словам банка, вы можете себе позволить, и то, что вы знаете, что можете себе позволить (или готовы платить), не обязательно одно и то же. И наоборот, то, что, по вашему мнению, вы можете себе позволить, и то, что банк готов вам одолжить, может не совпадать, особенно если у вас плохая кредитная история или нестабильный доход.
Дискриминация при ипотечном кредитовании незаконна.
Если вы считаете, что подверглись дискриминации по признаку расы, религии, пола, семейного положения, использования государственной помощи, национального происхождения, инвалидности или возраста, вы можете предпринять следующие шаги. Одним из таких шагов является подача отчета в Бюро финансовой защиты потребителей или в Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD).
Убедитесь, что вы получили предварительное одобрение на получение кредита, прежде чем размещать предложение о доме или даже до того, как вы начнете всерьез искать дом. Если вы этого не сделаете, вы потратите впустую время продавца, время агента продавца и время вашего агента, если вы подпишете контракт, а затем обнаружите, что банк не даст вам взаймы то, что вам нужно, или что он только желает предоставить вам условия, которые вы считаете неприемлемыми. Процесс предварительного одобрения также может помочь вам найти вышеупомянутый финансовый район для ваших экспедиций по поиску дома.
Имейте в виду, что даже если вам предварительно одобрили ипотечный кредит, ваш кредит может быть отклонен в последнюю минуту, если вы сделаете что-то, чтобы изменить свой кредитный рейтинг, например, профинансировать покупку автомобиля.
Если ваши действия приводят к тому, что сделка прекращается, вам, возможно, придется лишиться любого депозита или задатка, который вы вложили при заключении контракта.
3. Не делать покупки около
Хотя вы должны быть реалистичны в своих поисках и готовы пойти на компромисс, не уступайте в важных вещах. Например, не покупайте дом с двумя спальнями, если вы знаете, что планируете завести детей и хотите три спальни. Не покупайте квартиру только потому, что она дешевле дома, если одна из основных причин, по которой вы устали от квартирной жизни, заключается в том, что вы ненавидите делить стены с соседями. Действительно, вам, вероятно, придется пойти на некоторые компромиссы, чтобы иметь возможность позволить себе свой первый дом, но не идите на компромисс, который будет значительным напряжением.
Если вы не являетесь покупателем высокого класса, который ищет дома по индивидуальному заказу, есть вероятность, что может быть довольно много других, которые близки к нему для любого дома, который вы найдете, который вам нравится.
В большинстве районов есть похожие дома или точная модель; все они могли быть построены одним и тем же строителем. Даже если вы не можете найти идентичную модель в продаже, вы, вероятно, сможете найти дом со многими из тех же функций. Если вы рассматриваете квартиру или таунхаус, шансы также в вашу пользу.
Открытость для продолжения поиска убережет вас от необдуманных решений, о которых вы можете пожалеть позже. Существует множество веб-сайтов и приложений, посвященных недвижимости, которые могут помочь вам упростить процесс поиска жилья, позволяя просмотреть сотни домов за несколько часов, не вставая с дивана.
4. Отсутствие использования агента
Если вы всерьез задумались о покупке дома, не входите в дом открытых дверей без агента по недвижимости или брокера. Агенты придерживаются этического правила, согласно которому они должны действовать в интересах как продавца, так и покупателя. Но вы можете видеть, что это может не поставить вас в наилучшую позицию на переговорах, если вы начнете иметь дело с агентом продавца, прежде чем связаться со своим собственным.
Согласно опросу Национальной ассоциации риелторов, проведенному в 2020 году, большинство покупателей — примерно 88% — купили свой дом через агента по недвижимости или брокера.
5. Отсутствие видения
Иногда покупатель дома может почувствовать себя Златовлаской в доме трех медведей: то слишком большое, то слишком маленькое. Различение того, что можно исправить, а что нет, является ключевой частью охоты за домом.
Даже если вы не можете позволить себе заменить эти отвратительные обои в ванной комнате прямо сейчас, возможно, стоит пожить с этим уродством какое-то время в обмен на то, что вы попадете в дом, который вы можете себе позволить. Если в других отношениях дом отвечает вашим потребностям с точки зрения больших вещей, которые трудно изменить, таких как местоположение и размер, не позволяйте физическим недостаткам сбить вас с толку.
В то же время не заморачивайтесь мелкими обновлениями и косметическими исправлениями. Это недорогие уловки, которые продавцы используют, чтобы сыграть на ваших эмоциях и получить гораздо более высокую цену.
Продавцы могут заплатить 2000 долларов за минимальные обновления или раскошелиться на несколько тысяч долларов за постановку. Кроме того, делать модернизацию дома самостоятельно, даже если вам приходится нанимать подрядчика, зачастую дешевле, чем платить увеличенную стоимость дома продавцу, который уже сделал эту работу за вас. И делать их можно по своему вкусу, а не чужому.
6. Игнорирование важных недостатков
Ищите дома, чей потенциал еще не реализован, особенно если у вас ограниченный бюджет. Повышение капитала в результате улучшений поможет вам подняться по служебной лестнице.
При этом, если вы собираетесь купить дом, который требует ремонта, не покупайте ремонтные работы, с которыми вы не можете справиться ни по времени, ни по деньгам, ни по своим возможностям. Например, если вы думаете, что можете выполнить работу самостоятельно, то поймете, что не сможете, как только начнете, любой ремонт или модернизация, которые вы планировали сделать, вероятно, будут стоить в два раза больше, если учесть трудозатраты, а это может и не быть в вашем бюджете.
Кроме того, вам придется учитывать затраты, связанные с ремонтом всего, что вы, возможно, начали, включая замену материалов, которые вы потратили впустую. Оцените свои способности, свой бюджет и то, как скоро вам нужно переехать, прежде чем покупать недвижимость, которая не готова к заселению.
7. Игнорирование соседства
Не сосредотачивайтесь только на резиденции — посмотрите на окрестности. Конечно, невозможно идеально предсказать будущее выбранного вами района, но если вы спросите или изучите его перспективы сейчас, это поможет вам избежать неприятных сюрпризов в будущем.
Некоторые вопросы, которые вы должны задать, включают:
- Какие планы развития района находятся в разработке?
- Улица, скорее всего, станет главной улицей или популярным кратчайшим путем в час пик?
- Говорится ли о мосте или шоссе, которое будет построено поблизости в течение пяти лет?
- Каковы законы о зонировании в этом районе?
- Вокруг много незастроенной земли? Что там может быть построено?
- Цены на дома в районе снижаются или растут?
Если вы довольны ответами на эти вопросы, то местоположение вашего потенциального дома может сохранить свой розовый цвет.
8. Спешка с предложением
Если вы найдете дом, который вам нравится, на горячем рынке, вам может понадобиться быстро сделать предложение. Тем не менее, вы должны сбалансировать необходимость принятия быстрого решения с необходимостью убедиться, что дом вам подходит.
Не пренебрегайте необходимыми шагами, такими как обеспечение безопасности района ночью и днем (постарайтесь приходить в разное время) и исследование возможных проблем с шумом, например, с соседним поездом.
В идеале, вы сможете хотя бы ночь поспать, приняв решение. То, насколько хорошо вы спите этой ночью и как вы относитесь к дому утром, многое скажет вам о том, является ли решение, которое вы собираетесь принять, правильным. Рассмотрение решения также позволяет вам узнать, сколько стоит недвижимость, и предложить разумную цену.
9. Перетаскивание ног
Это трудный баланс, чтобы убедиться, что вы принимаете взвешенное решение, но не отнимайте слишком много времени, чтобы сделать это.
Потеря собственности, которую вы почти готовы были сделать предложением, потому что кто-то опередил вас, может быть душераздирающей. Это также может иметь экономические последствия.
Допустим, вы самозанятый. Возможно, для вас больше, чем для других, время – деньги. Чем больше времени и энергии вы тратите в повседневной деятельности на поиски дома, тем меньше времени и энергии у вас остается на работу. Возможно, лучше всего для вашего бизнеса не затягивать процесс покупки дома без необходимости, а дальнейший успех вашего бизнеса будет иметь важное значение для выплаты ипотеки.
Если вы не нажмете на курок быстро, это может сделать кто-то другой, и вам придется продолжать поиски. Не стоит недооценивать то, насколько трудоемкими и рутинными могут быть покупки дома.
По данным последнего обзора потребительских финансов, проведенного Федеральной резервной системой, почти две трети семей в США владеют своим основным местом жительства.
10. Предлагать слишком много
Если на вашем рынке высокая конкуренция, и вы нашли место, которое вам нравится, слишком легко втянуться в торговую войну или попытаться упредить торговую войну, в первую очередь предложив высокую цену.
Но есть несколько потенциальных проблем с этим.
Во-первых, если стоимость дома не соответствует или превышает сумму вашего предложения, банк не выдаст вам кредит, если только продавец не снизит цену или вы не заплатите разницу наличными. Если это произойдет, недостающую часть вашей ставки вместо вашей ипотеки придется оплачивать из своего кармана. Во-вторых, когда вы продаете дом, если рыночные условия такие же или хуже, чем они были, когда вы купили, вы можете оказаться в перевернутом положении по ипотеке и не иметь возможности продать.
Убедитесь, что покупная цена дома, который вы покупаете, является разумной как для дома, так и для местоположения, изучив сопоставимые продажи и узнав мнение вашего агента, прежде чем делать предложение.
11. Пренебрежение осмотром
Вы нашли идеальное место, ваше предложение было принято, и вы заключили контракт. Соблазнительно думать, что вы домовладелец в тот момент, когда вы переходите на условное депонирование, но подождите.
Прежде чем закрыть сделку по продаже, вам нужно знать, в каком состоянии находится дом. Вы не хотите застрять в денежной яме или с головной болью, связанной с выполнением большого количества неожиданных (и потенциально дорогостоящих) ремонтов.
Вот почему вам нужен тщательный осмотр имущества — на самом деле, ваш ипотечный кредитор может потребовать этого. Держите свои чувства под контролем, пока у вас не будет полной картины физического состояния дома и обоснованности ваших потенциальных инвестиций, это поможет вам избежать серьезной финансовой ошибки.
12. В отчаянии
Когда вы ищете какое-то время и не видите ничего, что вам нравится, или, что еще хуже, вы перебиваете ставки на дома, которые вы действительно хотите, легко отчаяться найти свой новый дом сейчас.
Однако, если вы переедете в резиденцию, вы в конечном итоге будете ненавидеть, транзакционные издержки, чтобы избавиться от нее, будут дорогостоящими. Вам придется заплатить комиссию агента (до 5% до 6% от продажной цены), и вам придется оплатить расходы на закрытие ипотечного кредита на ваш новый дом.
Вы также будете иметь дело с хлопотами и расходами на переезд еще раз.
Если у вас есть свободное время, можно подождать, пока не появится то, что вам подходит. Пока ваши требования реалистичны для вашего бюджета, вы обязательно найдете то, с чем сможете жить. Новые дома появляются на рынке каждый день в некоторых местах.
Трудно ли купить дом?
Чтобы купить дом, нужно время, усилия и, конечно же, деньги. Однако это не должно быть сложно. Использование риелтора и наличие плана игры от финансов до типа дома, который вы хотите купить, может быть полезным и захватывающим опытом.
Стоит ли покупать Fixer-Upper Home?
Покупателю жилья, впервые покупающему жилье, может быть проще купить дом, который требует доработки. Фиксатор верха, как правило, дешевле купить, но дорого восстановить. Если у вас есть руки или есть время и деньги, чтобы построить дом своей мечты из ветхого дома, это может стоить того. Если вы не можете позволить себе новый дом в хорошем районе, меньший ремонтный дом может быть того стоит.